浅论我国如何防止房地产泡沫

孔秀琳

[摘 要] 随着我国经济的大力发展，人民生活水平不断提高，人们对住房的需求也越来越高。特别是在过去的十几年，我国的房地产行业蓬勃发展，在大大改善人们的居住条件的情况下，房地产业也产生了很多的泡沫，这对我国的房地产行业的健康发展存有巨大隐患。这种泡沫的产生是由于土地的供需不平衡、信贷产业的不规范、房地产市场结构比例不协调等原因。防止我国房地产产业泡沫的措施是：科学合理的对土地进行管理；规范信贷产业管理；加强保障性住房建设。

[关键词] 经济；房地产；泡沫

[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B

中国连续多年的GDP增长率最低保持在7%以上，人民收入也逐年提高，加之我国土地挂牌交易政策的实行。在这样的大背景下，我国的老百姓对居住条件提出了更高的要求，有的是不想再居住在环境条件较差的平房内，有的是想换个平米数更大的房子，有的是想换个小区环境更好的小区，有的是想换个配套设施更方便的小区等等。总之，在老百姓的大量的住房刚性需求下，我国的房地产行业得到了蓬勃的发展。由于房地产行业的资金流量巨大，并且房地产行业涉及多个行业的兴衰，建材市场、装修行业的各个环节、家具等等都是与房地产市场息息相关的行业。甚至很多城市的经济增长点绝大比例是靠卖地收入。在这样的形势下，我国的很多地区的房价也是急剧上升，80后一代有房贷的比例极高。由于中国人的传统购房置业的思想，宁肯有房贷也不去租房的思想根深蒂固。

房地产泡沫，据其字面意思，就是不实在的一种现象，在经济学上就是价格偏离了事物本身的价值。在多种因素的影响下，我国很多城市的房地产行业开始产生或多或少的泡沫。房地产泡沫是一种较为危险的市场现象，因为房价的高是虚高，是很多炒房者出于自己的利益的目的去投机、去炒作房价。房地产的泡沫影响是非常之大，也是非常之宽的，它是与每个老百姓都息息相关的，一套房影响的不止是一个人，是一个家庭甚至是几个家庭。所以，对房地产泡沫的正确认识和研判对从事房地产行业的每个人都是意义重大的，都是深感责任巨大的一件事情。

一、我国房地产泡沫形成的原因

我国的房地产行业到底有没有泡沫？有多少泡沫？对于前者，我想这是一个不争的事实，我国的房地产行业有泡沫，不论你身在中国的哪个城市，都会感到房屋的空置率并不是很低。中央人民政府、各级人民政府以及相关学者都意识到了这个问题，在一些大城市都实行了限购政策，其目的在很大程度上来说就是为了挤压泡沫。当然，我国的房地产泡沫形成的原因不是某一个具体的什么原因形成的，它是多方面原因混合形成的。

（一）土地的供需不平衡

在某个时间段内，一个城市的住房需求量远远高于住房供给量，房地产商为了利润纷纷进入抢地的行列，地价自然不断攀升。在高价的土地上建起的房屋价格自然会增长，甚至增长的比例更高，房地产开发商的利润更高。在这样的经济循环规律下，开发商更会疯狂的在拍卖土地上提价，越是稀缺价格更高。有些楼盘的价格已经完全脱离了房屋本身的价值，严重违背了价值规律。在这个阶段过后，很快会进入另一个阶段，政府卖的地离城市越来越远，可卖的地越来越多，开发商也越来越多，房子自然而然也越来越多，但城市人口是有限的。于是，在很多城市可以看到一种现象，在某些新楼盘内的入住率极低，有的是没有卖出去，有的是卖出去了没有人入住。例如我国中东部沿海的几个县级城市，配套设施完全没有跟上，却建有大量的楼盘，空置率高的惊人。在第一个阶段是需远远大于供的阶段，第二个阶段是供远远大于需的阶段。

（二）信贷产业的不规范

不论是在现实生活中还是在媒体上，我们总会看到很多楼盘烂尾的新闻或者业主苦等几年未分房的新闻。之所以会产生这样的事情，是因为房地产行业的资金流量巨大，地价本身就是一个很大的投入，建设成本亦是很高。开发商的自有资金十分有限，在高收益的诱惑下，很多开发商都是靠银行贷款来运营项目。有的银行出于某种目的，在违反金融政策的前提下依然违规贷款给开发商，甚至是大额贷款。这从某个侧面上使开发商的门槛变得更低，很多开发商只需要些许的启动资金就能启动项目，前期靠贷款，后期靠楼花。

（三）房地产市场结构比例不协调

从目前我国的房地产市场结构来看，经济适用房比重偏低，经济适用房和高档商品房的开发比例严重失调。开放商普遍不愿投资经济适用房，而热衷于商业楼盘。因为经济适用房项目政府有自己的计价原则，利润较低，而商业楼盘市场化运作，利润随行就市。这就造成了一种局面，政府一厢情愿的建设经济适用房项目，但开发商热度极低，加之政府没有有效的应对措施，这种现象不断加重。这最后出现的局面就是，老百姓埋怨声巨大，商业楼盘不断的增多，但空置率却越来越高。经济适用房建设的很少但老百姓却十分关注。彼此形成鲜明对比，值得政府和相关部门去深思如何挤压这种房地产的泡沫。

二、防止我国房地产产业泡沫的措施

房地产行业在我国的各级人民政府的经济增长中占有重大比例，但各级人民政府绝不能为了所谓的经济数据而放任房地产行业的随意发展。在防止房地产泡沫措施上，政府应当起到主导作用。在尊重市场经济的原则下，各级人民政府要履行好政府的统筹职能，统一规划好各职能部门的职责和权力。尤其是与房地产行业息息相关的房产管理局、规划局、土地局、城乡建设委员会等相关机构，这些机构要做到认真的监督职能。

（一）科学合理的对土地进行管理

政府要做好对挂牌土地供应量科学合理的计划，既不能盲目的大量挂牌，亦不能市场上的挂牌量严重不足。一个城市的住房需求量远远高于住房供给量，房地产商为了利润纷纷进入抢地的行列，地价自然不断攀升。在高价的土地上建起的房屋价格自然会增长，房地产开发商的利润更高。政府相关部门要避免这样的情况，就要合理统筹对土地的管理。

完善土地税制需要依据房地产市场运作过程，从占有、使用、转移、收益等土地资源配置全过程来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府要严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等，同时强化土地增值税征收，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，开征土地财产税可以抑制土地的炒卖，因为即使开发商土地闲置，也必须每年按评估的财产价值交纳财产税，这样也就加大了囤积土地的成本，可以在一定程度上有效抑制开发商的囤积牟利行为。endprint

（二）规范信贷产业管理

政府、银监机构、银行三方必须形成共识，严格执行对开发商的贷款制度。具体来说，要做到如下几个方面。首先，银行要设定对房地产行业的贷款比例，因为房地产行业资金链的源头银行往往是占最大比例的。企业的相关证件也必须符合政府的要求，例如有城乡建设委员会颁发的施工许可证、土地局颁发的国有土地使用证、规划局颁发的规划许可证等等。对不符合以上条件的，坚决不予贷款。最后，对个人贷款业务的审查必须严格。现在越来越多的人们开始贷款买房，有的是住房公积金贷款，有的是商业贷款。但不论是哪种方式，现在很多企业和银行流于形式，只是看章。在公积金贷款上，银行根据各地公积金管理政策必须严格执行，有的要求必须有6个月或者以上的连续公积金缴纳流水，且工资达到一定数额。在商业贷款上，银行必须核实企业的出具的相关证明，而不是单单的看那页证明。同时必须提防的就是所谓“阴阳合同”，现在个别有的房地产开放商拥有合法的五证，并且可以公积金贷款和商业贷款。但在商业贷款上做“阴阳合同”，让贷款者向银行走正规贷款流程，但和业主又签订一份阴合同，所谓低于银行利息甚至无息的贷款，这种行为是极其危险的。“阴合同”是不受法律保护的，银行必须重视这个问题，以免引起经济混乱及不必要的风险。

（三）加强保障性住房建设

虽然我国近年来加大了保障性住房的建设和危旧房改造工程，但力度及数量上明显不足，难以满足人们的需要。经济适用房比重偏低，经济适用房和高档商品房的开发比例严重失调。市级及以上政府要拿出专项资金确保保障性住房的建设，尤其是经济适用房的建设。很多炒房者、房产投机者之所以可以在房地产市场如鱼得水，主要原因之一就是保障性住房供应量太少。政府要为老百姓建立配套设施完备、价格适中、有足够房源数量的保障性住房，只有这种结构上合理的房地产市场，才能是有效挤压房地产泡沫的措施。

[参 考 文 献]

[1]陈龙.中国房地产泡沫的历史与现状[J].中国经济体制改革，2009（2）

[2]龚有负.中国汇率改革向世界走来[J].金融经济（市场版），2010（8）

[3]李涛，邬建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J].山东理工大学学报，2004（2）

[4]包宗华.为什么发达国家自有住房率低[J].城市开发，2002（3）

[责任编辑：王凤娟]endprint