浅谈市场经济条件下的土地储备及其模式选择

2016-03-16郑华登

环球市场 2016年2期

郑华登

郑华登

平潭综合实验区环境与国土资源局

摘要：我国当前正处在经济转型的时期，经济体制和经济增长的方式要想全面的转变，首先就需要对土地管理的模式加以有效处理，首先是要从计划经济的思维转向市场的思维，各级政府在这一过程中都采取了有效的措施不断地提升了土地资源配置的合理性和可靠性，在实施的过程中也得到了相对比较好的效果。

关键词：市场经济；土地储备；土地储备模式；选择

前言

社会主义市场经济条件下，我国实行土地储备制度，既符合当代我国发展需求，要利于我国土地市场的形成。土地储备是一种比较简单的名称，其详细的概念是土地收购、土地整理以及土地供应的整个过程，土地收购通常就是指借助征用集体的土地，回收闲置的土地以及土地置换等方式来获得大量的土地使用权，土地整理通常就是指借助统一的规划、拆迁和开发等对收购的土地进行全面的包装和整理，土地供应通常就是按照社会发展、城市规划等多方面的内容采取社会公告和招商引资等活动创建一个相对比较完整的土地拍卖制度等等，从而能够使得土地使用权的出让更加多元化。

1市场经济条件下我国应用土地储备制度的作用

首先，有助于我国公平合理的土地市场的建立，规范土地开发单位的开发行为，保证土地资源能够得到最合理的配置；其次，土地储备制度实施之后，有助于城市规划战略执行。因为负责土地储备的土地机构需要对所有的土地进行规划设计，而规划设计的主要依据就是城市发展规划，因此这实际上就是在执行城市规划战略方案，对尽早完成城市发展战略有着积极的作用；再次，利于解决拆迁矛盾，减少土地开发时间，大大降低了土地开发过程中可能存在的各种风险，同时有关部门人员依据现实情况，也能够对土地投资之后所获得的回报进行比较准确的估计。一般情况下，城市土地资源经过土地储备机构运作之后，基本上属于熟地，即土地资源已经完成了或者正在进行拆拆，甚至已经完成了基本的建设工作，当开发商通过合法手段获得土地使用权之后，并不需要再次拆迁，同时依据现有情况能够判断出该土地资源的具体开发周期，以及在开发过程中可能出现的风险，从而进行规避，获得理想的经济效益。第四，土地储备制度的实施，能够有效的提高政府与土地开发商的市场意识，让政府以及土地开发商尽快转变观念，运用社会主义市场经济观念来运作土地，而不是一味的行政手段；第五，社会主义市场经济条件下，我国应用土地储备制度，充分体现了土地先行的开发理念，便于土地部门对土地资源运用市场进行统一的监管；第六，实施土地储备制度后，子土地价值将会得到最充分在发挥，政府从中可以获得增值收益，另外也能够避免土地投机行为，使得土地开发日趋理性化。

2土地储备在我国的运用和其他土地储备模式的选择

2.1我国实施土地储备制度的积极意义

政府在运行的过程中设立土地储备机构专门从事土地的收购、储备和供应工作对我国房地产市场秩序的规范有着非常积极的作用，首先它能够建立一个公平、公正和公开的土地市场，使得市场内部的竞争具有更为明显的公平性。其次是能够十分有效地促进城市规划目标的贯彻和实施。在土地储备的时候，土地的整理和包装是非常重要的，而这项工作在落实的时候一定要按照城市规划的具体要求来设计和处理。地块控制的过程中也要满足各项指标的具体要求，此外还要向公众进行公告。第三是能够非常明显地缓解来自于拆迁方面所产生的矛盾，从而也使得投资回报率更高，回报周期更短。土地开发中所承受的风险也明显减小，供应的土地一般是已经建设了基础设施的用地，如果获得了某块土地就可以有效地避免拆迁的现象，又可以非常好地预测出其预期的收益。对规避开发风险有着十分重要的作用。第四是可以十分明显地加强政府以及开发商的市场意识，使其尽快地树立起市场经济意识。

2.2影响我国土地储备机制运行及模式选择的三点因素

2.2.1中国特色的土地制度

土地制度是基本国家制度中非常重要的一种，我国的宪法规定，我国的土地制度是社会主义土地公有制，这项制度有以下几个特点：首先是主体的特定性特征。根据我国宪法和相关法律的规定和要求。土地归国家或者是集体所有，除此之外的任何人都不能是土地的所有者。其次是交易自身的限制性。按照我国法律的相关规定，土地所有权是不能以任何一种形式进行交易处理的，如果出现了买卖或者是交易的现象，在民法上都属于是非法的行为。再次是权属的稳定性。除了集体土地由于国家的征用能够变成国家所有之外，土地所有权的归属状态是不能出现非常明显的转变的。最后一点是全能的分离性。为了对土地资源进行更加有效利用，法律在这一过程中需要将土地使用权和土地所有权完全分离出来，这样也就构成了一种相对较为独立的无权状态，此外其还能交易合法化。

2.2.2土地资源配置方式

我国的社会主义土地制度应该充分地满足我国当前的经济发展机制的要求，在当前的社会发展中，我们必须要更加充分地应用市场机制以及计划机制来对土地资源进行有效的处理，市场配置能够十分明显地提升土地资源的利用效率，计划配置能够确保国家对经济运行的有效控制，这两种方式都是非常重要的，只有将二者有机融合，才能更好地保证工作的效果。

2.2.3地区经济发展的差异性

我国尚处于社会主义的初级阶段，经济发展的总体水平还不高，地区之间的发展也很不平衡，因此，不同的城市（或地区）应该根据本地区的经济发展总量水平和房地产市场的活跃程度来选择不同的土地储备方式。

2.3选择合适土地储备模式

构建城市土地储备体系根据上述分析，各地在具体实施土地储备时，应遵循下列原则：

2.3.1适应经济发展水平的原则

不同的经济区域应选择不同的土地储备模式，在经济较为发达的东部地区，实施土地储备的主要目的在于充分实现土地的资产价值，宜重点采取直接土地储备方式；在经济相对落后较多的西部地区，实施土地储备的主要目的在于有效配置土地资源，宜重点采取间接土地储备方式；中部地区则可视情采取二者结合的方式。

2.3.2具体问题具体分析原则

由于很多土地都是当作经营性的土地来使用，所以我们在对这一部分的土地配置的过程中，应该采用直接储备的方法，对城市规划用地，我们应该采用间接储备的方法，只有这样，才能更好地保证土地配置的科学性和合理性。

2.3.3承担政府宏观调控职能时，宜用直接土地储备如果政府需要对土地应征市场进行有效的调控，就一定要采取循序渐进的原则，在实际的工作中应该将社会储备当做最为重要的基础，同时还要采取有效的措施逐渐向政府的土地部门储备过渡，这样也就构成了一个以部门储备为主，社会储备作为补充的社会主义市场经济土地储备机制。