BIM技术在房地产开发全过程的应用探析

张铭言

[摘要]本文浅析BIM技术在房地产开发全过程应用，探讨BIM技术的各项优势应用在房地产开发过程的各项指标，从而有助于房地产开发的快速响应及开发。

[关键词]BIM；新技术；房地产；应用

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608117

1BIM发展情况综述

BIM的英文全称是Building Information Modeling，即建筑信息模型。1975年，“BIM之父”——乔治亚理工大学的Charles Eastman教授创建了BIM理念至今，BIM技术的研究已经经历了三大阶段：萌芽阶段、产生阶段和发展阶段，现如今在国外基本已经普及，但在我国建筑行业的发展才刚刚起步。

BIM是以三维数字技术为基础，集成了建筑工程项目各种相关信息的工程数据模型，是对工程项目设施实体与功能特性的数字化表达。一个完善的信息模型，能够连接建筑项目生命期不同阶段的数据、过程和资源，是对工程对象的完整描述，可被建设项目各参与方普遍使用。BIM 具有单一工程数据源，可解决分布式、异构工程数据之间的一致性和全局共享问题，支持建设项目生命期中动态的工程信息创建、管理和共享。建筑信息模型同时又是一种应用于设计、建造、管理的数字化方法，这种方法支持建筑工程的集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率和大量减少风险。

BIM一般具有以下三方面的特征：

（1）模型信息的完备性。除了对工程对象进行3D 几何信息和拓扑关系的描述，还包括完整的工程信息描述，如对象名称、结构类型、建筑材料、工程性能等设计信息；施工工序、进度、成本、质量以及人力、机械、材料资源等施工信息；工程安全性能、材料耐久性能等维护信息；对象之间的工程逻辑关系等。

（2）模型信息的关联性。信息模型中的对象是可识别且相互关联的，系统能够对模型的信息进行统计和分析，并生成相应的图形和文档。如果模型中的某个对象发生变化，与之关联的所有对象都会随之更新，以保持模型的完整性和健壮性。

（3）模型信息的一致性。在建筑生命期的不同阶段模型信息是一致的，同一信息无须重复输入，而且信息模型能够自动演化，模型对象在不同阶段可以简单地进行修改和扩展而无须重新创建，避免了信息不一致的错误。

2房地产行业BIM主要应用点

21解决建筑领域信息化的瓶颈问题

以BIM模型为中心的信息管理，为房地产开发企业建立了开发项目单一的工程数据源。工程项目各参与方使用的是单一信息源，确保信息的准确性和一致性。实现项目各参与方之间的信息交流和共享。从根本上解决项目各参与方基于纸介质方式进行信息交流形成的“信息断层”和应用系统之间“信息孤岛”问题。

推动现代CAD 技术的应用。全面支持数字化的、采用不同设计方法的工程设计，尽可能采用自动化设计技术，实现设计的集成化、网络化和智能化。

促进建筑生命期管理，实现建筑生命期各阶段的工程性能、质量、安全、进度和成本的集成化管理，对建设项目生命期总成本、能源消耗、环境影响等进行分析、预测和控制。

22基于BIM的工程设计阶段协调

基于BIM的工程设计协调实现了工程设计意图的三维表达。能够根据三维模型进行多专业的协调和沟通，分析空间关系，发现碰撞干涉问题，排除因空间关系复杂而导致的碰撞设计错误。

同时在设计阶段，基于BIM模型的分析仿真在全三维的真实环境中进行模拟，在提高分析结果正确性的同时能够对结果进行直观的体现，便于决策人员提高决策效率，降低决策难度。

基于BIM模型的设计阶段协调能够实现不同专业设计之间的信息共享。

23基于BIM的施工及管理

实现集成项目交付IPD（Integrated Project Delivery）管理。把项目主要参与方在设计阶段就集合在一起，着眼于项目的全生命周期，利用BIM技术进行虚拟设计、建造、维护及管理。

实现动态、集成和可视化的4D施工过程管理。将建筑物及施工现场3D模型与施工进度相链接，并与施工资源和场地布置信息集成一体，建立4D施工信息模型。实现建设项目施工阶段工程进度、人力、材料、设备、成本和场地布置的动态集成管理及施工过程的可视化模拟。

实现项目各参与方协同工作。项目各参与方信息共享，基于网络实现文档、图档和视档（照片、视频等）的提交、审核、审批及利用。项目各参与方通过网络协同工作，进行工程洽商、协调，实现施工质量、安全、成本和进度的管理和监控。

实现虚拟施工。在计算机上执行建造过程，虚拟模型可在实际建造之前对工程项目的功能及可建造性等潜在问题进行预测，包括施工方法实验、施工过程模拟及施工方案优化等。

实现工程建设过程中的信息集中管理。工程项目在建设过程中会产生大量的数据信息，随着建设工程复杂程度的增加，信息数据量呈现几何级数增长，由此给数据信息的管理带来相当大的挑战。基于BIM模型的数据管理有效解决了传统方式下管理信息的难题，通过信息的集中存储和区分管理，实现数据信息的完整性和查询的便捷性。

24基于BIM的物业运维阶段管理

工程竣工后，BIM信息将为物业运营提供极大的便利。BIM模型附加有物业管理所需要的所有信息属性，在运营过程中能够及时、便捷的掌握各种设备的运行状态。

在房屋的租售过程中，借助于BIM模型能够提供给客户真实的环境感受，增加客户购买决策过程中的参与感，客户可以在BIM模型所在的虚拟环境中进行真实环境的虚拟体验，提升产品销售推广的质量。

利用基于BIM的空间管理，为不同使用用途合理划分空间，提高空间利用率。进一步，针对公共区域，围绕灾害预防、应急疏导等公共安全管理目的，利用BIM技术实施逃生路线规划、应急预案模拟等。

3房地产开发全过程各阶段BIM应用探讨

31方案设计阶段

在方案设计阶段，通过对设计院的方案设计图纸进行BIM建模，形成不同方案模型，并利用BIM管理平台进行共享体验和专家评审，便于各评审人员更快地理解方案设计意图，提出问题和建议，使项目方案更加合理、经济。

利用BIM建模技术和BIM平台可以方便快捷的对规划设计过程中的各种方案进行不同的分析比较，从而快速确定最为合理的建设方案。

32施工图设计阶段

施工图设计阶段是整个BIM服务预控管理的核心阶段，在设计阶段通过将传统的二维设计成果转换成BIM模型进行多专业交叉配合、碰撞检查，提前发现设计问题，提前解决，从而提高设计质量。

同时，设计阶段的信息传递和方案确认是BIM实施的重点，通过BIM模型建立起设计单位和开发企业之间的沟通桥梁，开发企业能够通过BIM模型准确掌握设计方案。

33招投标准备阶段

招投标准备阶段是确定项目总体工程量和工程造价的关键阶段。对设计BIM模型提前进行局部的施工深化，并以此统计工程算量，可以得到比传统手工算量或基于施工图纸算量更为精确的造价成本。具体见图1。

此外，在招投标过程中，利用BIM平台将设计BIM模型对投标单位进行共享访问，利于各施工单位更快更准确地理解设计意图和设计要求，以便做出更成熟的施工方案和深化图纸，该过程可缩短整个招投标周期20%以上，为建设方赢得宝贵时间。

34施工阶段计划

施工阶段是BIM应用最具价值的环节，依托BIM技术，配合施工方案，做好进度规划、工序安排，模拟施工。对施工管理重点提前预控。指导施工单位开展施工图设计，具有重大的意义，能够加快施工进度，避免不必要的项目变更从而降低项目工程造价。

结构施工阶段，在设计院CAD图纸的基础上，依据各专业施工单位的图纸深化，进行BIM模型更新维护，进一步检查各专业之间的影响。重点在结构孔洞的预留、预埋，不同专业之间的协调，重点部位的机电排布优化，室内净高的控制等。

同时，在施工阶段，结合BIM模型的信息优势，进行工程量的精确统计。依据BIM模型进行变更的工程算量，相比传统方式的工程量统计，通过BIM模型进行的算量可以提高60%以上的工作效率。

35项目全过程文档资料管理

在项目开发建设过程中集中管理项目资料文档，通过对资料的统一管理保证项目开发建设过程中资料的完整性，如图2所示。

36项目全过程的BIM会议协同

结合BIM模型的建设过程会议沟通，在图2基于BIM平台的项目文档资料管理

BIM模型的项目上形成会议纪要，方便各项管理人员及工作开展。

37建设、实施BIM管理平台

通过该平台，所有项目参与单位可以进行及时、方便的沟通交流，不同参与单位可以通过BIM管理平台获取具有查看权限的信息；建设方通过BIM管理平台能够第一时间准确的掌握工程建设信息，保证工程建设进度、质量和安全得到有效管理。

参考文献：

肖良丽，方婉蓉，吴子昊，等浅析BIM技术在建筑工程设计中的应用优势[J].工程建设与设计，2013（1）：74-77