房地产开发全过程造价控制体系构建研究论述

文/吉秋勤 江苏南京 210000

房地产开发全过程造价控制体系构建研究论述

文/吉秋勤 江苏南京 210000

工程造价控制与管理贯穿房地产开发项目建设实施的全过程，设计、施工等环节造价控制缺一不可。本文从房地产开发企业的视角入手，构建全过程造价控制工作体系，并就各个环节与阶段中造价控制的具体内容与方法进行分析。

房地产开发；造价控制；全过程

在市场经济快速发展的背景下，房地产市场竞争关系日益复杂与激烈，如何稳定生存与取得长足发展正是房地产开发企业高度关注的一项课题。在地产项目开发环境相同的背景下，房地产开发企业的发展必须从降低工程成本的角度入手，以促进企业投资效益的提高。而为了降低工程成本，最关键手段正是在房地产项目开发期间构建全过程造价控制体系，将造价控制引入房地产项目开发的各个环节与阶段中，以为房地产企业争取更高的经济回报。

1、房地产开发全过程造价控制体系

在房地产项目开发过程中，动态控制调整能够使房地产项目开发总成本在实施过程中的控制效果更加合理与有效，具体涉及到计划、实施、检查、纠偏这几个步骤。其中，计划是指在房地产开发项目前期投资决策以及设计阶段中确定合理的成本管理工作目标；实施是指在房地产开发项目实施期间通过对造价控制目标的分解以及对责任成本的合理确定，完善施工实施中对工程造价的具体控制；检查是指在房地产开发项目实施期间，以成本月报的方式对成本是否能够严格控制在目标限额范围内进行检查；纠偏是指当房地产开发项目目标值与实际值存在偏差时，通过对纠偏措施的实施以确保造价管理目标的有效实现。

2、产品定位阶段造价控制

作为房地产项目开发前期策划的关键环节，房地产产品定位几乎参与到项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，减少项目的经济损失。提升房地产项目中产品定位的策略：1、进行准确的产品定位；2、抓好市场调查和预测环节；3、提高产品的性价比。

3、设计阶段造价控制

设计阶段的主要工作认为是根据已审批通过的建筑设计任务书，为具体实现房地产开发项目功能、技术、经济层面要求，所编制形成的房地产开发项目设计方案与其他相关技术文件。房产开发企业，在设计阶段进行造价控制时必须遵循以下几个方面的基本原则：第一是合理选择资质符合标准的设计单位；第二是充分明确规划控制要点；第三是在最低成本条件下得到最佳设计方案。遵循上述原则，设计阶段造价控制的具体要点有以下几个方面：

第一，限额设计。房地产开发企业应通过引入限额设计的方式对造价进行科学控制。以满足房地产开发项目基本使用功能与消费者需求为前提，使造价管理人员与设计单位负责人密切配合，引入价值工程原理对设计方案进行多层次分析与比较，增加经济论证比重，通过设计单位、设计方案招投标的方式，提高房地产开发项目设计质量水平，尽可能减低后期设计变更事项发生率，缩短设计周期，提高设计概算、施工图预算合理性。

第二，引入价值工程优化设计方案。设计方案在确定前应用价值工程原理进行分析，从经济效益的角度出发，以功能分析为核心，以提高设计方案价值系数为核心，在满足设计质量的前提下，对工程造价影响较大的内容（如混凝配比、钢筋含量等）进行控制与优化，从而达到优化方案降低成本的目的。

4、施工阶段造价控制

对于房地产开发企业而言，由于地产项目开发建设周期长、涉及到大量且复杂的法律、经济关系，建设期间不可控、不可预料因素众多，均可能会对工程价款产生影响，因此对造价控制而言存在一定的难度。在房地产项目开发过程中，造价管理与控制的主要内容如下：第一是对工程质量的控制，第二是对工期的控制，第三是对设计变更、现场签证的控制，第四是对工程款项、材料费用支付的控制。具体造价控制内容可总结如下：

第一，工期控制。房地产开发项目建设工期长，多可达到1年～2年，工程成本占项目成本比重高。因此，工期控制对造价控制而言有重要意义。从房地产开发企业的角度上来说，为提高收益水平，应尽可能加快项目开发进度，缩短开发周期，减少资金占用时间，以提高企业资金周转率，同时对财务成本以及管理成本进行动态控制，达到促进造价管理合理性水平提高的目的。

第二，设计变更控制。设计变更的发生时间与造价控制有密切关系。一般情况下，设计变更费用应严格控制在3.0%*工程项目总体造价的范围内，业主方应尽可能避免施工单位通过设计变更提高建设标准的问题，避免对投资成本产生影响。在施工过程中，房地产开发企业造价人员应重视对设计变更内容的审查，会同各方参建主体反复研究并确认，注意以下问题：①设计变更中应详细阐述变更产生原因，提出变更的具体单位，参与审查的主要人员等，上述内容应形成是书面文件并存档备查；②应杜绝内容不明、缺设计详图或使用部门，仅增加建筑材料使用量的设计变更内容。

第三，现场签证控制。在现场签证过程中，涉及到确认材料价格的问题，应当详细标注属于预算价格或采购价格，以免导致材料运输中的损耗、杂费或保管费用在现场施工中重复计取；材料价格、议价项目、人工浮动工资等合同约定内容不得以现场签证的方式进行处理。若合同中无约定，则应通过补充协议的方式解决，不得采取现场签证的处理形式；房地产开发企业造价管理人员应对现场工程签证单进行妥善保管，施工方所上报签证单应编号报审，杜绝出现重复签证的问题。

5、后评估阶段造价控制

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程；客观、全面地评价项目开发情况；总结经验教训，实现持续改进后评估工作。

核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目筹划建造通知书”、“项目规划设计方案”等批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

后评估工作原则：项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如投资决策、市场定位、规划设计、报批报建、发展进度、成本控制、营销策划、项目销售、财务筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。

结语：

大量工程实践经验表明，构建房地产开发全过程造价控制体系能够使项目开发各个阶段中造价管理与成本控制工作更为合理，通过各种科学有效的措施实现对造价的全方位、全过程性控制，最大限度确保房地产开发企业的经济效益，以帮助房地产开发企业更好的适应市场环境，提高竞争实力。

[1]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济,2008,(5):286-288.

[2]刘凯东.关于房地产项目建设的造价控制与管理问题探究[J].中国管理信息化,2014,(24):35-35,36.

吉秋勤（身份证号码：3206211981071557 2x），1981.7.15，女，汉族，籍贯江苏南通、大专学历，研究方向：房地产工程成本控制。