三线城市房地产开发中存在的问题与对策研究

2016-03-16庞华周博

环球市场 2016年7期

关键词：对策建设设计

庞华　周博

河南中达置业集团有限公司

三线城市房地产开发中存在的问题与对策研究

庞华周博

河南中达置业集团有限公司

当前三线城市房地产多面临库存大，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。因此要合理进行房地产开发。本文概述了三线城市，简述了房地产开发中的要点，探讨分析了三线城市房地产开发现状中存在的主要问题及解决其对策。

三线城市；房地产开发；要点；问题；对策

随着城镇化建设进程的加快，给房地产业带来了极好的发展机遇，同时也带来了严峻的挑战。特别是当前三线城市房地产库存高企不下的前提下，必须加强房地产的合理开发。要不断规范自身的行为，严格遵守国家的法规。并且针对存在的主要问题采取有效的对策，才能真正做好房地产开发工作。以下就三线城市房地产开发现状中存在的主要问题及其解决对策进行了探讨。

1　三线城市的概述

三线城市指具有战略意义且比较发达或经济总量较大的中等城市。它们多数都是中东部地区省域内的区域中心城市、经济条件较发达的地级市和全国百强县等，三线城市的市区非农业人口规模，一般都在100万以上，具有一定的居民消费能力，并且拥有自己的相对优势产业，但是城市综合竞争力还有待进一步提高。

2　房地产开发中的要点

房地产开发中的要点主要有：（1）详细编写开发建议书。建议书是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究。（2）加强开发可行性研究分析。该阶段一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作。（3）科学设计。房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。（4）严格项目实施。该阶段主要工作为施工建设及招标。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。（5）强化竣工验收。作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。

3　三线城市房地产开发中存在的主要问题

笔者认为当前三线城市房地产开发主要存在以下问题。

3.1设计问题

基于三线城市房地产的现状特征，其在开发过程中的设计方面还存在不少问题。（1）设计委托书问题。有些企业为了尽快拿到设计图纸，在功能和要求还不明确的情况下，就急切要求设计院提供设计图纸，这样必然会造成图纸在功能和使用等方面存在不足。并且如果项目实施阶段才发现，不仅会增加工程成本和施工难度，而且影响工期；（2）设计图纸是否对成本进行控制，无法考证。基于各种因素的影响，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

3.2风险问题

国家推出的去库存政策，主要是针对三线及以下城市而言，因此房地产开发中存在诸多风险问题：（1）政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。比如当前国家推行产业升级，使得经济增速有所减缓，增加了房地产的库存。（2）金融风险是房地产开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。（3）市场风险。其是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。（4）环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。（5）任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，其涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。（6）经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

4　三线城市房地产开发问题的对策

4.1加强设计管理

随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，三线城市的库存日渐高企不下，因此三线城市房地产开发企业需要重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。一些大型集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内很多大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。国内房地产市场要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。

4.2加强房地产开发中的风险防范

为了保障房地产企业的经济效益，基于三线城市的房地产现状必须加强对其进行风险防范。风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：（1）风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。（2）风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。