专属私人定制，重构精装定义

文/刘正扬、周大明、万莉莉 上海中建东孚投资发展有限公司 上海 200122

专属私人定制，重构精装定义

文/刘正扬、周大明、万莉莉 上海中建东孚投资发展有限公司 上海 200122

定制精装是住宅精装修发展的主流趋势，具有低碳减排、成本控制等优势，它根据客户的个性化需求特性，量身定制精装方案，用更精致的品质、更贴心的服务，为消费者提供更舒适的品质生活，避免了传统精装房所带来的一些弊端。定制精装在满足客户个性化需求的同时，也能使房地产企业获得可观的范围经济效益。

专属定制；定制精装；品质生活

随着房地产市场的持续火爆发展，房地产企业的经营理念和消费者的居住理念，也发生了很大的改观，越来越多的精装房源出现在房地产市场上，并受到了很多消费者的认知和青睐。目前，国家也在推行住宅建设绿色发展方面提倡全装修，鼓励绿色住房项目100%一次性装修到位，提高全装修成品住房建设水平，减轻业主的装修负担。定制精装是住宅精装的发展趋势，是一场关于装修的变革。作为一种精装成品房全新的解决方案，定制精装近年来受到房地产商的重点关注，不少中高端消费群体也日趋倾向选择做“甩手掌柜”，享受起“定制精装”所带来的私享化、定制化、全程化、时尚化和人性化的品质服务。

一、定制精装的内涵

所谓定制精装，就是真正从客户需求出发，打破开发商传统定位精装修所参照的目标成本、标准化、竞品对标、售价反推等非客户导向逻辑，以“主板”装修+“插件”的形式，进行成品房精装。“主板”装修在项目定位下聚焦不同家庭的共同需求；“插件”是在“主板”装修基础上，通过细分不同家庭对家居环境的不同需求和关注点形成由客户自主选择的系统。定制精装模式解决了成本适配难题，相当于客户自主定价、自由选配，能兼容只愿意支付基本需求的家庭和有全面品质生活需求的家庭。

二、定制精装的构成解析

定制精装修是一个贯穿开发、施工、营销和使用全寿命周期的概念，利用信息技术、柔性生产过程和敏捷的组织结构，以标准化的设计、工厂化的生产方式生产厨房系统、卫生间系统、木作系统、隔墙系统、管线系统和设备系统、现场装配部品，减少了施工现场的手工作业，大幅提高了住宅的装修品质。

（一）六大系统

以客户居住品质、舒适度、便利性为出发点，将住宅精装修产品核心组成部分进行专业分类，并在此基础上进行设计研发、寻找优质合作资源，形成住宅装修的六大系统，包括：安全健康、舒适节能、适老亲子、智能便利、家政收纳、风格多样。通过这六大系统的专业设计与实施，力争为客户提供好用、舒适、美观的居住空间。

（二）七维私属定制

从居住的功能、性能两个角度出发，把装修定制化过程产拆解为7个步骤。第一维：户型定制。针对每一个房型进行精细化设计，使居住空间更合理、更实用。同时考虑到每个家庭在内部空间需求的差异性，在户型设计优化的基础上，还为客户提供了多种户型功能解决方案，从而满足不同客户对居住空间的差异化需求。第二维：系统设备。通过与国内外一线品牌专业系统设备供应商的联合研发，针对全屋地暖、中央空调、中央净水、除霾新风、智能家居4大类系统设备，提供专业、多样的解决方案。不同组合的可选套餐满足客户对居住的舒适度、便利性。第三维：风格色系。全屋饰面系统，提供多种风格色系，能更好地满足不同住户的审美喜好和生活情趣，随着更多的色系加入研发，未来风格会更多元化、个性化。第四维：厨卫设备。提供针对不同客户需求，为厨房空间，卫浴空间，提供两个标准的配置方案，其中包含厨房电器、水槽龙头，卫浴洁具，浴霸设备。第五维：背景收纳。通过专业研发设计，根据不同户型对全屋收纳提供专业系统全屋设计解决方案。客户可根据不同的居住需求进行定制选择。同时，根据不同色系以及客户喜好，提供多种客厅，主卧背景墙选装。第六维：功能配件。提供功能配件升级包，客户可根据自己的需求单独选择包含收纳五金套餐、厨房五金套餐、浴室五金套餐、嵌入式厨电、直饮水机、卫洗丽等设施设备。第七维：家具软装。针对定制家居：通过专业设计搭配、深度资源整合、垂直采购，提供家具、灯具、窗帘等全屋家居定制服务。

三、定制精装需要注意的关键事项

（一）定制精装的设计

定制精装设计是将建筑结构、室内装饰、部品集成与装配式施工结合在一起。设计要求在建筑概念及初步规划设计阶段介入，考虑整体建筑设计的要求，将功能的创新化、设备的合理化、室内空间的人性化有效融合在室内空间中。定制精装的设计流程如下：第一步是定位，要根据项目类别、楼盘规模、户型特点、销售价格、市场环境进行统筹规划，根据区域环境、消费者群体等做精细化设计。第二步是划分设计范围，大规模定制精装修包括装修和装饰两部分。装修部分主要包括整体厨房、整体卫浴、收纳系统、室内门窗、地面装修、电路系统等。在装修的基础上，业主可以使用不同的家居布置，通过不同材质、色彩与灯光等的搭配真正设计出业主需要的风格。

（二）装配化装修过程

当完成室内空间分隔、粉刷后，将批量生产的装修部品进行现场装配，就是装配式施工。装配式施工将施工建造尽可能向工业制造的模式转移。装配式施工类似总装车间，是在施工现场延伸了工厂化的生产。装配式施工要求建立一套相应的装配施工体系，即按照施工组织设计，将施工过程分解为具体可控的步骤，建立包括部品控制、装配控制、控制记录以及定量考核等的全过程质量管理体系。以整体预制墙板为例，墙板在施工现场最重要的施工工艺是墙板与墙板、墙板与主体结构的连接。连接接口的类型主要有三种：固定式装配、可拆装式装配、活动式装配。考虑到内隔墙的主要作用是划分室内空间，应具有灵活性，方便以后住宅改造，可采用螺栓或焊接连接，接缝处用密封胶勾缝。

（三）装修工厂化管理

装修工厂化管理的主要特征一是生产管理精细化，二是物料供应标准化，三是现场管理规范化。万科在精装修房的实践中引入全面实测实量过程控制手段，有效加强了 PDCA 法中检查的执行力度。实测实量要求施工、建设单位均建立统一的数据档案和汇总统计表单，建设单位不定期抽查并做出评估；关键、特殊工序完成后须当场进行实测实量，当日完成须当日通报实测实量结果，这一做法提高了管理人员的工作量，但班组工人的一次成活率明显提高，保证了施工质量，及时考核与适当激励具有较好的辅助效果。

[1]方亚艳.精装：从“六面简装”到“个性化定制” 杭州楼市精装房发展简史[J].当代企业世界(透明楼市),2016,07：22-25.

[2]中房报记者梁笑梅.杨卫涵：定制精装要更靠近客户一方[N].中国房地产报,2015-05-18C 04.