张志元：房产暴涨，警惕“虚拟经济”上扬

张翠翠

2月下旬，经过近两年的“跌”与“卖不出”之后，中国楼市再次“牛起来”。这是楼市的谷底反弹，还是国家救“市”的成效？围绕着本轮楼市的特点、暴涨背后的原因等问题，本刊记者专访了山东财经大学科研处处长、博士生导师张志元。

《齐鲁周刊》：这一轮暴涨是楼市的谷底反弹，还是国家救“市”的成效初现？

张志元：此次楼市波动，随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列政策实施，向市场传达了政府“去库存”的决心，有效的引导了市场预期，刺激了农历新年过后楼市的回暖，更多消费者开始惜售观望，“存着好房子等待涨高了再卖”的心理导致市场房源逐渐减少，刚需者与改善型消费者开始“急买房”。

《齐鲁周刊》：这一波暴涨中的买房主力大军群体，有何明显变化？

张志元：有改善型住房需求，尤其是“二胎储备者”们正是这一波涨势的主力军。他们正影响中国楼市这一轮“暴动”中的格局分化。就济南市来说，那些占据优秀教育资源且地理位置优越又高端的房子，一跃成为“龙脉”，坐地起价不说，在今年涨得最快。整个东边房产在春节后已涨了近10%，有的房子甚至涨了20%。拿济南龙奥大厦附近的楼市来说，价格已经直逼2万，且都是一些大户型。

这对目前库存量较大的中小型房产商来说，并不是利好消息。毕竟，之前房地产商为迎合市场，建造了大量的60-100平的适用性住房。在刚需者市场饱和后，这成为楼市库存的压箱货。由此激发供需矛盾更明显，这种矛盾是改善型住房与库存中小型房产配比不合的矛盾。

《齐鲁周刊》：这轮波动，是否已让中国整体楼市开始活跃？

张志元：这一波楼市“暴动”中城市的“两极分化”非常明显。一线城市，如上海、北京、广州、深圳、南京、杭州等地最热，在价格继续走高的预期下，刚需旺盛，改善型需求大量释放，且供给相对有限，成交价格被拉高，造成了房价大幅上涨的“假象”。而对于二三线城市来说，库存长期积压，大量空置房源等待出售，造成其开发商拿地积极性仍未回升，整体涨幅不大。

《齐鲁周刊》：您认为在这轮楼市上涨背后，暴露出中国经济的哪些问题？

张志元：房产既是消费品，也是投资品，既有实体经济的特点，也有虚拟经济的特征。房地产商从拿地开发建设到房屋销售，无一例外，均需从金融市场筹措资金，对于这种以房产为抵押品或投资标的物的融资活动，如果出现价格坍塌，容易形成债务违约，形成资本抛锚。由此，在今年春天的这一波楼市热中，人们需要警惕中国“虚拟经济”的上扬。实际上，突然大量的资金滑向房地产，会给制造业等实体经济带来压力。同样的，房价的过速释放，会大量的吞吐资本，有一定的资本风险。这在短期内看不出来风险，或许下半年会出现新的资本问题。

按中央经济工作报告中的原话说，房地产要在稳定经济中起到重要作用。这意味着，在一定的时间里房地产仍是稳定经济的重要角色。但房地产行业说白了是“资本的游戏”，如果国家的财富创造靠的不是实体经济和技术创新，而是靠垄断、金融、房地产等虚拟经济，中国的国家经济极有可能走向空心化和虚拟化。