房地产企业预算管理在项目经营中的重要作用及关键控制点分析

梁蕾 天地源股份有限公司

房地产企业预算管理在项目经营中的重要作用及关键控制点分析

梁蕾 天地源股份有限公司

近年来，房地产行业的不断发展对我国经济运行起到了举足轻重的推动作用。由于房地产开发所需的资金链长且资金量较大，建设周期较长，加之面临的政策以及市场风险变化多端，因此加强房地产开发销售过程的预算管理十分必要。项目运营状况的好坏，直接关系和影响到企业经营业绩和项目预期收益的实现。鉴于此，本文主要针对房地产企业开发运行过程中的预算管理的重要性及其控制措施等展开论述分析，旨在通过加强预算过程的有效控制，以保障企业经营目标的实现。

房地产企业 预算管理 项目经营 重要作用

一、预算管理在房地产开发经营中的重要作用

无疑房地产企业开发项目的根本在于获得经济利益，然而近年来，随着房地产行业黄金时代的一去不复返，房地产行业的整体盈利水平呈现不断趋薄的趋势，项目预期收益及利润实现压力越来越大。因此在开发的过程中就需要企业不断通过各种管理的精进和加强，打造强有竞争力、符合市场需求的刚需产品，在激励的市场竞争中搏得一席之地。

预算管理可从事前控制的角度，全面规划、安排公司各项经营活动，使得公司实际业务运行沿着预定轨迹顺畅运行，避免与目标偏离，而影响企业发展。即所谓：凡事预则立、不预则废。当然，树立目标、做好前期预算管理是基础，而过程控制则是保障目标实现的核心关键。

房地产项目开发周期长、涉及产业链多的行业特点决定了在项目开发运营过程中，必须通过严格把控各个开发节点进度，方能保证项目按照预定开发周期完成开发任务。而控制的手段和方法无疑是制定严谨的预算并冠以执行过程的监督、考核，同时结合实际业务情况及时修订纠偏，以此来应对项目开发过程中的出现的各种变数对项目预期目标实现的影响。

综上可见，预算管理在房地产企业项目运营中发挥着控制全局、把握命脉的关键作用。

二、房地产企业预算管理的内容及关键控制点

房地产企业的预算管理，根据房地产开发阶段划分，应从项目获取、前期设计规划、开发建设、销售管理等全过程展开预算及管理；从管理模块划分，则主要包括资金预算、融资预算、费用预算等几个方面。

项目获取前，应结合企业发展需求、资金状况、开发能力等，合理评估拿地区位、地块面积、价格等，制定出详细的规划，并对目标地块属性及未来发展、销售前景、人口购买力等各个方面进行严谨且详尽的可行性研究，以避免项目获取的盲目性。

前期设计规划阶段对于项目定位、产品户型设计、后续开发时间节点、五证办理时间节点等各方面进行全面的预计规划。尤其是房地产五证办理的进度，直接影响到项目开发过程是否按期顺畅推进，所以应充分结合当地政府办证特点，以及各项证照之间的勾稽关系，合理确定证照办理计划，以保证项目开发阶段有序推进。另外，做好产品设计定位研究也非常重要，所开发产品面市后的市场反响、是否符合市场环境及受众需求，将直接决定或影响项目是否畅销及可否实现成功运营。

开发建设阶段的预算，除了项目招标阶段的各项预算外，还应对项目开发节点进行详尽安排，应对建设的各个节点时间进行明确，包括完成桩基土方施工、正负零、主体封顶、外架拆除、竣工备案、项目交房等关键节点，只有对每个开发节点做好事前规划安排，才会确保整个开发节点受控。

项目销售阶段的预算，一方面是根据项目预售证办理时间计划及预计市场状况，合理规划项目开盘时间，另外对项目推盘计划、销售价格、宣传计划、销售计划等进行合理预测安排。项目销售业绩好坏直接决定项目经营目标实现与否，因此，销售计划的预算编制尤为关键。另外，由于房地产企业收入结转应在项目交付业主、且全部房款结清的情况下方能进行，因此，企业在制定销售计划时，还应充分结合企业收入指标要求，对项目销售合同额、销售回款、收入结转等指标按照其内在逻辑科学、合理规划布局。

以上是以房产项目开发销售纵向时间节点为轴进行的相关业务预算内容及关键点的阐述分析，除了时间链条的控制外，各个业务模块的预算也尤为重要，主要包括资金预算、融资预算、费用预算等。

资金是房地产企业赖以生存的生命线。资金链安全顺畅是企业持续健康运营的关键，因此，资金预算是贯穿房地产开发过程的核心。资金预算要结合企业运营及项目开发周期对企业整体资金进行合理排布，主要思路就是以保障资金平衡为目标，根据自有资金、项目回款、融资流入资金等，量入为出的合理规划资金支出，包括土储资金支出、开发建设支出、各项运营费用支出、税金支出、金融机构还款支出等。由于资金流入、流出实际为各项经济业务的结果汇总，因此，资金预算的编排一定要与相应的业务支撑相呼应、匹配，避免出现资金收支无相应来源支撑的情况，而出现资金收支骤然踩空的情况。

融资预算则是要考虑结合项目开发周期中不同时点的资金缺口，同时参考项目4证取得时点等因素，综合考虑相应融资安排，尤其是项目开发贷款的获取，以确保项目建设资金的充裕。

费用预算即开发间接费、销售费用、管理费用等三项费用预算。结合企业机构设置、各项业务计划，合理进行各项费用支出预算。预算过程中，要严格依据业务支撑费用支出的原则，确保每项费用支出都应匹配以相应的业务计划，方可确保费用支出不虚假、浮夸，从而有效严控各项费用支出，为企业运营收益实现打好基础。

除上述各个模块预算外，各房产企业还可根据自身管理经验及企业运营特性进行其他预算编制和控制。在预算确定后，一定要冠以严格的执行考核监督，方可确保其按预定轨迹顺畅运行。

三、结语

从以上对房地产企业项目运营中预算管理重要性及各项预算编制内容及关键控制分析，可清晰看出，房地产项目开发过程涉及的业务链条繁琐、宽泛，唯有提前做好项目运营各项预算、筹划，是确保项目经营目标顺利实现的基础。因此，各房地产企业应高度重视并积极加强预算的编制、及执行过程监督从而使得经营管理目标得以有效实现。