探究物业管理中存在的问题及其改进措施

苑英艳

摘 要：随着社会的进步以及经济的发展，人们对于住房的需求越来越高，尤其是随着近几年房地产事业发展迅速，物业管理继而也就引得越来越多的社会关注，但是就我国当前的物业管理现状来说，依旧存在诸多问题，应当就这些问题进行仔细的分析，继而提升物业管理水平和质量。

关键词：物业管理；问题；改进措施；房地产

最近几年随着房地产事业的不断发展，我国的物业管理行业也在不断完善，所面临的竞争形势依旧十分激烈。良好的物业管理能够对整个社会的发展起到推动作用，不仅能够使得政府部门自身的工作效率得到提升，使得社会更加稳定，同时还为社会居民提供了舒适、安全以及优美的居住环境，不仅如此，通过物业管理工作还能够为社会提供诸多就业岗位，有效解决就业问题，总的来说，物业管理工作对于房地产事业的发展以及整个社会的进步都能产生重要影响。但是就当前我国物业管理行业的发展状况来说，依旧存在很多不完善的地方，需要进行研究和改善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善。

一、我国物业管理现存问题

（一）我国物业管理企业的产业机构以及服务品种比较单一

对于我国的房地产发展来说，物业管理是其重要组成部分，但是因为市场上关于此行业的立法以及规范还相对较少，即使有也不够完善，同时在不同的地域物业管理自身的发展自身也存在诸多不平衡现象，这样就会使得我国的物业管理行业在发展的过程中，往往没有足够合理的管理模式。物业管理行业中的服务产品以及相应的规则难以满足消费者的需求，消费者和物业管理者之间也很难做到和谐相处，在进行管理的时候物业管理行业所提供的产品也没有特色和个性化，具有较高的同质化特征，更不用提物业管理自身的文化以及品牌建设了。很多物业管理机构往往都是依靠收取相应的物业管理费生存，这样就会使企业自身难以真正发展和壮大，继而也就无法对自身的服务和产品进行更新与提升。

（二）物业管理对自身的责任以及认知存在偏差

当前物业管理自身发展水平在很大程度上关乎整个小区的安定、整个城市的健康发展，对于社会的进步以及社会环境会带来较大的影响。但是就当前我国很多物业管理企业来说，在对自身责任的认知以及职责的定位方面依旧不够清晰。所聘用的管理者自身文化素质不够高，自身的职业道德和职业意识也很差，以往在计划经济年代房管机构只要换个牌子就成为物业管理公司，一些社会闲散者还有老弱病残等都被归入该公司，这样就会使得公司中的很多之中都没有工作的主动性和积极性。同时在物业管理的过程中对科技的推广力量不足，在经一个的规模上以及模式方面不够完善。这样就会使得新房子在建设的时候就很难得到有效地维护，经常会出现安全方面的隐患。

（三）物业公司经常存在质量差以及乱收费等现象

因为目前我国针对物业管理方面还没有足够完善和健全的法规制度进行约束和完善，同时也没有相应的机制对物业管理工作自身的工作行为进行及时的监督，这样就会使得物业公司有极大的可能性进行乱收费等，使得物业公司自身的行为存在较大的自主性以及随意性，所收取的物业费的标准也完全是由自身决定，没有统一的市场标准。很多物业公司为了能够在其中获得更多利益，就设置了多项收费的项目，继而就会出现很多乱收费的现象。

比如有的物业管理公司会私自制定一些不公平的规章制度对业主进行约束，同时通过罚款以及押金等多种方式对业务自身进行停电、停水等方面的管理，只要业主有所不从，物业管理公司就会采取惩罚措施，甚至会武力相加。另外，物业管理公司自身的服务态度比较差，在服务上还存在不规范、不到位以及不及时的现象，物业公司的目的主要就是进行费用收取而不是进行服务，往往通过多种多样的项目进行乱收费，但是一旦出现服务或者是物业安全问题，往往就会出现推卸责任的状况，这样的状况无疑会使得物业管理公司和小区业主的关系难以得到真正的改善。

二、改进物业管理质量及水平的措施

（一）构建并积极完善物业管理机制及体系

因为地域之间在经济水平方面会存在较大差异，这样就需要有经济基础和条件的地区应当积极构建并努力完善相应的物业管理机制及体系。成立相应的业主委员会，并定期召开会议，同时还应当在物业管理企业中聘用专业经理实施专业化的管理。对于物业管理企业来说，应当对现代化科学技术进行充分的利用，同时还应当积极争取政府的支持和引导，依据相关的法律规定来制定合同，制定关于业主方面的相应条例，不得对其进行私自篡改。在未来的物业管理过程中应当依据这样的机制、规范进行管理。

（二）物业管理企业应当完善服务理念，强化责任意识

对于房地产行业来说，物业管理是新兴事物，因此与业主之间存在暂时的矛盾是必然的，但是这样的矛盾也应当是能够调和和避免的，这样就要求物业管理企业应当先从自身做起，不断进行自我反省，摆正自身的服务者地位，不断提升服务意识，完善自身的服务理念，从点滴做起。如果是物业管理企业自身的责任就应当用于承担，不能推卸责任，同时还应当对业主进行积极地宣传，争取业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主对自身的工作有更进一步的了解，同时也欢迎业主对物业管理公司的不规范行为进行监督和举报，只有这样才能够使得物业管理公司自身的服务质量得到进一步的提升。

（三）重组物业管理企业，使得管理更加规范化

物业管理企业目前之所有没有足够完善的企业文化很大原因就是因为还没有形成具有规模的物业管理产业，因此也就难以有更为完善的物业管理模式，从而也就无法对不规范的物业管理行为进行约束。因此，要想有良好的物业管理队伍就应当有良好的规模化产业以及完善的企业文化。这样不仅能够使得物业管理企业自身的成本得到降低，同时还能够通过规范化的管理以及规模化的运营构建良好的企业服务品牌。从某种程度上说，合作以及重组已经是未来发展的必由之路。通过这样的方式在能够使得物业管理企业自身的服务质量得到有效地提升。

另外，为了进一步促进我国房地产事业得到健康发展，还应当从顶层设计入手对法规以及法律体系进行逐步完善，通过管理细则、法律法规以及完善的监督体系对物业管理企业自身做进一步的管理业约束，对物业管理公司自身的收费服务、无偿服务等进行约束。相应的物业管理企业以及相关的职工应当对自身的职责进行严格履行，通过法律途径对企业的职责进行规范，对企业职工自身的职责和权利等进行规定，通过这样专业化的方式才能够使得物业管理企业自身的服务质量得到进一步提升。

三、结束语

总的来说，随着房地产事业的不断发展，物业管理质量如何更是引起社会的广泛关注，物业管理是房地产发展的一双翅膀，不能拖后腿，但是就当前我国物业管理现状来说，还存在很多问题，应当对其进行逐步完善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善，只有这样才能够真正提升物业管理公司自身的服务质量和水平，才能够为房地产事业的发展带来正面促进作用。（作者单位：山西焦煤西山煤电集团公司东曲矿）

参考文献：

[1] 张金平.物业管理存在的问题及对策研究[J].吉林大学.2008（11）

[2] 卢嘉丽.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报.2011（06）

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