安阳市农民进城购房意愿及房地产发展策略研究

文/彭雁、陶艳春 城市开发与公建管理办公室 河南安阳 455000

安阳市农民进城购房意愿及房地产发展策略研究

文/彭雁、陶艳春 城市开发与公建管理办公室 河南安阳 455000

城市化进程的加快，以及经济社会的快速发展，催生了农民进城购房意愿，也使进城农民成为房地产市场不容忽视的需求群体。特别是进入2015年以来，国家和省相继出台了一系列政策，明确提出要鼓励引导农民进城购房需求。本文主要通过抽样调查、问卷调查等方法，试图在对安阳市周边村镇人口进城购房意愿和房地产企业预期进行调研的基础上，分析安阳市房地产市场供需情况，并发现问题，提出下一步的工作建议，希望能为推动该项工作的开展做出努力。

安阳市；房地产；策略研究

近年来，随着城镇化进程的加快，农民进城购房日渐增多，逐渐成为房地产市场有效需求的新生力量。进入2015年以来，国家和省更是明确提出指导性意见，并采取了一系列激励政策和措施，积极鼓励支持农民进城购房，扩大住房消费。2015年4月，河南省人民政府出台豫政〔2015〕48号文件，要求省住房城乡建设厅要会同有关部门尽快研究制定促进县（市）政府引导农民到县城购房的激励政策。各辖市、县（市）政府也要结合实际，制定具体优惠政策，支持进城农民和城市居民购买首套住房或首套改善性住房。本文在针对农民进城购房意愿，以及房地产开发企业对市场预测情况进行抽样调查的基础上，对安阳房地产市场状况进行了分析和论述，期望能对相关部门制定措施、落实政策提供参考。

一、安阳市房地产市场发展概况

我市的房地产开发可以追溯到七、八十年代的统建楼建设，以此为基础，在“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的指导方针下，从一开始几个开发企业、年均施工面积不到10万平方米，到如今的300多家开发企业、年施工面积2000万平方米，一步步发展壮大、规范成熟。自1999年以来，随着城市经济的快速发展，城市化进程的不断推进，房地产业也在逐步完善与规范中逐渐崛起，为改善城镇居民的居住水平，为促进我市经济发展及城市建设发挥了重要作用。

（一）调整消化时期。“九五”期间（1996—2000年），房地产开发行业的发展处于 “消化、完善、调整、提高”的阶段，通过消化空置商品房、完善制度机制、调整产业战略，提高房地产行业整体素质，提高房地产管理水平，促进行业健康发展。1999至2000年，在安阳市拉大城市框架、加大城市基础设施建设的整体思路下，先后实施了文峰中路、文峰东路等城市重点改造工程，极大地带动了全市房地产开发市场的发展，进一步推动了房地产开发建设的步伐，房地产开发市场及其管理也取得了长足的发展。1999年全市完成房地产开发投资2.31亿元，施工面积65万平方米，新开工面积49万平方米。2000年房地产开发投资额增加至3.9亿元，施工面积100万平方米，新开工面积48万平方米。

（二）快速发展时期。“十五”期间（2001—2005），我市房地产市场进入快速发展阶段，全市累计完成房地产开发投资53.53亿元，平均每年10.7亿元；施工面积772.86万平方米，平均每年154.6万平方米，2003年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重达到近几年的峰值10.76%，年度投资增长率为63.98%。房地产开发市场得到迅猛发展，为提高人民群众的居住条件和生活环境，改善市容市貌，加快城市基础设施建设，拉动经济增长作出了重大贡献。

（三）稳健发展时期。“十一五”期间（2006—2010），针对房地产投资愈热、房价高涨、供需矛盾加剧的问题，国家一方面在肯定其支柱产业地位的同时，也连续出台了一系列宏观调控政策，运用行政、法律、财税等手段，从土地、金融、税收等方面进行引导调控，以确保房地产市场的持续健康发展。2008年，受到国家金融危机的影响，房地产市场出现了暂时性的下滑，但随后又开始了新一轮快速发展。

（四）震荡转型时期。“十二五”期间（2011-2015）,2011年底，由于受到国家宏观调控和安阳市金融市场非法集资的影响，房地产市场出现了高位运行后的大幅下滑。2013年全市房地产开发各项指标增速降到低点，在全省总体排名较为落后，其中房地产开发完成投资和竣工面积增速均降至全省倒数第1。在一系列帮扶支持政策和市处非工作取得明显成效的影响下，2014年后全市房地产市场逐步呈现回暖趋势，至2015年1-3月，全市房地产开发投资总量全省排名达到第4位，增速位列全省第1位。

二、专项统计调查情况

（一）农民进城意愿调查

本次调研采取了实地问卷调查的方式，针对安阳市规划城区周边农民到市区购房意愿，共完成了373份调查问卷，其中农村常住居民191份，进城务工人员182份。

1.农民意愿进城购房者查过50%。受访的373位调查对象中，表示愿意到城市购房的有100位，占全部受访者的26.8%，有27.1%的受访者表示条件合适的情况下愿意到城市买房，其余46.1%的受访者明确表示不愿意到城市买房。根据问卷情况，受访者中30岁以下的有54人，其中愿意在城镇买房的占33.3%，在各年龄段中是比重最高的，其原因主要是年轻人对城市生活方式的认同感高，接受力强，比年龄大的人更向往城市的生活，另外父辈也为他们积攒了一定的经济基础，因此他们的意愿最强烈；31-40岁的人群中，选择“愿意”的比重有所降低，占27.7%；41-50岁的人群中，选择“愿意”的比重更低，占23.1%；51-60岁这个阶段的人群的比较特殊，选择“愿意”的比重不但没有降低，反而是上升的，占该年龄段总人数的30%，究其原因，该年龄段人群的子女正处于婚嫁年龄，现在城里有房成了一些农村年轻人结婚的门槛，再加上在农村建一所象样的房子，成本也较高，因此有的人表示愿意为子女结婚在城镇买房；反之，60岁以上的人愿意到城镇买房的最少，只占18.5%。

2.制约农民进城购房的几个因素

46.1%的受访者明确表示不愿意到城镇买房，通过访问，我们了解到其制约因素主要有以下几个方面：

①生活习惯。许多农民习惯了农村传统的生产生活方式，有故土难离的情结。还有受访者表示，他们目前居住地离城镇不算太远，交通也还方便，自家盖的新房宽敞舒适，成本也低，不比城镇差，没必要到城镇当房奴。

②房价较高。许多受访者表示感觉房价较高，买不起房，这是制约大部分人买房意愿的重要因素。很多农民表示想到城镇买房居住，但高企的房价让他们的梦想难以实现。

③其他因素。除以上两个主要制约因素外，生活成本高、工作不稳定、老人无法照料、家属和子女无法安置等也是制约农民进城买房的因素。

3.农民进城购房表现为刚性需求

虽然调查结果显示，农民到城镇购房的意愿还不够强烈，但是这部分意愿基本都是刚性需求，大部分是为了子女就学、学业、婚嫁，不带有投资色彩，对房地产市场的推动作用是良性的。受经济能力的限制，他们选择住房的条件不高，因此可能会消化或支撑一部分低端住宅项目。

（二）房地产开发企业调查

针对房地产开发投资及土地储备情况，对

房地产开发企业也进行了相关问卷调查，主要采用了重点调查与抽样调查相结合的调查方式，有136家企业全部或部分回答了问卷调查的内容，占市区房地产开发企业的58.1%。问卷调查反映了房地产开发企业开发、销售、土地储备情况，以及对未来安阳市房地产开发企业土地储备和拿地形式的判断等。调查结果显示，被调查企业投资意愿较弱、销售情况喜忧参半、土地储备少、拿地意愿不强。

①投资意愿较弱。有50%的企业预计未来房地产开发投资会有所下降，有12家企业认为本企业投资情况较预计会有所上涨，占比8.8%；有60家企业认为投资情况较预计持平，占比44.1%；另有64家企业认为投资情况较预计会有所下降，占比47.1%。从调查问卷情况来看，企业实际投资增长或持平的主要原因，有销售情况转好、资金充裕、保障房建设拉动、对房地产市场有信心等有利因素，也有人工费用增加等客观因素。

②销售情况好坏参半。被调查企业中，56.6%的房地产开发企业销售情况良好，40.4%的企业销售情况不容乐观，3%的企业未作出回答。造成企业销售下滑的因素有刚性需求不足、房价偏高、投机投资前景不好等。

③企业土地储备少，拿地意向不强。近九成的被调查企业无土地储备。2014年，安阳市全市房地产开发企业待开发土地面积40.35万平方米，较同期下降51.8%；购置土地面积17.26万平方米，较同期下降53.5%；土地成交价款1.76亿元，较同期的5.56亿元，同比下降68.4%。在被调查企业中，有122家房地产开发企业无土地储备，占比89.7%；仅有12家企业有土地储备，占比8.8%；另有两家企业未给出回答。被调查企业中，82家企业明确表示无拿地意向，占比60.3%。究其原因是对市场缺乏信心、企业资金紧张、市场不明朗待观望等。

从汇总来的调查结果看，安阳市房地产开发市场受前几年的非法集资风波的波及，整个市场处于低迷、谨慎、观望、放缓的态势，但随着本地经济的回温，房地产开发市场也逐步走出困境，出现好转的迹象，安阳市房地产开发企业对本企业开发销售情况的判断还是乐观的。

（三）商品房空置率调查

商品房空置率调查，主要通过入户和用电调查进行，选取了近年来峻工的小区20个，调查了近几个月份的用电量情况。20个小区共计有住户8047户，其中近几个月用电量为零的1994户，占比例为24.8%，近2个月份用电量为零的2196户，占比例为27.3%。据此推断近年来峻工商品房平均入住率为73%左右，平均空置率为27%左右。

三、安阳市房地产市场发展预测

伴随着经济发展由快速扩张期转为艰难转型期，安阳市房地产行业经过十余年的快速发展后也由黄金发展时期转入到盘整阶段。安阳房地产市场既有着城镇化水平不断提高、居民刚性需求不减等有利条件，同时面临着经济增长减缓、房产投资投机性需求减少、政策调控、城市承载能力较弱等不利因素影响。

1.刚性需求是房地产重要支撑。安阳每年净增户籍人口2万人，城镇化率年均提高1.5个百分点，这是房地产刚性需求的重要来源。安阳市农民收入近年一直保持了两位数较快增长速度，2013年农民人均现金收入达到9669元，2014年将突破一万元，从发展趋势看，农民积累购房资本还是很有希望的。

2.经济减速制约房地产较快发展。2002年至2011年，安阳市经济总量迅速扩张，GDP增速保持两位数快速增长。2012年以后发展进入了艰难的转型期，进入一位数增长阶段。与之相对应，安阳市房地产市场也由快速扩张期转入较慢盘整期。

3.政策调控下房地产资金紧张。2012年以后我国开始实施稳健的货币政策，逐步收紧银根，遏制房价快速上扬。安阳房地产在民间融资问题暴发后，资金更为紧张，房地产进入调整时期。

四、建议

1．聚集城市人气，增加常住人口。人气是当今城市繁荣发展的主动脉，一个城市集聚人气，流动人口和常住人口增加，自然就能集聚财气和商气，从而推动房地产健康有序发展。

2．提高城镇基础设施和制度保障水平，增强城镇承载能力。要不断完善城市基础设施、公益事业服务功能，增强城市承接和吸纳能力；增强城镇文化教育、医疗卫生、社会保障等方面的服务能力，满足不断增加的城镇人口的需求。不断深化户籍、医疗、教育、社会保障等制度改革，推进城乡一体化进程，免除农民进城的后顾之忧。

3．尝试开发面向农民的政策性保障房。由政府协调房产开发商以略高于成本价的保本微利价格向农民出售商品房。在商业贷款方面制定农民购房政策，对有稳定收入来源、个人资信情况良好、具有还贷能力的农民进城购买商品房贷款给予支持。

4．出台相关政策，促进空置房屋出租。安阳市近年来新建的小区空置房屋比例较大，造成了财富的巨大浪费。建议出台相关政策来促进空置房屋对外出租，比如对空置房屋收取双倍物业管理费、征收房产税等，使房屋空置成本上升，房租下降，避免财富浪费，促进全市房地产健康发展。

5．推进停缓工项目尽快复工竣工，促进房地产良性循环。目前，安阳市区内有部分楼盘主体已经建成，但由于集资问题造成资金链断裂而不能竣工，造成资源浪费，影响到安阳房地产健康发展和民生问题。建议由市政府有关部门牵头，协调金融机构、外来开发商和集资房地产开发企业共同研究解决。

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