管窥房地产开发各阶段的成本控制

李鸿燕

摘 要：随着我国经济的发展以及人们的生活水平的不断提高，房地产的开发也不断地得到发展，房地产开发的规模也越来越大，竞争也越来越大，要想在房地产市场中获得价格优势，房地产商就要想办法控制开发成本。房地产的成本控制应该贯穿于房地产立项阶段直至完成阶段，本文就对房地产开发的各个阶段的成本控制措施进行探讨。

关键词：房地产；开发各阶段；成本控制

对开发各个阶段进行成本控制对于房地产开发来说是非常有必要的，首先，对开发各个阶段进行成本控制是房地产开发商获得盈利的保证，进行房地产开发的目的就是获利，要想获得更多大的盈利，房地产商就要对开发成本进行控制。对开发成本进行控制也是为了确保开发的各个阶段能够顺利地开展。总而言之，开展成本控制对于房地产开发来说是非常有必要的。

1 房地产立项阶段的成本控制措施

1.1 土地成本的控制 在房地产建设当中，土地的购买费用是房地产建设的主要费之一，为了更好地控制房地产的建设成本，在立项阶段，房地产商要加强对土地的成本控制。首先，房地产商要对各地的土地进行价格调查，由于土地市场上存在很大的不合理性，如果房地产商能够以较低的价格获得土地，将能有效地控制开发成本。影响土地价格的主要因素是政府，房地产在开发的过程中应该积极地了解当地政府的优惠政策，努力想办法获得政府的支持，这样才能降低开发成本。影响房地产销售价格的因素主要有土地的成本、建设过程中的成本以及相应的销售财务成本等，除了土地成本不同地区的差别较大外，其他成本的差别并不大。因此要想获得成本优势，房地产商就要以合理的价格来购买土地。

1.2 加强对项目资源的了解，降低投入成本 在立项阶段，为了避免一些不必要的费用支出，房地产商就要加强项目资源的了解，如交通便利程度，环境因素、拆迁费用等。如房地产商应该选择交通便利的地方来进行开发，这样才能确保楼盘的销售量。其次，在选址的时候，要注意周围的环境，如果周围地区存在一些污染较大的工业，是会对销售量产生较大的影响的。除此之外，房地产商还要考虑要拆迁费用，如果所选的地方是旧城区，就会需要对建筑物进行拆除，在建筑物拆除的过程中会遇到很多不可预测的因素，会对房地产的开发进行产生因素。在进行项目选址的时候，房地产商一定要对多个因素进行全面综合的考虑，这样才能有效地控制开发成本。

1.3 加强对施工材料价格的了解，有效控制成本 影响房地产开发成本的主要费用就是施工材料的价格，施工材料的价格并不是一成不变，在立项的时候，房地产商就要对施工材料市场进行调查，在施工材料最低或者最合理的时候购进材料，这样才能有效地控制开发成本。

2 房地产设计阶段的成本控制措施

2.1 开展设计投标，加强成本控制 在房地产设计阶段，房地产商可以通过开展设计投标，进而加强对开发成本的控制。通过开展设计投标，可以增加设计阶段各个设计单位之间的竞争，房地产商可以以最优的价格来获得最合理的设计单位，实现设计费用最优化。而且通过设计投标，房地产商还能对设计单位的设计质量进行有效的控制，实现价格与质量的最优化，进而控制开发成本。

2.2 实行限额设计管理 为了加强对房地产设计阶段的成本控制，在设计阶段，房地产商可以通过实行限额设计管理，加强对设计成本的管理。在选择恰当的设计单位后，房地产商可以结合企业的投资费用来对设计费用进行预计投资，然后按照预计的投资设计费用来控制设计阶段的费用。在确保设计质量的前提下，设计单位要严格按照房地产商的预计设计费用来进行相关的设计，并且确保施工图的合理性，确保房地产的投资费用不超预算。实行限额设计管理，并不是缩小对设计阶段的资金投入，而是实现投资与设计质量之间的最优化，降低开发成本。

2.3 选择最优方案 在设计阶段，房地产商应该结合各种因素来选择最优的设计方案，并且房地产商要结合当地的需求和实际条件来选择经济合理化、功能完善化的设计方案，进而加强对人们的吸引力，提高销售量。例如，在设计的时候，房地产商可以要求设计单位结合当地的情况来设计最合理的户型布局、户型的大少、楼盘的外观等，在吸引当地人们兴趣的前提下将设计费用控制在预算范围之内。因此，要有效地控制开发成本，房地产商就要努力选择最优的设计方案。

3 房地产施工阶段的成本控制措施

3.1 加强各个部门之间的沟通，有效地控制施工成本 房地产开发过程中会成立多个部门，每个部门之间要加强相互沟通，特别是与成本控制部门的沟通，这样才能有效地控制开发成本。例如，材料采购部门要加强对成本控制部门的沟通，在发现某材料价格上升或者是下降时要及时地与成本控制部门，在材料价格下降的时候多购进材料，在材料价格上升的时候少购进材料，进而加强对施工成本的控制。除此之外，施工部门也要加强与成本控制部门的交流，这样成本控制部门才能及时地了解在施工过程中的施工问题，才能及时地制定应变措施，有效地控制施工成本。房地产在开发过程中部门之间要相互联系，各个部门要及时地进行沟通交流，加强对开发成本的控制。

3.2 优化施工方案，降低施工成本 影响房地产施工费用的因素主要是施工方案，施工方案的合理性对施工成本有着重要的影响，如果所选择的施工方案不够合理，不仅会影响到施工进度，也会增大施工成本。故此，在制定施工方案的时候，施工单位一定要与各个单位进行沟通，对施工方案中不合理的地方进行完善，确保施工方案的合理性。例如，在进行桩基础的施工时，由于打桩需要大量的水，因此在进行桩基础施工的时候应该选择合适的水源，进而降低水的运输费用，有效地控制施工成本。在施工过程中，施工人员应该严格按照通过的施工方案来进行施工，切勿擅自更改施工方案，建设单位和监理单位也要做好相应的监督工作，确保施工人员严格按照施工方案进行施工，避免不必要的施工费用支出。

综上所述，从立项阶段到设计阶段，再到施工阶段，房地产开发商都要进行合理的成本控制，这样才能更好地对房地产开发成本进行有效的控制，才能获得开发成本的优势，获得更多的盈利。

参考文献：

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