浅议供给侧改革中房地产去库存问题

安徽财经大学经济学院　汪　蕾



浅议供给侧改革中房地产去库存问题

安徽财经大学经济学院汪蕾

供给侧改革是我国2015年年底提出的新议题，旨在从生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构的适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好地适应需求结构变化，房地产去库存问题则是供给侧改革中关乎国计民生的重要一环。本文通过对当今楼市结构性库存问题的分析，认识到房地产供给侧改革是适应当今新形势的选择，也将对房地产市场走向起到决定性作用。此外，本文对房地产去库存问题进行了深度思考，提出了一些有针对性的、合理的建议，对房地产产业的良性发展具有一定的借鉴作用。

供给侧改革 去库存 房地产

1　引言

近期，“供给侧改革”成为经济领域的一个新热词，频繁地出现在政府工作会议中。那么，什么是“供给侧改革”呢？供给侧改革又包括哪些内容呢？

2015年11月10日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议，此次会议主要研究经济结构性改革和城市工作问题，提出，在适度扩大总需求的同时，着力于供给侧结构性改革，提高攻击体系的质量和效率，以推动我国生产力水平的跃升。

2016年1月27日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十二次会议，此次会议，习近平总书记主要强调了供给侧改革的主要目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。

不同于以往的扩大内需来刺激消费手段，此次改革则是从供给方面着手，调整经济结构，实现经济要素的最优配置，通过改革的方式来改善供给，扩大有效供给，提高供给质量，使供给面与需求面更好地结合起来，更大程度地满足广大人民群众的需要。供给侧改革的重点任务是“三去一补一降”，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。“去产能”准备从煤炭和钢铁两个行业入手，因为这两个行业产能过剩情况比较严重；“去库存”，关键还是房地产去库存。目前，房地产的高库存压力不仅是制约我国房地产健康稳定发展的“瓶颈”，也是拖累我国经济增长的沉重包袱，更是影响民生问题的重要因素；“去杠杆”主要是指企业的杠杆；“降成本”，已经在制定调查方案，特别是制度性交易成本，以及不合理收费和企业过重的负担，都要降下来；“补短板”则主要靠加大投资力度来补短板，促进结构调整。 本文主要讨论在供给侧改革中的房地产去库存问题。

2　供给侧改革中房地产去库存的必要性

自改革开放以来，中国主要的社会矛盾就是人民日益增长的物质文化需求同落后的社会生产之间的矛盾，也就是说，人民群众的物质需求很大，但是符合社会需求的有效供给还不足够，很多行业出现了中低端产品严重过剩，而高端产品严重匮乏的现象。房地产行业作为中国最重要的经济支柱之一，也不可避免地出现了产业结构的问题，据调查，我国人均住房消费水平已超中等收入国家，楼市整体处于供不应求的状态，导致房价飞速上涨，为此，各地纷纷出台限购政策，同时，政府也采取多种措施打压炒房热潮，在这种形势下，许多大中型房地产开发商开始进军三四线城市，导致三四线城市住宅供应量大幅度上升，出现库存问题。尽管各地政府及楼市自身不断进行调整，库存压力仍处于不断加大的趋势。房地产作为影响我国国民经济稳健发展的一个重要行业之一，库存长期居高，不仅会给楼市和人民生活带来负面影响，也会殃及建筑、装潢等相关产业，因此，房地产去库存问题亟待解决。

3　房地产去库存面临的困境

针对房地产市场如何去库存问题，中央经济工作会议提出以下几种举措：一是让农民市民化，即让农民进城来消化当前过多的商品住宅；二是鼓励投资者购买住房来出租，这样既可消化库存问题，又有利于解决中国当前住房租赁市场不发达问题，一举多得；三是要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房价格；四是提高房地产业的企业集中度，形成市场规模效应；五是取消房地产市场的行政性限制政策等。以上这些措施，从理论上来看，固然有利于降低房地产库存，但在实际的执行中，也有一些问题值得我们去重视并且需要去应对。

3.1农民市民化中的问题

从当前现状来看，我国城市化建设仍然处于起步阶段，农民的数量仍然十分庞大(超过6亿)，尽管有大量的农村人口进城务工，但是受到户籍制度，社会福利保障及教育条件限制，无法真正在城市落户，也就是无法做到真正的市民化；再者，农民的收入有限，负担不起城市的高额房价，如果农民没有在就业城市购买住房的能力，农民市民化自然无法实现，即便是通过租房，以我国目前的住房租赁市场情况来看，通过租房消化库存问题，解决问题的可能性非常小；最后，随着新农村建设步伐的加快，农村地区发展迅速，农民生活水平相较以前大幅度提高，许多农民缺乏到城市就业或者落户于城市的动力，还有一些农民，尤其是中老年人，在“乡土情结”的牵绊下也不愿到城市居住。综合以上原因，要想推动农民市民化，仍然还要面对许多新的问题。

3.2房地产政策问题

政府已经把住房租赁市场的问题提上议程，以投资者购买住房用于租赁来消化房地产库存问题，必然需要相关政策的保护和规范，因为吸引投资者进入住房租赁市场这个想法固然很好，但在实际操作中，很难确保投资者购买住房是用于房屋租赁而不是用于房地产的投机炒作，一旦购房者的目的在于投机活动，那么房地产的价格将会持续推高，使房地产泡沫愈来愈严重，形成新一轮的恶性循环。但是，就目前政策来看，政府的房地产税收政策并没有将住房消费和住房投机界定清楚，也就是说，依靠投资者购买住房然后用于租赁来消化房地产库存这个完美设想，还需要先出台相应政策对此进行规范，以确保这个方法是真正有利于解决问题而不是带来反作用的。

3.3降低住房价格问题

这次房地产去库存问题解决方案之一是改变销售模式，降低房价。那么，降低房价的主体应该是政府呢，还是市场呢？如果是政府定价，政府作为市场的局外人，如何对开发商所拥有的住房进行成本与收益的权衡并制定一个合理的价格呢？如果定价过低，房地产开发商销售住房后出现了亏损，这笔亏损将由谁来承担？房地产开发企业作为追求利润的一方自然不愿承担亏损，如果由政府承担，目前我国政府财政负担已经很重了，又有何能力再承担房地产这块的亏损呢？如果由市场来定价，由于种种原因，也无法得到一个合理的价格。

3.4市场环境问题

我国房地产市场整体环境并不乐观，当市场出现暂时性的低迷状态时，政府往往采取刺激性的手段来推动市场的发展，从而导致房地产业过于依赖政府的政策，造成房地产业不成熟、不健康的发展。究其根本原因，就在于房地产市场缺乏长效机制对其进行协调控制。此外，房地产市场供给严重不均衡，一二线城市房源紧张且价格呈较快上升态势，而三四线城市楼房销售缓慢，库存化现象严重，甚至很多商品楼盘空置，究其根本，还是房地产市场运作出现问题，房地产开发商供给侧结构严重失衡，新增商品房大大超出居民消费需求量，而高房价又超出居民的经济承受能力，致使库存过高，市场环境亟待改善。

4　对房地产去库存的思考与建议

4.1加快新型城镇化建设

“十三五”会议明确指出，推动农民市民化，是新型城镇化建设的核心内容，通过推动农民市民化，可衍生新的消费需求，从而缓解房地产库存压力，稳定市场，以外来户和农业转移人口为中心，对城市户籍制度和住房制度及福利保障制度进行改革和完善，允许非户籍人口和农业转移人口落户于就业地，促使其在就业城市买房，政府可给予一定的住房补贴或优惠，以满足经济能力不足人群的住房需求。部分中小城市则要大力发展经济，推动产业结构优化升级，提升城市综合实力，改善城市生活品质，以吸引外来人口就业及落户，保持住房供求关系的动态平衡。

4.2出台有效政策

通过逐步建立并完善相关有效政策机制，引导房地产市场得以健康稳定地发展，使得房地产市场自身具有一定的调控能力，从而供求关系得以实现动态平衡。首先，应建立房地产税收法制度，规范市场行为；其次，构建购租并举制度，以扩大租赁房源，以租房手段来缓解房地产库存压力；再次，引入城市住房供应双规划机制，将市场自我调控与政策引导划清界限，同时让商品房和保障房产生联系，促进住房保障货币化；最后，发展和完善住房租赁制度，鼓励住房投资，打击住房投机活动，保护租房者的权益。在发达国家，几乎都有一部强势的法律来保护租房者，从而让处于弱势地位的租房者的利益不容易受到侵害与掠夺，这也就是为什么发达国家的许多居民更愿意租房的根本原因。只有租房者的利益能够得到充分的保护，我国的住房租赁市场才能发展繁荣起来，从而能够吸引更多的投资者通过租赁来消化过高的住房库存。

4.3通过市场化方式进行去库存降价

要降低房价，就得让高房价的城市出台有利于消费者的政策，促使政府、房地产开发企业、住房投资者让利，这样才能真正做到去库存化，这种让利方式必须得顺应市场状况，能够解决供需矛盾，使多方利益达到最大化，不能由政府盲目决策，最终还是要依靠市场化方式而非政府的行政性手段。一旦能够寻求到一种符合多方利益的让利方式，不仅有利于高房价的城市解决库存问题，这种让利方式也很容易向三四线城市蔓延，从而形成全国性的住房价格下降。由此一来，自然能够刺激消费，吸引更多的消费者购房，从而实现房地产去库存化。

4.4规范市场环境

在实现房地产去库存化之前，还要认清当下的房地产市场状况。当前，我国房地产市场呈现了严重的分化状态，一二线城市和三四线城市差异明显。从需求端来看，一二线城市的需求仍然十分旺盛，而三四线城市则需求不足，少人问津，从供给端来看，一二线城市的土地供给明显逐年增加，而三四线城市土地供应则呈下滑状态。针对房地产市场分化状况，要采取不同的措施，核实不同城市的不同库存，然后研究为何会出现这种现象，再根据不同情况对症下药，做到因地制宜。

在任何相关政策的实施过程中，都要遵循房地产市场的市场规律，利用市场价格变动来实现经济均衡，通过价格调控对市场进行合理引导，让市场的供求关系保持相对的平衡，规范市场行为及相关经济活动，除了宏观调控外，还需要房地产开发商主动地参与其中，结合市场变化，预测市场发展方向，制定合理的应对措施，以促进市场出清，让资金迅速回笼。与此同时，政府在充分发挥宏观调控的作用时，还要坚守系统性和区域性风险的底线，不能随意插手和控制房地产市场的走向。

5　结语

总的来说，供给侧改革中的房地产去库存问题是重大而有意义的决策问题，同时也需要一个漫长的过程来实现既定的目标，不能一蹴而就，在这个发展过程中，需要多方协作配合，既需要政府发挥宏观调控的作用，及时地出台相关政策进行合理引导，以确保市场规范化运作，也需要房地产开发商遵循市场规律，制定合理的、能满足多方利益的住房价格。房地产去库存化目标的实现，不仅有利于满足人们的住房需求，也有利于稳定房地产市场，从而促进经济的稳定发展。

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F299.23

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2096-0298（2016）07（c）-123-02