商品房预售资金监管法律制度研究

2016-02-16郑新妹河北省衡水市房地产市场管理处河北衡水053000

中国房地产业 2016年21期

文/郑新妹河北省衡水市房地产市场管理处河北衡水 053000

商品房预售资金监管法律制度研究

文/郑新妹河北省衡水市房地产市场管理处河北衡水 053000

近些年来房地产行业的发展速度较快，其可为企业获取到非常可观的经济效益。对商品房预售资金进行有效的、科学的监管，可于一定程度上起到控制商品房预售风险的作用。当然在这个过程中，依然存在一定的漏洞与不足。因而解决好这些问题，将监管落实到实处，可起到减轻管理压力、保证消费者利益、行业的有序化发展。因而就这一层面而言，有效的、恰当的来实施商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响有着积极的意义。本文主要就对商品房预售资金监管法律制度进行分析和探究。

商品房预售；资金监管；法律制度

1、商品房预售资金监管的概念

商品房预售资金监管是指由法律规定的独立于开发商、承购方之外的，具有资金监管能力和资质的第三方，依照法律所规定的权限和程序对商品房预售资金进行监督管理，尽可能使开发商做到“专款专用”的活动。商品房预售合同双方为预售方和承购方，由独立于双方的第三方监管商品房预售资金对于保障预售资金完全用于相关预售商品房的建设、最大限度地保障承购方的利益具有重要意义。

2、当前商品房预售资金的监管现状

在当前的房地产市场运营中我们发现，虽然相关部门就商品房预售资金的管理制定了相关的管理条例,但是与发达国家相比依然存在一定的不足，导致商品房预售资金的监管上存有漏洞,进而在当前的房地产市场中，出现了商品房预售款被挪用，甚至是携款潜逃事件。而这些情况的发生，无疑影响到了购买者的利益，也破坏了房地产市场的有序化、良好的发展。因而为了有效的规避此类不良事件的发生，相关部门、相关人员应深入的对商品房预售资金管理进行研究、探讨。进而在保证商品房预售资金监管制度完善的前提下，促进房地产市场的健康化、有序化、正常化发展。

3、完善商品房预售金监督管理制度的有效途径

3.1 建立商品房预售金监督管理的信息公开制度

随着信息的不断发展，互联网技术的全面渗入，从技术角度而言，要实现商品房预售相关信息公开披露不存在问题。因此，当务之急就是要迅速建立商品房预售金监督管理网络，对商品房预售的情况在系统内进行法定登记和备案，登记的相关信息能在电脑和手机终端上无障碍地进行查询，达到对商品房预售金的相关情况进行有效监督和管理的目的，同时扭转当前购房者在信息上存在着不对称的症结。为此，建立商品房预售金披露制度，不妨借鉴信息披露最为密集的平台。在我国，证券市场的信息披露制度较为规范，证券法对上市公司在信息披露上制度设计可以作为商品房预售金信息披露的模板，借此建立起商品房预售金信息披露制度，对于商品房开发建设的规划、进程、资金使用、配套设施等信息，可以在房产属地的官方网站上进行法定的登记。购房者从网上就能了解到已经取得预售证的房产套数、户型、交易数量、交易金额等可靠的数据。

房地产预售市场信息公开，对于购房者的作用是最为直接的，通过公开披露的信息，考虑会更加仔细，对购房的预期能更加理性化，从而对房产的价格等相关信息有个综合性的判断。同时，房地产预售市场信息公开，对于政府监督管理部门而言也是不可或缺的，它创造出一个良性的政府监督管理和社会大众监督相容纳的环境，在社会大众的广泛关注下，对于查处房产商在预售过程中的各种违法行为更加容易发现。

3.2 建立多元化的商品房预售金监督管理主体

授权地方各级人民政府的房地产管理部门作为房地产开发和商品房预售资金监管的主管部门，负责监督商品房预售资金账户的开立、商品房预售资金的去向等，一旦预售方非法挪用商品房预售款项，便应依法查处。由国家行政机关负责监管，可以为商品房预售资金监管提供严格的保障，一旦出现违法行为，可以直接由政府有关部门进行查处。

在商业银行开立商品房预售资金专门账户，专款专用。当开发商获得商品房预售的行政许可之后，应及时在商业银行开立商品房预售资金专门账户，并将相关的材料送交相关行政机关进行备案登记。该商业银行只能在开发商出示房地产管理部门出具的相关许可使用商品房预售资金的凭证时方可准许其提取指定账户的商品房预售资金。否则，商业银行的监管不到位造成承购方期待利益无法实现时，则由该商业银行在自身过错范围内对承购方的损失承担赔偿责任。

由担保公司对预售方与承购方签定的商品房预售合同进行担保。首先，担保公司是否具有资质应当由房地产管理部门进行预先审查，只有具有资质的担保公司才能成为监管主体。其次，承购方的期待利益无法实现，担保公司应当在其承保金额内对承购方承担责任。各行业协会如消费者协会、房地产业协会等，应当肩负起社会责任，积极对承购方的合法权益进行维护，应当在类似案件中发出自己独立的声音。由此形成多方监管的监管模式，各主体分工负责、权责一致，才能在最低的监管成本下实现最大的监管效益。

3.3 建立多元化的房地产融资途径

从当前房产市场分析，要控制和减少商品房销售中面临的风险，有效优化房产商在房产开发过程中的资金周转，首先，就是要建立和培育一个规范的、适应市场经济环境的、相对成熟的房地产开发建设融资环境；其次，要对商品房预售金监督管理制度加以优化完善，使得监管主体能及时发现和有效制止商品房预售金的合法使用；此外，还需结合房地产市场的发展趋势和实际情况，多开发、多创新房地产融资金融工具，推进房地产信托投资基金和其他信托产品的开发和推广力度，真正拓宽房产商的融资途径。只有这样，才能减少对商品房预售金的依赖，自然而然，各种商品房预售金的监督管理主体的压力也得到释放，凭借着管理和疏导两手抓，那么，困扰房地产市场发展的资金瓶颈就迎刃而解。