中小城市保障性住房质量问题分析与预防

2016-03-11罗群

广东建材 2016年7期

关键词：保障性住房建筑

罗群

（溆浦县建设工程质量安全监督站）

中小城市保障性住房质量问题分析与预防

罗群

（溆浦县建设工程质量安全监督站）

随着我国各个城市出现了住房紧张的状况，导致城市的房价不断增长，住房问题成为尖锐的社会矛盾。为解决城市低收入家庭的住房问题，政府建设了保障性住房。随着保障性住房的大量建设和使用，保障性住房的质量问题就暴露了出来。本文介绍了中小城市保障性住房存在的质量问题，并针对这些问题作了详细的分析，探究了提高保障性住房的质量和预防质量问题发生的一些技术和方法。目的是保证中小城市保障性住房的安全，减少事故的发生和人员财产的损失。

保障性住房；质量问题；建筑；预防方法；措施

1　前言

在我国，中小城市的保障性住房由政府出资建设，并且限定建筑的工程量、销售价格、购买对象等，以此来保证中低收入阶层的住房。其中有经济适用房、廉租房、安置房等一些价格相对便宜的住房。但是在保障性住房建设的过程中，出现了大量的质量问题，包括供给水管渗漏、混凝土板梁开裂、墙体裂缝、房屋漏水等。保障性住房的质量问题，不但影响居民的生活质量，增加楼房的损坏，严重时还会出现财产和人员的损失和伤亡。所以保障性住房的建设不容忽视，在建设过程中，要注意每一个细节来保证房屋质量的安全和合格，同时政府部门应监督保障性住房的建设，保证住房质量过关。

2　中小城市保障性住房存在的质量问题

2.1保障性住房设计、建设中存在的问题

在保障性住房的设计中，工程设计人员缺乏责任心和存有一定的侥幸心理，同时有的设计人员专业水平不足，设计的结构不合理，不能根据建设需要给出具体的建筑用材、材料要求的强度、水泥配合比等。同时，设计单位对设计人员的管理不足，没有严格监管，约束力差，导致在保障性住房的设计中存在大量的问题。

大型建筑施工牵扯到许多方面，例如：建筑机械、施工技术、工具的操作方法等，都对建筑质量有很大的影响。比如：①建筑用混凝土搅拌不充分，浇筑大梁、柱子时，会出现孔洞、裂缝，使建筑承重降低，使用寿命减少。②建筑管线的铺设、排水管道的填埋，若选用的材料铺贴不严，存在漏洞，会导致在使用过程中出现管道结构变形、漏水、渗水等情况，影响居民的生活质量。

2.2建筑单位对保障性住房的建设存在的问题

对于建筑所在地的地质勘察力度不够，同时因为需要拆迁，所以对于施工前的准备工作，建筑公司都把时间压缩到最短，不顾质量问题，对住房的设计、细节处理不重视，按照旧方案进行施工建设，使得建筑的结构、设备的安置等都与建筑的实际地质条件、所处的位置等不统一，导致保障性住房建好之后存在许多问题。

3　中小城市保障性住房出现质量问题的原因

3.1监督体制缺失

普通住房在使用过程中如果出现质量问题，住户向消委会投诉、上访，消委会通过调解或者法律手段来解决纠纷。但这种制度并没有把保障性住房也包括在内。保障性住房的住户向消委会投诉，没有明确的单位出面解决，这种制度的缺失导致建筑商在保障性住房建设时利用这个漏洞，在建房的过程中偷工减料，导致保障性住房存在许多的质量问题。

3.2物业管理水平低下

保障性住房的物业管理机构基本上都是在住房建设完工后才开始介入，这个时候介入存在非常大的弊端。因为物业管理机构并没有参与设计和开发，使得物业管理机构对建筑整体的认识、了解存在缺失，导致在后期的管理、经营时对建筑的维护、养护不能提供最好的服务。同时，物业管理机构作为保障性住房小区里的日常管理、维护者，其管理服务水平明显比中高档小区的管理水平低，对建筑上存在的问题做不到立即维修、检查，使得维修时间延长，对建筑物的危害加大，影响了建筑物的使用寿命。

4　中小城市保障性住房质量问题的预防措施

4.1建立资金筹集机制和奖励机制

政府在保障性住房建设招标前，应该通过税收优惠、财政贴息贷款、房地产投资信托基金等一系列措施来发挥政府的财政职能，增加对保障性住房的资金投入。同时再建立一些奖励机制，吸引大型的建筑集团参与保障性住房的建筑设计、施工，确保保障性住房的建设质量。

4.2合理规范保障性住房的设计和探测工作

在保障性住房的设计和建设前期的探勘工作上，建设单位和设计单位必须对建设保障性住房的所在地进行严格的地质探勘和场地测量等工作，探测各种工程测量数据，在探测时必须保证各项数据的准确性，减少误差。设计单位在对保障性住房进行设计时，必须按照审核程序对设计图纸进行严格的审核，根据各项测量数据做出合理的规划和设计。总结已建成的保障性住房的建设经验，避免出现同样的质量问题，同时还要不断优化、创新户型。

4.3建立完善的质量问题处理机制

中小城市保障性住房没有或者没有完善的质量问题处理机制，所以要保证保障性住房的质量，第一，建立保障性住房质量问题处理机制，其中要建立保障性住房质量投诉受理机制。保障性住房出现质量问题时，可以通过向消委会投诉或向法院起诉等方式解决；同时物业管理机构要建立小区住房质量投诉点，根据投诉派遣维修人员进行调查、检测和维修；制定相关的规定，对已经发生质量问题的住房，由建设单位和监理单位共同承担对住户造成的损失；对质量问题已经解决的住宅进行后期的维修检查和回访工作，保证质量问题得到妥善的解决，不会再次出现。第二，完善保障性住房维修基金的管理机制。保障性住房出现质量问题时，住房维修基金覆盖范围不足，许多出现质量问题的住房没有资金来维修，造成住户的损失。所以要扩大保障性住房维修基金的覆盖范围和使用效率，充分发挥住房维修基金的作用。

4.4加强保障性住房建设中的监督管理

保障性住房建设质量的好坏直接影响后期的使用，所以建筑公司对保障性住房的建设过程要加强监督管理：

⑴加强对保障性住房的建设管理。在建设中加强对建设人员、建设工序的管理，避免在建设中由于人为的失误造成质量问题；

⑵严格按照工程质量管理法来执行管理监督。在保障性住房的建设过程中，建筑工程的管理、验收要分户进行，保证每一套住房都符合质量要求。对保障性住房进行严格的勘察、设计、施工、监理、验收，保证住房建设的每一项都符合法律的规定；

⑶落实保障性住房质量责任。保障性住房的建设、勘察、设计、施工、监理等各个部分的责任落实到个人，承担保障性住房在设计使用年限内的质量安全，并承担相应的法律责任，确保保障性住房的建设质量安全。

4.5提高质量监督人员的素质

建筑质量监督机构，要大力培养建筑质量监督专业人才，跟上时代的发展，适应现在快速发展的建筑业的新技术、新管理模式。建筑质量监督人员要有较高的专业素养，具备相关的法律法规知识以及建筑住房设计、管理和施工的知识，在对住房进行质量检查时才可以发现质量问题，从而减少住房质量问题的出现。