房地产估价机构信息化建设初探

文/彭靖 湖南万源房地产评估有限公司 湖南长沙 410000

房地产估价机构信息化建设初探

文/彭靖 湖南万源房地产评估有限公司 湖南长沙 410000

进入二十一世纪，人类以大踏步的姿态迈入信息时代，宽带传输技术的革命性突破及移动互联网的广泛应用，使得各行各业都在发生着前所未有的深刻变化，房地产估价行业也不可避免地受到由此带来的巨大冲击。因此，估价机构应该抓住机遇、积极应对，加强信息化建设，为企业效率提高、管理创新及业务拓展打下夯实基础。

信息化建设；必要性；内容；现实意义

2000年7 月，“全球信息化部长会议”在联合国总部召开，会议强调了信息通信技术是21世纪经济发展最强劲的动力之一。2006年，党中央、国务院发布《2006-2020年国家信息化发展战略》，文中明确指出：“信息化是当今世界发展的大趋势，是推动经济社会变革的重要力量，大力推进信息化，是覆盖中国现代化建设全局的战略举措……”。

近年来，各行各业都在信息化浪潮中不断适应新形势，追求新变革，房地产估价企业也应顺应时代大势，积极地拥抱大数据，拥抱互联网。当前，以计算机、网络、地理信息系统为代表的现代信息技术正推动着房地产估价机构由提供专业报告向提供专业服务转变，估价行业也从传统服务业向着新型现代服务业转变。进行信息化建设是房地产估价机构发展的必由之路。

一、房地产估价机构信息化建设的必要性

信息技术的高速发展，房地产估价实践的不断深入，已经将信息技术与房地产估价紧秘联系在一起。估价机构信息化建设的必要性体现在如下几个方面：

（一） 估价技术方面

1、信息化建设是估价结论精确化的要求

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，事实上也是对估价信息的收集、处理过程。面对纷繁复杂的各类信息，没有一个科学的信息化系统是很难做到的。信息瞬息万变，充满了不确定性，而专业评估要求估价结论能够无限接近客观结果，这也需要借助信息化手段，通过大量的统计分析、删除不合理的因素，最终尽可能地提高估价结论精确度。

2、信息化建设是估价服务自动化的要求

计算机技术特别是网络技术的发展，使得信息的取得和传输变得越来越便捷，加之各种计算机模型库的建立，使得计算机自动估价成为可能。应用信息技术能给委托方及其他潜在客户随时随地提供有效信息。这样不仅可以提高估价的效率，而且可以让估价人员在估价实践中，减少繁杂的重复性工作，从而提高估价服务的工作效率和技术水平。

（二） 机构管理方面

信息化技术的应用是企业的一次重大革新，同时也是一次管理的革新。将许多管理理念、管理方法、管理手段融入到信息系统开发过程中去，融入到估价机构每一项工作细节中去，从而提升估价机构的管理效率和管理能力。信息化是解决房地产估价机构深层次管理问题的迫切需要。

（三） 业务拓展方面

1、信息化建设是估价业务多元化的要求

估价服务的范畴日趋多元化，诸如抵押项目贷后跟踪评估等传统业务拓展项目、税收批量评估等新型业务项目等，均需要科学利用和开发全新的信息化手段。由于每种评估类型、估价目的及要求不同，估价依据、技术路线、估价方法、参数选取、估价结果确定方法等也不尽相同。因此需要进行信息化建设以满足业务多元发展的需要。

2、信息化建设是估价业务综合化的要求

估价服务最终的发展方向是走综合咨询服务的道路。委托方希望估价机构能为其提供的一种全方位、多角度、高智能的咨询服务。这对我们综合驾驭信息的能力又提出了更高的要求。而实现估价信息化是最终实现房地产综合服务的重要基础。

3、信息化建设是估价服务国际化的要求

经济全球化的背景下，生产要素在世界范围内自由流动和优化配置，致使各国经济相互整合、相互影响，从而成为一个相互依赖、不可分割的统一整体。作为社会经济活动的一部分，估价服务势必会受到经济全球化影响而朝着国际化方向发展。

二、如何进行房地产估价机构的信息化建设

进行信息化建设是房地产估价机构面对新形势、新问题的必然要求，那么如何进行房地产估价机构的信息化建设，其内容怎样，如何分步实施，有几种路径选择……笔者对此作了一些简要的思考。

（一）估价机构信息化建设的主要内容

1、评估技术系统

该部分包括信息管理系统及自动估价系统等。首先，信息化系统可开发基础数据的收集和统计分析功能，建立房地产交易信息数据库；其次，信息系统可实现自动估价及报告辅助生成功能，解决一般常见报告错误并极大地提高工作效率。生产过程的自动化和信息化是企业信息化的一个关键环节。

2、内部管理系统

企业内部管理信息化是以企业的各种应用系统为基础来有效地组织、利用信息资源，实现管理的高效率。估价机构报告审批流程管理、风险管理系统是房地产估价机构内部管理系统的主要内容。还可开发远程作业控制功能系统，以解决异地分公司与总公司关于风险控制与报告出具问题等。此外，报告档案管理以及行政管理方面都离不开信息化系统的全程参与。

3、客户管理系统

系统中需对客户资源进行管理，对已有及潜在客户进行类别划分。为了适应市场的发展，还可设计网上询价系统，客户通过互联网即可自主提交询价申请，估价人员在收到询价申请后，根据评估技术系统中强大的交易案例数据库并结合估价经验，确定委估对象的咨询价格。该功能可在估价机构与客户之间搭建一个网络联系桥梁，一方面能了解客户的业务需求，同时又在营销手法上占得先机，从而确立公司的专业形象和竞争优势。

（二）信息化建设阶段划分及实施步骤

信息化建设不可能一蹴而就，房地产评估机构在信息化建设过程中一定要把握好化的推进策略，分阶段按步骤进行。一般分为如下几个阶段：

1、起步阶段

为保证信息技术在房地产估价中起到应有的作用，估价机构应该从建立信息库开始。在我们的日常工作中散落着许多数据瑰宝，需要我们有效整合。应收集的数据包括宏观经济、政策数据、各类房地产数据、行业数据、竞争对手数据、客户数据、内部管理、财务、行政数据等等。上述后三项属于公司的内部管理数据。对这些数据用EXCEL、ACCESS进行收集分类、建库储存，这便是信息化建设的起步阶段。

2、初级阶段

在这一阶段，企业以部门为单位，对部门内部信息进行整合、以部门内部信息共享为目标，基本建成各部门专用的信息系统。如房地产估价

核心业务部门有部门内部可共享的政策数据、行业数据、案例数据库等，其他业务支撑部门有的房地产估价机构内部OA系统相应模块等，这是房地产估价机构信息化的初级阶段。

3、中级阶段

到了中级阶段，企业开始在全公司内部统一和整合信息资源，以消除“信息孤岛”现象，并对业务流程（如评估报告的制作、审核、出具等）、公司组织结构、绩效考核、财务报帐等一系列管理流程进行全面再造，进行企业内部系统集成。

4、高级阶段

进入高级阶段，企业已经成为一个智能主体，能通过网络和系统集成实现与客户的互动交流，企业的内、外部信息资源得到全面有效整合，系统能为企业的个性化服务提供全面支持。最终实现房地产估价机构与客户单位、与政府部门、与监管部门之间的信息共享，信息交流更智能、更科学、更高效。

应注意的是，信息化建设之初的起步阶段要扎扎实实做好基本功，从小数据、从基础信息的收集归整做起，积微成著，这是以后信息化发展各阶段的前提和基础。此外，应将核心业务作为整个企业信息化的主线进行推进，通过在核心业务的阶段性信息化成果，不断带动企业各相关领域的信息化建设，从而逐步实现企业的整体信息化建设远景目标。

（三）估价机构信息化建设的路径选择

房地产估价进行信息化建设一般有三条路径：自行建设、联合开发及向外购买。

1、自行建设

优点在于可量身定做，适用性强，有专属知识产权；缺点在于投入大，有一定开发风险，周期较长；该模式适用于经济实力雄厚，专业技术人员充足的大型企业，解决的关键是软件设计的配合及不断升级。

2、联合开发

优点在于开发成本可以分摊，聚合集体智慧；缺点在于内部沟通、整合、利益协调等工作量大，决策效率不高；联合开发需要建立好的参与、分享与决策模式，各参与单位的全力支持，内部合理分工。该模式也比较适于中大型机构。

3、向外购买

优点在于取得成本较低，时间快，缺点是没有知识产权，有依赖性，软件的适用性存在不确定性，软件的实操使用需要双方的合作；对于中小型机构，自建财务风险太大，成本没有竞争力，联合又不一定找得到合适的同伴，眼下最佳的方式是向外购买好的标准化软件，防止在信息化建设上被落下。购买的关键是要选择得到价格适合，又能够基本符合当地操作条件的评估作业系统和内部管理系统。同时，软件提供商的服务一定要跟上，有能力帮助企业建立正确的数据库，教会操作人员正确收集数据和使用系统作业，并随着技术的发展，不断推出升级版。

在估价企业信息化建设中，路径、模式无好坏之分，关键在于选取最合适的。

三、估价机构信息化建设的重要现实意义

（一）提高了估价作业效率

有了信息库，估价师在受理评估项目时可以很方便地查询到所需要的可比案例及配套信息；有了自动估价系统和批量评估系统，估价师将从繁重的重复性工作中解脱出来，花更多的时间在估价对象个别因素的描述及市场背景的分析上；有了估价风险监控系统，可以随时帮助我们尽早发现风险点，避免不必要的工作继续；有了估价报告审核系统可以随时随地方便审核，减少等待时间。这一切将是信息化技术给我们提高工作效率的真实体验。

（二）创新了企业的管理模式

信息技术的应用给房地产估价带来了新的管理模式，对估价师的日常业务考核也拓展了思路，估价机构应用信息化系统可以实现客户管理水平的极大提升，比如与银行联动的贷后评估跟踪系统、到期评估客户提醒系统，以及我们运用信息化技术对估价师工作量的考核系统。这些管理方面的变化将因信息化技术的参与而变得更加便捷而科学。

（三）适应了传统业务延伸及新型业务拓展的需要

1、银行抵押业务

目前很多估价机构的绝大部分业务均来自银行的抵押评估，而银行的风险控制部门对于抵押资产的质量及在贷后相当长的一段时间内的价值变化尤为关注。这就给自动估价系统及贷后评估跟踪系统提供了广阔的发展空间。贷后评估系统利用价格跟踪功能，通过价格指数的变化，自动调整原评估价格在不同时点的价格变化趋势，并随着价格变化幅度的大小显示贷款风险等级，为贷后风险监控提供一手的参考资料。世联EVS自动估价系统、ALA贷后评估系统在深圳、广州等地已经占有相当大的市场份额，这从一个侧面也反映了目前市场对这一系统的接受程度。

2、课税评估业务

房地产税制改革为估价行业带来了新的发展机遇：根据财政部、国家税务总局发布的《关于推广应用房地产估价技术加强存量交易税收征管工作的通知》（财务2011-61号文）规定：（1）自2012年7月1日起，对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面的评估；（2）应用房地产批量估价技术进行存量房评估……而批量评估技术和信息化建设紧密相接，房地产批量评估技术在存量房交易计税价格评估中的应用使得房地产估价机构已成为房地产税制改革的重要参与者。计算机辅助批量评估可以通过预先设定的房价指数跟踪物业价值并监测其变化，而这种监测用人工估价的传统方法是无法做到的。

3、咨询顾问类业务

政府职能的转移为中介机构的发展提供了新契机，十八届三中全会提出，未来应加大政府购买服务力度，因而将萌生越来越多的为政府及其职能部门提供的咨询顾问报务。而参与企业咨询顾问，包括投资项目可行性研究分析、风险管理、尽职调查、资产管理 、品牌评价及管理、决策分析等等。

利用评估数据管理平台，除了能提供基本的评估数据服务，还可以针对已有的市场需求和潜在的市场机会对评估数据进行深度加工，为市场量身定做产品，必将赢得更多客户群体和涉足全新服务领域。评估数据地位将得到更大提升，作用也将得到更充分地发挥，应构建一张跨区域的评估数据网络，做到点面结合、资源共享，充分放大房地产评估数据的影响作用，从而提高评估行业整体综合竞争力，实现多方共赢和跨越式发展。

（四）促进了机构低碳运行

现在国际社会倡导节约能源和低碳经济，依靠信息技术建立起来的估价系统，能实现无纸化信息共享，不但便于机构内部的使用，对于一级机构的各个区域分公司也可以直接实时共享总部的技术、数据的支持，减少大量的复印、打印、传真工作；同时，减少了大量的基础工作和人员配置，节约了费用开支和时间成本，促进了机构的低碳运行。

传统估价业中的凭经验和手工作业等低效率的工作方式已难以适应在IT浪潮席卷的信息时代的要求。信息化建设，不仅将使估价企业估价报告更加精准、估价工作更加高效，公司管理更加科学，还会为估价企业的转型升级打下基础，而未来估价机构的作业方式与人力资源构成也必将发生变化，我们每个企业只有主动变，才能应对企业不变的主题---生存！愿房地产估价企业都能早日插上信息化的翅膀腾飞。

[1] 骆晓红 王越 王旭东 从大数据到大管理——估价机构信息化建设之国策评估实践

[2] 面向知识管理的信息化技术在房地产估价机构中的应用研究 2010-12-12