情势变更原则在商品房买卖合同纠纷中的适用

侯佳敏

(中央民族大学 法学院，北京　100081)



情势变更原则在商品房买卖合同纠纷中的适用

侯佳敏

(中央民族大学 法学院，北京100081)

[摘要]情势变更原则在商品房买卖合同纠纷中适用一直是个疑难点。近年来，随着房地产市场调控政策的反复，以情势变更为由主张解除或变更合同的案例时有发生，比较典型的两种案例为：因政策原因买房人无法办理按揭贷款以及开发商因资金筹措困难、市政配套设施未到位等原因导致延期交房情形。文章探讨情势变更原则在这两类案件中的具体适用具有一定的现实意义。

[关键词]情势变更；商品房买卖合同；合同解除

一、问题的提出

最高人民法院于2009年发布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》在第26条中对情势变更原则做出规定。①该原则自确立以来，其在商品房买卖合同纠纷中的具体适用备受理论界与实务界关注。

近年来，一方面，随着我国房地产市场调控政策的反复，“限购”“限贷”等政策导致大量的已经生效的商品房买卖合同因政策变化而履行发生重大困难，典型的如合同生效后，因政策原因买房人无法办理按揭贷款，又无力支付全额房款。在此情况下，买房人往往以情势变更为由要求解除购房合同。另一方面，部分地区的房地产市场发展畸形，房地产企业因资金筹措困难甚至资金链断裂、市政配套设施未到位等原因而导致延期交房现象普遍，买房人因此要求解除合同或要求其支付违约金。对此，开发商能否以情势变更原则为由拒绝解除合同或支付违约金？

在这两类案件中，法院应当如何适用情势变更原则，成为一个难题。尤其是在后一类型案件中，其主要特征为当事人的群体性和诉求的同一性，往往是某一个小区中的多个买房人对于同一开发商提起同一种类请求的多个案件，如果一律允许其适用情势变更原则解除商品房买卖合同，将会使开发商因资金链断裂而倒闭，出现大批烂尾楼，最终即使解除合同，也无钱退款，导致买房人损失无法追偿等严重的社会后果。但如果一律裁决该类案件不得适用情势变更原则解除合同，在个案中又难免会造成有失公平争议的司法困境。再加上最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《指导意见》)中特别强调“慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系”，这就使得法院在适用情势变更原则审理案件时更加谨慎，更需要对该原则的适用条件反复斟酌。因此，探讨情势变更原则在这两类案件中的具体适用有着一定的现实意义。

二、因政策原因无法办理按揭贷款应否适用情势变更解除合同

近年来，为了抑制住房价格的过快增长与房地产投机的急剧膨胀，从国家到地方均出台了一系列金融、行政、税收政策对房地产市场进行调控。各银行也纷纷提高按揭贷款购房的首付款比例，加大了对买房人按揭贷款资格的审查力度。例如，2010年国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，对于第三套及以上房贷，商业银行还可以根据自身风险拒绝放贷。这就导致很多买房人在签订了商品房买卖合同或者认购意向书后，因政策变化，而无法按照按揭贷款的形式支付购房款。在此情况下，买房人作为申请人，要求适用情势变更原则解除商品房买卖合同，但在以鄂尔多斯市为代表的一些地区，房地产业的畸形发展导致房价一路下跌，开发商因此拒绝买房人解除合同的要求。那么，在这种案件中，买房人能否以情势变更为由主张解除合同，取回首付款及利息及相关费用？一种观点认为，国家的住房贷款政策一直处在不断调整中，所以贷款政策的变化属于一种可以预见的商业风险，而非情势变更，双方应严格按照合同约定履行，买房人要求解除合同的主张不应支持。另一种观点认为，国家住房贷款政策并不能够为当事人所预见与控制，无法办理按揭贷款乃是政策变化，不能归责于买房人，应当属于情势变更的情形，买房人解除合同的主张应当得到支持。

笔者认为，因政策原因无法办理按揭贷款的情形应当认定为情势变更。理由如下：

其一，贷款政策变化属于重大的、不可归责于当事人的情势变更事实。正如案例中，新的贷款政策的出台导致买房人无法获取按揭贷款，而贷款又是其能够负担购房款的唯一方式。政策的变化不可归责于双方当事人，且直接使买房人失去继续履行合同的能力，属于重大的情势变更事实。

其二，买房人不能预见贷款政策变化。梳理近年来重大的房地产政策会发现，几乎每个月均有政策出台，今日之政策有可能明日即被抛弃，作为一个普通的消费者，不能苛求其对于房地产政策走向进行精准的预测，即使其对房地产政策调控有一个模糊的感觉，也绝无可能预知政策的具体出台时间以及具体内容。

其三，贷款政策变化造成当事人之间给负义务严重失衡，显失公平。尽管政策变化并未造成支付价款数量的变化，但却造成了支付方式、支付时间的变化。支付价款数量、支付方式、支付时间三者作为一个整体，共同决定了当事人的即时支付能力。诚然，不乏有少数的买房人即使无法办理贷款，仍有能力凑齐房款，且支付方式的变更不会影响其生活质量，以情势变更为由主张合同解除仅是其应对房价下跌的一个借口。但我们更不能否认，购买住房对多数人而言是一生中的大事，更有相当多一部分属于因拆迁或其他原因为解决自身居住需要而买房的弱势群体。政策的变化导致其无法办理按揭贷款，其即时支付能力已不足以继续履行原合同，固守“契约严守”原则并要求其承担严格的违约责任，无疑会使其履约成本极其高昂，将会严重影响其经济状况与生活质量，造成当事人之间给负义务严重失衡，也等于强令买房人独自承担政策变动带来的所有不利后果，显然对买房人有失公平。而在房价下跌的背景下，继续履行合同显然使开发商明显获利，符合情势变更中一方明显获利一方严重受损之标准。

其四，贷款政策的变化使合同的基础丧失，合同目的无法实现，且造成了对价关系障碍。原合同签订的基础是买房人确信可以通过按揭贷款的方式支付购房款，一个理性人不会超出自己的支付能力去签订一项合同。而政策的变化使得这一信赖基础丧失，约定的合同履行方式无法进行，且造成一方明显获利一方严重受损的对价关系障碍。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条与以情势变更为由主张解除合同有异曲同工之处。②因此，在买房人因政策原因而无法办理按揭贷款时，法院应当根据案件的实际情况，应买房人情势变更之主张，判令解除商品房买卖合同。同时，根据《指导意见》之要求：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”，应根据交易的具体情况、当事人的实际经济状况等综合因素决定给予开发商一定的经济赔偿。但在此要注意两个不得适用情势变更原则的例外情况：

一是根据合同约定，本应在政策调整之前办理完毕贷款手续的，却因当事人的原因未能及时办理导致政策调整后无法办理的。此种情况下，贷款手续未能办理归咎于当事人过错，而情势变更原则的适用条件之一是不可归责于双方当事人。

二是合同中明确约定，如果买房人无法获得贷款，则由其自筹资金支付。此种情形下，由于合同明确约定了无法获得贷款时应及时变更支付方式，买房人应当按合同要求履行。当然，鉴于商品房买卖合同多为格式合同，且买房人作为消费者，处于弱势地位，对于此种关系重大的支付方式条款，开发商应当在订立合同时向买房人详细说明。

三、延期交房现象中情势变更原则的适用

案例一：原告王某与被告包头市A房地产开发有限公司(以下简称A公司)签订了《包头市商品房买卖合同》，合同约定A公司应于2013年6月15日将商品房交付王某，且约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在120日内的，乙方有权向甲方追偿已付款利息。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。此后，王某已按合同要求通过首付款与按揭贷款方式支付了全部房屋价款。后因A公司逾期交房，王某将其诉至法院，要求其支付因违约产生的利息损失及违约金。A公司则辩称，逾期交房的原因是应由政府承担的供电、排水、燃气的市政配套设施不能在2013年6月15日前投入运行致使小区的相关设施无法施工，无法按期交房。该公司早已全额缴纳了市政基础设施配套费，且多次与市政沟通，并出资建临时排污窖井，由于上述政府相关部门原因导致被告无法按期竣工交房，非被告可以左右，应属情势变更情形，如继续按合同约定支付违约金，对被告显失公平。法院经审理认为，市政配套设施无法按时到位致使逾期交房非被告主观恶意违约，是被告在缔结合同时无法预见的非市场系统的固有风险，可依情势变更原则予以处理，酌情减轻被告30%的违约责任。③

案例二：原告郝某与被告安阳市B房地产开发有限责任公司(以下简称B公司)签订了商品房预售合同，原告已按合同约定的金额和日期支付完房款，根据合同约定，被告应于2013年12月31日前将具备条件的商品房交付原告使用，但被告反复拖延工期，至今仍未将房屋交付，故原告要求被告履行合同交房，并支付延期交房的违约金。被告辩称，房屋竣工延迟是因受到2011年安阳市金融风暴影响，具有情势变更情形，现已有60多户业主向法院起诉，属于群体性案件，按合同支付违约金压力较大，将影响其他未竣工工程建设，请求酌定减半。法院认为，被告延期交房的事实不构成情势变更，不予支持违约金酌定减半请求。④

这两个案例中，开发商均主张其延期交房的原因构成情势变更，出于公平原则，应酌定减少违约金，此种情形在实践中并不鲜见。笔者认为，对于延期交房中的情势变更事由，应当具体案件具体分析，严格依照情势变更的标准与适用条件进行判断。在案例一中，被告延期交房是因为市政配套设施未能按期到位，这直接导致被告无法按期施工，应属于重大的影响合同履行的事实，而作为企业，被告无法把握市政工程进度，在合同缔结时也无法预见。此外，被告早已缴纳市政基础设施配套费，且多次催告政府有关部门，并采取了建设临时排污窖井等补救措施，对因此造成的延期交房不能归责于被告。若在此仍要求被告为其无法预见的情势变更买单，严格按照合同约定支付违约金，显然并不公平。因此可以依据公平原则酌情减少其违约金。案例二中，被告认为其延期交房是因受安阳市金融风暴影响，金融危机可构成情势变更事由，应酌定减半违约金。但笔者认为，金融风暴、民间借贷危机等导致的资金筹措困难并不构成无法按期施工的必然事由。以鄂尔多斯市为例，该市房地产开发的资金主要来自民间借贷，2013年末，全市房地产开发投资完成137.56亿元，其中房地产开发贷款39亿元，占比不到30%。随着民间借贷风险爆发，开发商资金链断裂，延期交房现象十分普遍。此种因金融风暴、民间借贷危机导致的风险并非不可预见，开发商作为一个理性的市场主体，对自身的资金结构中所蕴含的风险应当有所预见并采取适当的风险防范措施，对此导致的延期交房应当归责于开发商，其情势变更主张并无依据。

注释：

①《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

②《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

③本案详细内容参见：中国裁判文书网，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/nmg/nmgzzqbtszjrmfy/btxtgxjscykfqrmfy/ms/201504/t20150421_7534209.htm，2015年5月18日访问。

④本案详细内容参加：中国裁判文书网，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/hen/hnsayszjrmfy/ayslaqrmfy/ms/201504/t20150418_7485382.htm，2015年5月18日访问；http：//house.ifeng.com/detail/2014_12_12/50168735_0.shtml，2015年5月14日访问。

[参考文献]

[1]王德山.论情势变更制度的适用要件[J].法学杂志，2008，(1).

[2]曹守晔.最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》之情势变更问题的理解与适用[J].法律适用，2009，(8).

[3]王小莉.房产新政下的情势变更原则及其适用(下)[J].仲裁研究，2011，(4).

[4]李睿.影响房地产价格因素的实证研究——基于主成分分析[J].哈尔滨学院学报，2013，(4).

责任编辑：谷晓红

The Application of the Principle of Substantial Change of Circumstances in the Commodity House Purchase and Sales Contract Disputes

HOU Jia-min

(Minzu University of China，Beijing 100081，China)

Abstract：How to apply the principle of substantial change of circumstances in the commodity house purchase and sales of contract disputes makes a problem of the law practice. In recent years，for the adjustment of national housing policy，the cases of claiming to cancel or change the contract，in which the principle of substantial change of circumstances has been quoted，is not rare. Two typical cases include：(1) the customer is not able to get mortgage loan due to policy；(2) the property developer postpones apartment delivery due to financial problem or inadequate public facility. It is of certain realistic significance.

Key words：substantial change of circumstances；the commodity house purchase and sales contract；termination of contract

[中图分类号]D923.6

[文献标识码]A

doi：10.3969/j.issn.1004-5856.2016.03.008

[文章编号]1004—5856(2016)03—0034—04

[作者简介]侯佳敏(1992-)，女，山西吕梁人，硕士研究生，主要从事经济法研究。

[收稿日期]2015-05-25