谈谈房建项目设计阶段的成本控制

2016-02-16周星罡无锡市城市投资发展有限公司江苏无锡214100

中国房地产业 2016年21期

关键词：发包方设计阶段施工图

文/周星罡无锡市城市投资发展有限公司江苏无锡 214100

谈谈房建项目设计阶段的成本控制

文/周星罡无锡市城市投资发展有限公司江苏无锡 214100

项目成本控制的关键在设计阶段，这阶段做好设计成果成本方面的把控才能在后续阶段逐步把项目成本控制在目标成本内。设计阶段成本控制的关键就在于设计单位的选择和对设计单位的成本控制管理。

房建项目；设计；成本控制

房建项目的成本控制以往一般是注重对招投标及结算阶段的成本控制，成本控制结果不是很理想，往往有较大的偏差。近年来发包方为控制成本，项目全过程成本控制逐步受到重视。全过程成本控制是对设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算阶段的全过程的成本控制。其中对项目成本控制影响最大的是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制基本就能决定以后项目是否能将成本控制在合理范围内的。下面就设计阶段的成本控制谈谈几点看法。

1、选择合适的设计单位。

进行设计招标时，设计费的成本管控也是列入目标成本中，但其主要目的并不是简单选择一个费用低的单位。而是以合理的费用来挑选一个合适的设计单位。合理的费用是参照市场行情和自身设计标准要求来选择一个相应收费额度的单位，以此作为设计费的目标成本。一般规划方案设计费用差异性比较大，而施工图设计的差异比较小。但无论是规划设计方案还是施工图设计，首先需要考虑的是其设计成果，然后才是设计费用的多少。

选择一个合适的设计单位，才能获得优秀的设计方案。对设计方案的选择一般是可以通过招标并补偿部分未中标投标方的方法，确保各投标方均能设计出其高水平的作品，才能选出最合适的设计方案。而施工图的设计同样也影响着后面成本的增加，如变更签证和设计含量控制都决定着项目的最终成本。因而发包方在选择施工图设计单位时不仅需要考虑其资质是否符合要求，还需要考虑其对项目的认知度也就是类似工程设计经验、出图速度、出图质量、后续服务等方面的因素。通过多方面因素的考量，确保选出合适的施工图设计单位。

2、对设计单位的成本控制管理。

要做好设计阶段的成本控制，光靠选择一个设计单位是不能完全做好成本控制的，还需要做好对设计单位的成本控制管理。设计阶段的成本控制主要是对规划方案设计和施工图设计的成本控制。作为发包方如何合理引导和控制设计单位提供性价比高的设计就成为该阶段成本控制的重点。方案阶段的成本控制可以直接通过招投标找到最终的方案成果。而施工图设计成本将穿插在施工阶段，其中不确定因素比较多，如何做好这方面的管理工作就成为设计单位成本控制管理的重点。

2.1 设计合同中建筑指标的控制

在房建项目中土建工程一般是占了最大比例的，而钢筋混凝土基本上是土建工程费用的主要支出。因而控制好钢筋混凝土的数量就能控制住土建工程的成本。对于钢筋混凝土含量的控制办法可以采用分不同类别建筑：地下室、多层、小高层、高层等不同的结构类型，依据不同地区，参照类似工程数据，在设计合同中约定设计的最高单方含砼量、最高单方含钢量。

同理涉及的能控制的参数还有建筑高宽比、窗地面积比、墙地面积比、装修设计标准等一些工程经验数据来控制约束设计。有些参数涉及设计经济合理性的控制，如建筑高宽比、墙地面积比，是对设计本身布置是否合理的控制；有些参数涉及成本节约方面，如窗地面积比、装修设计标准、砼含量、钢含量，这些设计如果不加以控制，设计单位往往会造成设计标准偏高。

设计单位考虑自身利益，设计往往都比较保守，设计的安全系数对比国家规定标准超过很多。这种做法在发包方看来，不仅在使用功能上几乎没有提高而且还增加成本。在设计合同中发包方参照相关类似工程的指标或相关行业指标在合同中约定设计最大限额，从而控制设计产品的成本。这方面在民用建筑方面，特别是房地产行业近年来应用比较广泛。

2.2 设计单位的第三方控制

现在工程施工时有专业的监理单位来监督施工方的工程质量进度。而设计单位往往是靠发包方来自行监督控制。发包方很多情况是没这个能力也没这个精力来做好这方面的工作。利用指标控制方法是能控制住部分设计的造价，但有些设计内容并不是都能靠指标来控制的，有时根据实际情况是会有不同的变化。还有就是设计本身存在的设计问题，到施工时就会转化成签证问题，费时费钱。

对于这方面设计的问题，就可以采用邀请第三方咨询单位来做设计咨询。通过的第三方单位来优化设计图纸或者直接介入设计阶段作为设计监理来监督设计的整个过程。现在建筑工程中逐步推广的BIM技术，也很大程度上可以作为设计的第三方控制手段。发包方通过邀请第三方咨询单位，以协助解决两个的设计方面问题：

一是图纸的合理性。设计图纸编制是分专业设计的，土建、结构、水电、暖通、装修等专业都是不同专业人员设计。实际施工时就可能遇到问题，这专业图纸和那专业图纸产生冲突，导致管线设备无法安装等等问题。一旦发生这情况，设计变更是少不了的，有时候还得拆掉重新施工从而增加变更签证的费用。这里就用BIM技术来说明下这问题的解决方案，利用BIM技术建模，把不同专业的图纸建好模型。然后利用相应软件把不同模型合并在一起进行碰撞。寻找到有问题的地方，提前在施工前就调整设计图纸，减少签证变更的费用。

二是图纸的优化。现场情况变化很大，大部分公司没能力编制符合自己单位的控制指标能力。一般情况只能借鉴其他公司的标准。在这控制过程中，设计单位往往会强调设计的复杂性，需要提高控制指标或按照控制指标中的极限来设计。为控制成本，可以在设计单位出图后，邀请有能力的咨询单位来对图纸进行优化处理，减少桩基、混凝土、钢筋等的含量，从而在设计上降低建设成本。