房地产开发项目管理研究

文/赖康廷 广西北海 536000

房地产开发项目管理研究

文/赖康廷 广西北海 536000

每一个房地产开发项目都是由多行业、多专业、多工种协同合作建设完成。有效的组织、协调和控制，是做好房地产开发项目管理工作的中心思想。本文首先从房地产开发项目的生命周期、实施过程和管理内容入手进行分析；其次，探讨房地产开发项目的管理思想和管理原则；最后，研究按照房地产开发项目阶段目标进行管理分解，旨在为提高房地产开发项目管理水平提供理论性参考建议。

房地产开发；项目管理；管理方法；管理思想

房地产开发项目的生命周期是投资决策、项目审批、建设管理、营销服务和维护运营的整体过程，每一个阶段都涉及到诸多管理内容，如标书、融资、采购、质检、人力资源、合同管理等等，由此可见房地产开发项目管理具有综合性强、涉及范围广、行业交叉密集的特点。

1、房地产开发项目管理描述

房地产开发项目是多成员、多结构、多目标相互作用的集合体，在项目开发过程中各要素之间相互配合、紧密衔接以保证整体的均衡性和协调性。房地产开发项目的管理可以从不同角度入手进行管理，而管理过程中，又相互贯通构成一个完整的管理体系。

1.1 房地产开发项目生命周期管理

房地产开发项目的生命周期是投资决策、项目审批、建设管理、营销服务和维护运营的整体过程，每一个阶段都在围绕着一系列的预测、计划、决策、实施、控制、反馈、修正等活动进行管理，从而确保项目的顺利完成。

1.2 房地产开发项目实施过程管理

房地产开发项目实施的每一个过程都需要进行科学严密的管理，根据开发项目实施的阶段可以分为以下几个方面的管理。

（1）项目的预测、计划、分析与可行性研究过程管理，在此阶段要充分对市场环境、用户需求进行调研，制定出可行性报告用于最终决策；

（2）项目立项后要对项目进行计划管理，主要从投资计划、实施方案、工程招标、资源划分、工期计划等方面进行管理，以保证项目能够按照预定轨迹和流程进行；

（3）项目进行中需要对项目实施的机构、人员、制度等进行组织管理，合理调配职能分工，确保项目按时完成；

（4）项目开发过程中会产生大量信息，包括：财务信息、工程信息、材料数据等，将其按照设定的类别进行划分归档，可作为项目开发的文档资料，帮助项目管理者更加清晰的了解项目的各项内容；

（5）项目开发施工阶段不可避免的会出现诸多的问题，因此需要对开发项目进行控制管理，控制管理内容主要包括：开发成本控制、项目工程进度控制、项目质量与安全控制、项目风险与变更控制等，项目开发控制可避免给项目的开发造成不必要的损失；

（6）项目开发完成后，进行项目质量的检测验收，要求质检结果符合合同设定标准后再进行项目的移交和运营，自此项目开发全部完成。

1.3 房地产开发项目管理内容

房地产开发项目管理中涉及到的专业、行业、工种非常的多，并且错综复杂、环环相扣。通常项目开发的管理内容主要包括：成本、组织、现场施工、质量控制、工期、信息管理、合同和风险控制等方面的管理。

（1）成本管理：成本管理是对开发项目中的各项财务支出进行管理，其中包括预算管理、实际支出管理和结算审核管理。预算管理是在项目建设前进行工程的估价，并对每一项财务支出做出成本支出计划；实际支出管理是在项目建设阶段进行财务支出核算，并进行成本跟踪与诊断；结算审核管理是在工程结束后对各项财务支出进行具体结算，并根据工程量一一审核财务支出情况。

（2）组织管理：组织管理是项目开发管理结构的配置，包括：人事的安排与调动、工作的分配与落实；制度即章程的制定与管理等。

（3）现场管理：现场管理主要针对的是项目建设过程中，场地的使用、物料的进出、施工安全等进行管理；

（4）质量控制：质量控制在房地产开发项目管理中主要是对项目施工质量进行监管，包括施工技术的选择；施工材料的选择；施工标准的质量控制等；

（5）工期管理：工期管理是根据工程项目的工程量计算出每一阶段所需要的建设时间，并按照预定实施方案，按期完成各项工作目标任务；

（6）信息管理：在房地产项目开发过程中会产生大量的信息，对这些信息收集、整理和建档，可帮助房地产开发项目更加规范的进行；

（7）合同管理：房地产开发项目所涉及的合同种类偏多，有开发商与建设单位所签订的合同，有开发商与供货商签订的合同工，有开发商和业主签订的合同等，对各类合同进行同一的管理可使房地产开发项目管理有法可依，有章可寻。合同的管理内容主要包括合同文件的起草、审查、变更、归档等；

（8）风险管理：在房地产开发项目管理中会遇到许多类型的风险，有来自自然的风险、来着政策的风险、来自人为的风险等。对可能出现的风险进行事先防范，是风险管理的主要工作内容，科学有效的风险管理是房地产开发稳定性的重要保障。

2、房地产开发项目管理思想与原则

房地产开发项目管理需要具有较高的综合管理能力来有效的组织、协调和控制，所以在管理过程中不仅要具有整合思想，而且还要坚持平衡原则才能做好管理工作。

2.1 整合思想

房地产开发项目管理涉及到财务、人力资源、工程建设、工程材料、合同、风险等多方面的管理内容。要切实做好房地产开发项目管理工作就要将各部分的管理进细分，制定出分管的范围，再由不同的职能部门进行分管，各职能部门将具体工作下放到个人，岗职一体化管理，形成由上到下层级管理链条，进而将房地产开发项目的管理工作整合起来，形成统一的管理体系。

2.2 平衡原则

平衡原则是建立在全局层面处理各项问题，本着整体利益高于个体利益的原则平衡房地产开发项目中存在的各项分歧。例如：成本控制与质量管理之间的平衡关系，工程进度与工程质量之间的平衡关系等。

3、房地产开发项目管理目标分解

房地产开发项目涉及到的管理内容繁多，所以必须要对管理目标进行科学划分，再针对所划分出的每一项管理目标进行具体管理。例如根据项目的开发过程进行管理是将过程分解为前期准备、设计及报建、招投标工作、工程实施、验收阶段、销售及移交等，在每一项分解过程中再进行具体的操作。

（1）前期准备管理阶段进行管线调查、地质勘查、场地条件等；

（2）设计及报建管理阶段进行建设方案的设计与报建、基础施工图设计与报建、专项工程设计等；

（3）招投标工作管理阶段进行监理、基础支护、桩基、总承包、专项工程等方面的招标；

（4）工程实施管理阶段进行基坑工程管理、桩基工程管理、总承包工程管理和专项工程管理；

（5）验收管理阶段是对房地产开发项目已经建设完成的部分进行验收，主要包括：电梯、人防、燃气、消防、环保等方面的质量验收；

（6）销售及移交阶段进行预售查账、预售许可证、公开发售、物业移交、入伙及保修期跟踪等。

结语：

房地产开发项目管理的最根本的目是“有效地利用时间、技术和人力”，保证房地产项目开发每一阶段的工作都能够按照既定要求完成。在每一项具体工作中配置专业的管理人员是房地产开发项目成功与否的关键，此外还需要完善的管理制度和优秀的企业文化，才能够将房地产开发项目管理的更好。

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赖 康 廷 （身 份 证 号 码：450521197911011515），男，1979.11，2002年6月毕业于华东交通大学土木工程学院工民建专业，中级职称，主要从事房地产开发工程管理工作。