浅谈房地产开发项目的施工管理

2016-02-16谢晓明五矿二十三冶建设集团有限公司湖南长沙410116

中国房地产业 2016年4期

文/谢晓明五矿二十三冶建设集团有限公司湖南长沙 410116

浅谈房地产开发项目的施工管理

文/谢晓明五矿二十三冶建设集团有限公司湖南长沙 410116

近年来，我国房地产行业的发展势头比较迅猛，随着人们生活质量的不断提高对房地产的要求也在不断上升，对其质量越来越重视。之前粗放式的施工管理模式已经无法满足房地产企业的可持续发展需求。需要根据现代化的发展目标以及消费者的实际需求进行考虑，以便加强施工管理，提高项目质量水平。因此，需要对目前房地产开发项目施工管理存在的问题进行分析，并探讨施工管理优化措施，从而提高房地产项目开发质量与水平，促进房地产事业的可持续发展。

房地产；开发项目；施工管理

引言

房地产事业在我国如雨后春笋般发展起来，从而使得我国建筑行业成为支柱产业，极大的推动了城市化进程。但是，在房地产事业中，针对项目开发的施工管理，其理论水平与地区实践水平还存在较大的差异，随着改革的不断深入，开发项目中的施工管理问题逐渐暴露出来，在现代化的发展模式中，以往的施工管理模式逐渐阻碍了房地产事业的发展，要想促进房地产事业进一步的发展，需要对施工管理模式进行适当的改善与创新，以便开展更加精细化的管理，注重细节，提高开发项目施工管理质量与水平，从而确保房地产事业的稳步发展。

1、房地产开发项目施工管理存在的问题

1.1 进度管理问题

（1）进度的计划与实质不相符。随着房地产事业的不断发展，大多数建筑施工单位对进度计划不够重视，将其视为一种摆设，只是存在于表面，没有真正落实到实处。尤其是针对房地产开发的小项目，对其进度更加不够重视。另外，开发大项目的时候，由于项目的施工工期比较长，工艺复杂多样，没有制定科学合理的进度计划，施工单位无法在较长的时间内向业主或者监督管理部门报告施工的详细情况。同时，施工管理需要根据进度计划来执行，以便确保施工管理工作有条不紊的进行。同时，房地产企业需要根据进度计划对开发项目进行有效的控制，否则会处于被动地位，影响到施工单位的管理效果[1]。

（2）计划工作与实际相脱节。通常情况下，计划工作需要与实际相符合，但是，在现实中，大多数房地产开发项目的施工管理，其计划与实际相脱节。针对这一问题出现的原因包括：施工企业的编制人员对进度计划的编制质量较差，无法真正的反映出实际施工情况，从而导致进度计划的作用无法发挥出来。此外，针对计划编制的内容无法全面的考虑到施工的实际情况，无法对实际施工工作进行有效的指导。在一定程度上，会影响到现场施工效果，对施工情况难以控制。如果出现进度拖延的情况，就会造成一系列的影响，严重影响到经济效益，会引发业主与施工单位之间的纠纷，从而影响房地产企业的信誉与形象[2]。

1.2 质量管理问题

（1）施工管理质量意识淡薄。由于业主的管理人员对质量管理意识的认识不够充足，完全依赖施工单位的监督与管理，对其没有进行主动的监督与控制，从而会导致监管力度不够，继而会影响到施工管理质量。同时，在实际施工过程中，对施工质量进行评价与控制通常在事后才能对其进行有效的控制，而施工单位主观管理意识淡薄，在施工的时候，没有进行自检，质量检查与质量管理只是流于形式，没有落实到位，因此，其质量管理责任制没有贯彻到位，从而使得开发项目施工质量管理存在较大的的问题[3]。

（2）工程监理的作用逐渐弱化。在开发项目中一旦出现质量问题，主要是由于施工单位质量管理较差引起的，也有可能是由于工程监理没有落实到位引起的。在对工程项目进行监督管理的时候，监督管理部门需要选派具有相应资质的监督管理人员到达施工现场进行监督，并严格按照规范要求来执行，可以采取巡视、旁站以及平行检验等方式来监督与管理。但是，在实际工作中，监理部门处于尴尬的地位，从而导致工程项目质量管理不到位，出现较多的质量问题。

2、房地产开发项目施工管理的优化措施

2.1 明确施工管理任务

在房地产开发项目中需要考虑到质量、投资与工期等方面的问题，需要协调好这三者之间的关系。质量管理是施工管理中的重中之重，百年大计，质量第一，每一项工程都应当要经得起历史与良心的检验。质量管理贯彻到施工管理的全过程中，每个环节必须要高度重视质量管理。另外，需要对重点项目与隐蔽性工程等进行重点管理，积极推行实测实量制度，避免差错的出现，减少不良影响，降低事故与隐患的发生，从而降低经济损失。投资是确保施工项目得以继续开展的前提条件，是施工管理的动力。工期是合同项目中的重要条款，按期货提前完工，均会促进房地产企业的发展，降低开发成本，在一定程度上可以确保投资收益，工期与经济效益是紧密联系在一起的，在房地产开发项目施工管理中，需要对上述三者进行有效的协调，以便促进房地产企业的可持续发展[4]。

2.2 建立完善的管理体系

施工管理需要按照相关的管理制度来执行，需要对管理体系进行完善。在管理项目中需要对工程的规模、特点以及要求等进行明确分析，以便确定项目管理目标，继而制定出相应的管理体系。通过对管理目标的五方责任主体、职责、权利等进行落实，对其监督责任进行完善，并将相关制度落实到位，以便完善管理体系，达到分工明确、管理到位、责任到岗的要求。

2.3 加强进度管理

首先，需要制定进度计划原则。需要确保制定的进度计划与实际施工相符，避免出现进度计划与实际相脱节的情况，需要确保进度计划的作用充分发挥出来。同时，在制定进度计划的时候，需要尽量符合实际施工情况，与施工工艺进行有效的衔接。并且，还需要满足业主的需求，协调好各方面的关系，在施工管理中落实好进度计划。其次，强化进度管理。根据制定好的进度计划，对实际进度进行有效的控制，并充分考虑到影响进度施工的因素，对其进行有效的预防，避免进度拖延而影响到后续工作。针对已经存在的拖延情况，需要积极采取有效的措施补救，通过对后期的计划进行适当的调整，尽量减少损失。再次，需要加强对进度责任制的管理。需要当管理人员充分认识到进度管理的重要性，制定出相关的责任制，避免出现严重拖延工期的现象，采用奖惩的方式来落实责任制，以便加强进度管理[5]。

2.4 促进质量管理创新

首先，重视质量管理意识。施工单位将质量管理责任与个人利益结合起来，确保施工人员主动加强质量管理，严格落实好工程“三检”工作，积极推行实测实量制度，从而达到提高施工质量的目的。其次，针对施工现场，按照住建部质量治理两年行动要求，落实项目经理质量终生责任制。对现场施工的各个环节加强监督与检查，避免事故发生，定期对施工情况进行检查与控制，确保开发项目施工情况得到全面的控制。同时需要对施工过程中重点、难点环节以及容易出现质量缺陷的工序进行加强预控，积极推行建筑信息模型BIM技术和住宅产业化技术，打造高效、节能、环保的高品质产品。