物业管理成本核算中存在问题及对策简述

宗海涛

北京矿冶物业管理有限责任公司

物业管理成本核算中存在问题及对策简述

宗海涛

北京矿冶物业管理有限责任公司

近年来，我国的物业管理不断的快速发展，但物业管理企业的经济效益和业主权益如何最大程度地实现是物业管理企业必须考虑的一个重要现实问题。笔者认为，对物业管理企业的成本管理加强，使物业管理的成本努力降低，成为这一目标得以实现的重要途径。物业管理企业应使传统的物业成本管理过于粗放的模式进行改变，从而向现代成本管理过渡。

成本核算；物业管理；方案

引文：

随着国家经济的快速发展，使得我国的物业管理有了很大的进步，但是，因为物业管理公司的业务的特点是复杂性以及多样性，从而使得成本核算制度有一些较大的缺陷存在着，因此，我国物业管理成本核算工作的处境比较艰难，而物业管理的成本核算工作也与企业资金链的正常运行有着很大的关系，从而对物业管理企业的生存发展造成直接的影响。

1 物业管理成本核算系统的有关建设原则

物业企业应当充分的重视构建合理的物业管理成本核算系统的工作，物业管理成本核算系统在帮助物业企业控制成本、提高经济效益等方面的作用非常重大。而物业管理成本核算系统的建设工作应当对有关的原则严格遵循，才能使建设过程趋于合理化、规范化最大程度地确保，具体的物业管理成本核算系统构建原则如下：

1.1 管理效益的统一同成本全程管理相结合

为实现整体的优化，物业管理公司要在成本全程管理的框架下对每个具体环节科学地分析其所投入的成本并加以细化核算。只有将管理效益的统一与成本全程管理相结合，才能同时满足物业公司和业主在尽可能降低成本地基础上实现最大化利益的目标，也只有这样才能以最少的损耗来提供更多的产品与服务。

1.2 二级成本核算与集中核算相结合

由于物业管理公司的组织系统中的派出机构---管理处较多且分散，加之管理处是具有管理、经营、服务智能的独立系统，若是让成本核算系统统一化，往往会因任务繁重而造成流于形式的局面。故应当建立总部与管理处分级归口的核算组织系统，明确各级所应承担的成本控制目标以及管理职能，并将控制、管理与成本核算一体化。

2 存在于物业管理成本核算中的诸多问题

目前我国的企业成本核算水平已有了长足的进步与发展，但在物业管理行业的研究与应用却明显滞后，从而有着诸多问题存在于我国的物业管理成本核算之中。具体有以下几点：

2.1 不尽科学的成本核算设置

当前我国企业成本核算普遍存在明细科目设置简单以及由公司的财务部门集中处理的现象，因而较少区分三四级的明细科目。而物业管理公司也未从实际状况出发就照搬集中核算的那一套，仅仅设立收支总账，以至于公司所管理的数十个小区的具体情况则不甚明了。不按照各类别、各项目详细地设置明细分类账以及相应的辅助核算账，就会让公司的成本变成一笔糊涂账，从而无法为公司的决策层有效提供真实、可靠的财务数据，继而使之做出错误的决策，严重的话往往会断送企业的经济生命。

2.2 比较落后的核算手段

当前我国有着相当多的物业管理公司还未展开物业软件电脑记账，其成本核算的作业依旧停留在人工作业时代。会计人员在对数据的简单记账与对账当中重复计算多，也浪费了大量财力人力，其直接后果便是无法有效跟踪公司的后续作业，也无法在成本费用的变化趋势中找出支出增加的症结所在，更遑论提出建议来降低成本。而物业软件记账则能够弥补这些不足，及时、准确地加以跟踪，提升效率与可信度。

3 如何加强改进物业管理成本核算工作

3.1 降低人工成本，实行绩效考核

物业管理公司作为服务业的一员，具备服务型行业的特质，故其人工成本占到其总成本的70%-80%，因此为降低人工成本而实行绩效考核的做法是切实可行的。在核算过程中应直接设人工费科目并划小核算单位，将人工成本支出同责任大小挂钩。为切实降低人工成本，提升服务质量，应采取绩效考核制度并使之科学化。同时还要在成本核算管理中积极的应用科学合理的激励和奖惩机制，真正的实现奖优罚劣，从而充分的调动企业成本管理人员和财务人员的主动性和积极性。

3.2 提高成本核算人员的专业素质

高素质人才在企业的发展中起到关键性的作用，因此，物业管理企业应当大力引进复合型的人才，增加企业的人才储备，从而力求在激烈的市场竞争中获得优势地位。这里需要特别指出的是，物业管理企业在引进高素质人才的同时也应当加强对现有的成本核算人员的业务技能培训工作，可以通过定期组织技能培训活动或者开办专家讲座的形式丰富现有成本核算人员的理论知识储备，使其在今后的工作中发挥更大的作用，进而为企业提高经济效益的工作作出贡献。

3.3 积极地应用科学的成本核算方法

采用作业成本法能够将在分配时扭曲间接费用时传统成本计算法存在的不足有效地克服掉，而且能够促使物业管理公司的管理人员对资源消耗的动因予以更多的关注，并对成本发生的前因后果进行科学合理的分析。作为一种科学的、先进的成本核算方法，作业成本计算法在物业管理公司中的推广和应用能够有助于企业更好地进行成本核算，不断地提升成本核算工作的效率和质量。

3.4 要形成先进的成本管理观念

物业管理企业要想做好成本核算工作，就必须要形成先进的成本管理观念，从而实现全面成本管理。全面成本管理不仅包括各种有形的物力和人力在生产过程中的消耗，同时还包括企业的内部结构调整、市场开拓、企业规模等各种无形的成本动因。要想实现全面成本管理，物业管理企业必须要保证各个部门共同努力，协调一致，从而真正地从全员、全方位和全过程的高度做好成本核算工作。

4 结语

由于物业管理公司的产品具有特殊性，要想在竞争激烈的市场中取胜，就应当更新方法和思路，在成本核算上用功，树立先进的成本管理观念，积极的引进科学的成本核算方法，对财务管理进行精细化运作，以期让企业面对激烈的市场竞争立于不败之地。

[1]韩梅.如何加强成本核算的管理[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2011(02).

[2]邓松云.浅谈企业会计成本核算的问题及对策[J].中国乡镇企业会计，2010(10).

[3]苏守备.加强对物业管理成本的控制措施[J].广东科技，2011(14).