发包方能否调整“四荒”土地合同约定承包费

湖南省农业委员会法规处(410005) 聂建刚

发包方能否调整“四荒”土地合同约定承包费

湖南省农业委员会法规处(410005) 聂建刚

【案例】某县金川镇桁桥村村委会于1999年12月与浙江人孟某签订了一份荒山承包合同，承包村里的13.3公顷荒山，承包期限为30年，承包费每667平方米每年(下同)50元。孟某雇请技术人员在荒山进行了土壤改造，种植中药材。自2010年起，孟某的每667平方米年均收益都在8000元以上。村民见孟某发了大财，都抱怨村委会土地租金收得太便宜了，纷纷要求村委会提高租金。2013年村委会换届选举一结束，新当选的村委会主任就与孟某沟通承包费调整事宜。孟某以合同有明确规定为由，拒绝了村委会的要求。于是，村委会将孟某起诉到了县人民法院。村委会认为，孟某土地经营收益巨大，与村里出租土地所得显不相称，请求人民法院增加土地承包费至2000元。孟某认为，合同约定承包费为50元，承包期限为30年，村委会不能一换领导就不遵守合同。人民法院审理查明，现在与争议地块类似的租金为每年300～500元，遂判决将以后年限的土地承包费调整为300元。

【解析】本案例中争议的焦点问题是合同承包费过低，发包方是否有权要求调整。农村“四荒”土地承包合同的履行期限一般都比较长，在承包合同履行过程中，由于物价上涨、土地使用价值提高等原因，原承包费往往会显得过低。在这种情况下，如一味坚持按照合同约定履行，会损害集体经济组织的利益，危害农村社会稳定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，如果双方当事人对调整承包费协商不成，一方可以起诉到人民法院，人民法院会运用情事变更原则适应调整承包费。当然，只有继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的时，人民法院才能调整承包费；如不符合条件，人民法院不能随意调整承包费。本案中，合同约定的承包费为50元，随着时间推移，该承包费确实显得过低，具备法律规定的调整提高承包费的条件。需要注意的是，无论是判断应不应调整承包费，还是判断承包费调整多少合适，判断的标准都是类似地块现在的承包费，而不是承包人的收益情况。承包人的收益情况，是商业风险，无论其盈亏，都不是调整承包费的理由。这也是本案例中人民法院按照300元而不是2000元来调整承包费的原因。

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