中国保障房的发展现状及融资渠道分析

文/应伟龙 缙云县安居建设有限公司 浙江丽水 321400

中国保障房的发展现状及融资渠道分析

文/应伟龙 缙云县安居建设有限公司 浙江丽水 321400

我国的保障房建设是一项重要的民生工程，旨在解决我国中低收入者家庭的住房问题，促进公平正义。保障房是发挥国家财政的作用，并联合社会力量共同参与，保护中低收入者权益的渠道。本文分析了我国保障房建设融资的现状，并归纳了融资渠道存在的问题，并针对性的提出了拓宽我国保障房建设融资渠道的建议，希望能够促进保障房建设的又好又快发展。

保障房；现状；融资渠道；建议

在“十二五”期间，政府致力于民生建设，把保障性住房的建设作为重点民生项目。“十二五”期间我国计划建设保障性住房3600万套，同时，中央将保障性住房建设任务列为考核政府工作的重要指标，使保障性住房建设的重要性更为凸显。2011～2014年因建设周期的缘故，虽然我国保障房建设的实际完成率低于建设计划指标，但实际执行及开工率均高于计划建设的指标，统计显示“十二五”期末，我国保障房的覆盖面将超过城市人口的20%。如此的建设规模是需要稳定而大量的资金方面的支持的，因此，对于保障房建设的融资渠道的问题，成为了政府亟待解决的关键点，关系到安居工程的整体水平。

一、我国保障房建设融资的现状

保障房建设需投入大量的融资资金，而仅靠政府的财政预算是很难填补融资的缺口的。2013年我国保障房计划建成666万套，实际竣工544套，资金注入量1.12万亿元。而到了2014年，实际完成470万套，总投资上升到了1.4万亿元。据有关部门统计，其中的八千多亿是通过社会金融机构的融资以及相关企业的投资而完成的，接下来的六千多亿是政府的财政支持，包括通过各种招商引资的渠道来筹措，其中中央用于保障性安居工程的资金为2000多亿元，地方政府筹集资金4000亿元。虽然从表面看来，融资的结果是比较理想的，但认真分析其融资结构，仍存在很多问题，特别是可持续性融资的动力问题。

1.政府的融资平台公司的融资风险加大，导致金融支持保障性住房的建设后劲不足。特别是对地方各级政府来说，经济发达地区情况尚好，但是对于欠发达地区的政府而言，保障性住房的建设使他们承担沉重的债务，必须调整策略。但在调整策略的过程中，地方政府注资的能力呈现出疲软的现象，融资平台的担保能力不能满足大量资金涌入的需要，再加上其它的融资刚性需求，如其他民生项目，这种平台的筹集资金的能力是满足不了大规模的进行保障性住房的建设的。

2.金融支持保障性住房的收益率较低，而融资所带来的风险和收益之间显得不成比例，很多金融机构都不愿意涉足保障性住房项目的投资。保障性住房和纯粹的商品房之间的差价很大，是因为保障性住房的定价是政府行为，并没有进行市场化，这些民生工程基本都是利润很低的，有的甚至是零利润，投入和产出不成比例。所以按照国家要求，金融机构只能面对较低的价格，不能提高价格。而金融机构和企业一样，其最终目的是为了盈利，按照自愿优化配置的市场机制，金融机构只会把大量的资金投入到有利可图的项目上。难以把目光投向付出与回报严重不成比例的保障房项目上，而且融资的资金回拢周期长，与房地产开发的商业贷款风险是同样大的，但是收益却不如房地产开发项目。低收益和高风险不成比例，金融机构参与的动力不足，甚至望而却步。

3.保障性住房的信贷条件门槛高，限制了金融机构的参与和支持。最近几年，受国家对房地产市场宏观调控的影响，缩小了信贷的规模，提高了支持保障性住房建设的融资条件，同时为了相应国家有关政策的号召，对有实力的房地产客户实行了择优服务的政策，优先考虑实力强，规模大的房地产开发企业，对于那些实力稍弱和规模较小的开发企业，则没有太大的吸引力，这也是出于金融机构自身生存和发展的需要，目的是规避开发企业由于效益欠佳而导致的融资资金断裂，从而转移到自己身上的金融风险。

二、拓宽我国保障房建设的融资渠道建议

1.保障性住房其实质属于我国政府提供的社会公共产品，政府应该成为这种民生项目的主要融资渠道，应该发挥政府的招商引资的作用。首先，提高政府的公共财政预算，把保障性住房所需的资金纳入到政府公共预算中；其次，将每年的住房公积金闲置不用的部分，用于保障房的建设资金，完善土地的流转和租赁市场；再次，建立稳定的保障房建设财政资金投入体制，使保障房住房项目的财政支出比例固定化，成为刚性规定。

2.进一步完善制度保障，大力推进金融产品和服务方式创新，引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。一是金融机构要结合各地实际，发挥自身优势，不断探索和创新保障性住房建设融资模式，多种方式拓宽融资渠道，努力为安居工程提供全方位、全过程的综合金融服务。二是创新业务品种，通过发行理财产品等方式，创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。三是探索发展公共租赁住房贷款业务。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。积极开展保障性住房项目贷款试点，用好公积金结余贷款。四是对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。

结语：

总之，我国的保障房建设关系到人民总体生活水平的提高和全面建设小康社会的进程，而保障房建设的融资渠道的解决和拓宽是这项民生工程顺利实施，并产生相应效果的物质保障，保障房属于政府提供的公共产品，有些地方政府财政困难的情况下启动拆迁安置保障房，风险是非常大的。因此，政府部门在前期项目论证阶段必须进行动态资金预算，同时做好安置前的准备工作，做好政策导向及配套；除此之外，政府部门、金融机构以及社会力量需要通力合作，拓宽融资渠道，在相关制度上进行创新，并健全资金使用的监督机制。

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