我国房地产库存问题的研究及对策

文/宋爽 辽宁大学商学院 辽宁辽阳 111000

我国房地产库存问题的研究及对策

文/宋爽 辽宁大学商学院 辽宁辽阳 111000

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在“两会”工作报告中出现，“房地产去库存”成为2016年中国经济工作的重点之一。本文分析了房地产库存形成的主要原因及对国民经济的危害，最后从供需两侧提出解决对策以稳定房地产市场，促进其健康发展。

房地产；去库存；供给侧；需求侧

一、引言

2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时“刹车”，商品房库存过高，供应结构性过剩的问题已经十分突出。国家统计局在2015年底公布：全国商品房待售面积71853万m²，与上年同期相比增加1亿m²。2016年1-2月为7.39亿m²，增长15.7%，在建施工面积约70m²。2015年房屋新开工面积、竣工面积、土地购置面积、土地成交额首次出现同时负增长，预示着中国房地产已从卖方市场步入库存市场。为了刺激房地产需求，国家出台了一系列的利好政策，如2015年5次降息降准，330政策，降首付等。然而在宏观政策影响下，一线城市楼市一夜暴涨，楼盘销售一空，而三、四线城市商品房仍然无人问津。由于房地产开发投资占固定资产投资的20%左右，小则影响上下游企业包括钢铁、水泥产业等，大则影响GDP的增长和经济的稳定发展。因此消化房地产的高库存意义重大。

二、房地产库存形成的原因

2.1 一线城市限购及一、二线城市房价高企

2010年4月国家出台了以限购限贷为主的调控政策，从那时开始一线城市的限购都没有放松。今年年初一线城市成交价突增，部分地区涨幅超过100%。为防止房地产泡沫，金融风险，以及部分人借房炒作，哄抬房价，部分城市出台政策提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求。由于限购，使得白领及外来人口被房地产边缘化，打压了合理的刚性需求和改善型需求。因此，一、二线城市形成高库存是限购及房价收入比过高导致的。

2.2 三、四线城市建成区域需求减少，供应量大

为什么实行宏观调控以来，热点城市房地产市场交易火热，进一步加剧了楼市资金“虹吸效应”，而占全国80%库存量的三、四线城市交易清淡，城市分化日趋明显。其根本原因是地方政府盲目引进和房企无序开发，营销策略模式陈旧化，加上交通、医疗、教育等公共配套不全，居住项目品质低下，项目可居性、宜居性非常差，无法满足人们的改善型需求。

（1） 资金和人口流失严重

由于三、四线城市产业薄弱，公共设施不先进，城市造血功能不足导致大部分高收入人口流入北上广等一线城市，人口的流失造成了资金的流失，加上土地增值空间不大，在人们眼里房地产早已不是刚性而是弹性了。

（2） 借开发其他地产做借口，实为建设普通住宅

一些开发商以养老、旅游地产做噱头，行建普通住宅之实，结果造成大面积房产积压，且无人管理。

三、房地产库存的危害

严重的库存会使房企运营困难，导致企业破产倒闭，进而引发经济、金融、社会问题。例如三角债关系的出现，使得企业周转困难，可能引发职工失业进而导致社会不安定因素产生；易导致金融风险。开发商的开发贷款等在项目未能交工的情况下，很可能无力承担贷款的偿还，业主极有可能断供，势必引发金融风险；部分地方政府的财政难以为继，尤其是四、五线城市多是靠土地财政维系当地的财政支出，但大量的库存致使销售回款困难，政府税收得不到保证，进一步出卖土地的几率很低。

四、有效去库存的对策

政府一年多来推行的去库存政策，如推行公积金贷款，降低首付比例等加杠杆的措施，不仅没有解决本质问题，更加使一线房价暴涨，加重了三、四线城市的去库存难度。其根本原因是所有的政策基本没有超出刺激消费者需求侧的范围，而在改善房地产供给侧方面着力不够，使去库存陷入“边去边增”的怪圈。因此房地产去库存化要供需两端同时发力。

4.1 供给侧

要严格限制房地产开发供地，加大对城市房地产开发用地管理制度。地方政府要调整规划，完善滞销楼盘周围公共设施的配套建设，通过嵌入文化、科技、绿色环保等宜居要素调整和优化滞销的楼盘。对于僵尸企业及烂尾楼可以采取直接收购或兼并重组，将其转让给优质企业。房企应打造出“高品质”的商品房。开发商不仅要运用新技术、注重产品的品质，更重要是投入使用后的运营服务，做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配套服务商。特别是针对三、四线城市的消费者，要围绕其实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子；同时提供人性化的社区服务，才能充分调整供给侧的结构，发挥供给侧对需求侧的吸引力和拉动力，全面激发市场活力，以产品升级调动住房需求，进而消化库存。

4.2 需求侧

首先，政府要“因城施策”。对于重点城市要取消限购政策，取消限购不仅解决去库存，更降低了房租，解决租房者的负担。同时要通过政策手段限制投资投机需求，防止房价过快上涨，避免房地产泡沫破裂，增加中小套型土地配比与供应，打击违法违规行为，加强中介行业监管，规范交易流通环节。对于三、四线城市，应该鼓励农民进城购房，推进城镇化发展。政府应对购买住房的农民实行“优惠政策”，例如实施财政补贴、降低购房成本，子女可享受城市教育等。同时政府应大力推进人才引进，加快推动配套服务建设。其次，要推动城市群建设，构建大城市带动小城市体系。通过大城市的需求带动小城市的经济增长从而增加中小城市的机会，通过城市集群的建设推动社会分工的细化，如此即可由点带面，推动经济增长，带动房产的去库存化。最后，可以发展以避霾、养老、旅游为主题的异地二居所和改善型需求，也可以利用互联网+实现科技资源的协同布局。

结语：

房地产是我国经济的重要行业，房地产去库存是我国今年的重要工作，解决房地产库存任重道远，望政府及相关企业能够稳定房地产行业，使其蓬勃发展。

［1］莫开伟.供给侧改革是房地产去库存的有效良方［J］.证券时报，2016.

［2］倪鹏飞.农民工市民化与化解房地产库存［J］.专家论坛，2016.

［3］牛播坤.二手房或成中国房地产救命稻草［J］.中国房地产业.2015.4

宋爽（1995-），女 ，汉族，辽宁省辽阳市人，学生，单位：辽宁大学商学院工程管理专业。