破解被征收房屋评估价值难题

尹跃军

在城市房屋征收中，被征收人最关心的热点问题就是被征收房屋价值，而被征收房屋价值则以具有估价资质的房地产估价机构（简称评估机构）按照房屋征收评估办法评估来确定。一般评估机构在项目评估前，都会选择被征收房屋类似房地产市场交易案例的一组数据作为基础，通过比较法、收益法、成本法等评估方法，客观地确定出被征收房屋评估比准价值。自2012年底宁波市实施“阳光征收”制度以来，全市共作出房屋征收决定159个。在绝大多数项目中，评估机构能够客观、公正地确定被征收房屋的评估比准价值，但也不乏在个别项目中，评估机构为了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高补偿”的意愿，不合理地选取交易价格较高的比准案例，从而抬高被征收房屋的评估比准价值，扰乱了房屋征收评估市场秩序。为了彻底杜绝此现象，宁波市房屋征收管理办公室于2015年2月28日，建立了房屋征收评估比准案例数据库，破解长期困扰评估机构和房屋征收部门对被征收房屋类似房地产的市场评估价值难题。

一是建立二手房交易价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司（占全市房产交易量85%），它是二手房买卖合同中真实的房屋交易价值。一方面，该合同中的房屋成交价格是中介机构作为居间人促成房屋买卖收取中介费用的依据；另一方面，该合同是卖方请求买方支付房款，买方请求卖方交付房屋并配合办理所有权变更手续，双方履行权利承担义务的依据。评估机构在征收项目评估时，通过该数据库，选择被征收房屋周边或选择被征收房屋类似房屋，采取一组二手房交易案例数据，作为参考数据。

二是建立二手房挂牌价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，它是4家企业各自网站上公开的二手房房源挂牌价格信息。一般房屋所有权人的挂牌价格均高于房屋交易市场价格10%-15%左右，是为了在买卖时有一个还价余地。评估机构在征收项目评估时，在二手房交易价格数据库中没有找到被征收房屋周边或类似房屋交易案例数据的情况下，可通过该数据库采取一组二手房房屋挂牌价格案例，作为参考数据。

三是建立房产交易登记价格数据库。数据库来源于宁波市房屋交易登记管理中心。由于在二手房买卖中存在着房屋实际成交价格和登记价格不一致的现象，也即是卖方为了少缴纳房产交易税而在提供给房屋交易登记中心的买卖合同中，故意减少了房屋成交价格导致产生阴阳两个合同，一般均低于房屋市场价格10%-15%左右。评估机构在征收项目评估时，在上述两项价格数据库中没有找到被征收房屋类似房屋交易案例数据情况下，可通过该数据库采取一组房产交易登记价格案例，作为参考数据。

四是建立二手房租赁价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，是4家企业各自的商业业务二手房租赁价格信息。该数据主要应用于被征收房屋或其类似房屋交易案例较少时，但有经济收益的租赁房屋，可运用收益法对被征收房屋进行价格评估，作为参考数据，一般使用于非住宅评估。

评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用比较法进行评估，有经济收益的采用收益法进行评估，选用上述四种价格数据库中在评估时点的平均交易价格，剔除偶然的和不正常的因素案例，结合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，得出被征收房屋的最终评估市场价格。

房屋征收评估比准案例数据库的建立，有利于评估机构全面提取类似房地产比准案例，客观确定被征收房屋评估比准价值；有利于房地产价格评估专家委员会对提交的评估报告进行论证。评估专家依托数据库案例比对评估报告中样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面是否存在问题，出具论证报告以及应用于技术鉴定，避免事后鉴定中因估价机构工作人员不良行为而带来的风险。有利于各地房屋征收部门和实施单位依托数据库提前介入征收工作，评判被征收房屋评估比准价值是否科学合理，其存在问题结果纳入评估机构信用档案，使被征收房屋的评估价格更贴近市场实际，促进房屋征收评估市场步入规范化，缓解政府的压力和征收当事人的矛盾，彰显“阳光征收”社会公信力，保障征收工作的顺利推进。

陈品禄/责任编辑