基于生态文化旅游地产开发模式的实证探究

文/沈飞 东方园林产业集团投资总经理、亚太旅游联合会副主席 北京 100005

基于生态文化旅游地产开发模式的实证探究

文/沈飞 东方园林产业集团投资总经理、亚太旅游联合会副主席 北京 100005

当前情况下，我们所面临的环境问题越来越突出，开发商尝试着将健康合理生活方式理念植入房地产的开发建设上，这是一种全新理念的产品定位，并以此来吸引客户来竞相争购。近年来，地产行业也迎来了开发类型及模式的转型期，同时借此机会实现行业内的开发创新形式。我们也借此机会对生态文化旅游地产的相关情况做了深入性研究，将这些研究结论作为基础，继而又加深了对于旅游地产开发模式的分类性进展探讨。另外，还建立了独立的开发模式评价指标体系模型，将大明宫国家生态遗址公园作为实践研究案例，采用模糊综合评价法对案例指标评分进行数据处理，验证了该模型的可行性。

生态文化；旅游地产；开发模式；模糊综合评价法

1、生态文化旅游地产开发模式分类情况概述

1.1 相关开发理念论述

生态文化旅游地产是今年来刚刚兴起的一个房地产开发与销售的全新理念，是将地产开发与当地文化以及生态旅游相结合，最终形成的一个独特的领域，其根本就是将文化理念植入地产开发中，同时将地产作为一个平台来进行多方展示的文化创新形式。将地区性特有的旅游生态文化作为开发契机，再以旅游生态文化为导向，将其灌输于房地产开发中，这是对房地产行业的包装，同时也可以适当提升房地产自身价值，最终实现大众百姓居住生活与精神追求的双提升。生态旅游文化重点在于人与自然的和谐相处，以实现人在精神层次的需求，其本质不外乎以下几点，一是房地产行业发展不能以牺牲生态环境为代价；二是对当地传统文化必须妥善保护，同时还要促进传统文化的延续和发展；三是对于生态旅游文化的发展必须要给予一定的经济支持；四是相关旅游资源的可持续性开发和利用。

1.2 相关开发模式与分类研究

关于生态旅游文化的开发模式种类很多，可以分为限制自主型、有限自主型、均衡型以及自由自主型四类。我们结合了国内多位专家对于生态旅游开发模式的分类，然后再仔细研究当前文化旅游地产的相关情况，最后把生态文化旅游地产开发模式分为单一型与复合型两种类型。其中单一型包括借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产、借助地脉文化开发的生态旅游商务地产、借助地脉文化开发的生态住宅地产和现代文化创新开发的生态休闲地产；复合型生态文化旅游地产开发模式为以休闲度假、商务和住宅为一体的旅游综合型生态文化旅游地产。

2、相关开发模式的选择与评价模型的构建

2.1 开发模式的选择与评价体系的构建

生态文化旅游地产开发模式评价模型的构建需要大量的数据作为基础，而开发模式的选择与指标体系的构建在其中起到的十分关键的作用。所以，我们设计的此项开发模式一定要涵盖项目指标体系的关键影响因素。我们所采取的Delphi法包含多种因素，其中就有政府因素、区域经济因素、城市影响因素、社会因素、市场因素和旅游资源条件因素，共涉及到十八项指标体系，这些体系因素都会对生态文化旅游地产的开发建设起到决定性影响。

2.2 选择与评价模型的构建及应用

我们对生态文化旅游地产开发模式构建做出了相应的选择，而且还明确了必要的评价模型，其目的就是要对地产开发企业做出一定的指导，让他们可以充分运用科学手段来对项目的开发规划做出相对应的决策。首先就是对Delphi法的使用，而且明确提示指标重要作用，进而再与国内专家的研究结果进行充分融合，最终做出对指标体系的判断。然后，再采取层次分析法对各个指标分别进行权重和一致性指标计算，通过详细演算与深入研究，最后得出开发模式下所有指标体系的关键因素，由此得出的结果，其可信度是非常高的。

我们首先明确了开发模式的选择，进而再评价指标体系，确定指标评定标准，最后以西安市大明宫生态遗址区保护改造项目为实践研究案例，同时又以数据量化方式对案例指标评分进行相关研究，最终得出所有指标体系的结果。

通过上述开发模式的选择，以及指标体系的确立，最终得出结果为大明宫遗址区保护改造项目应该以当地建筑文化保护开发为前提，进而再逐步实施综合型的生态文化旅游地产开发等项目，而且必须结合当前实践案例开发模式，最后得出此项目模型是否具备可操作性。

2.3 相关项目可行性结论分析

经实地勘察，西安市大明宫生态遗址区保护改造项目占地面积接近二十平方公里，拥有大明宫生态遗址公园以及此范围内的多处土地，此项目是国家在2006所指定的国内百大重要遗址，同年还印发了关于《“十一五”国家重要遗址保护规划》纲要，而且还属于西安市重点规划项目，西安市政府还指出，要将文化生态旅游作为基础，积极发展西安城市建设，同时要以遗址保护与改善百姓生活为前提，大力发展西安市生态文化旅游地产，最终实现西安市的繁荣发展与经济长效机制，此举利国利民，属于市级重点改造项目。

西安乃我国著名古都，历史文化源远流长，大明宫遗址又有着深厚的文化积淀，因此，其本身就具有十分丰富的自然与人文景观资源，生态环境也是得天独厚的，在生态文化旅游地产开发方面具有先天性优势。而大明宫遗址保护改造项目集众多优势于一身，将依托丰富的自然生态环境，着力打造旅游地产项目，充分展现盛唐文化的独特气质，最终发展成为新型国际化城市。

西安市大明宫遗址属于独立的改造项目，该项目非常符合自然复合生态系统，西安市政府对此项目也是十分重视。这个生态文化旅游地产开发计划能够很好的带动西安市的城市规划发展，该系统模式属于一个新的尝试，是对于遗址保护与利用的新型途径，致力于“城市中央公园”的美丽环境，有助于打造西安市新城市形象，在改善人文居住环境的同时，还能使城市的发展规划与建设更进一步，实现历史与现代、经济与社会、文物保护与城市建设、城市文化与生态旅游的协调发展，该项目对于西安市的城市旅游开发以及生态文化都有着及其非凡的意义。

3、生态文化旅游地产开发模式相关建议

3.1 以生态文化旅游地产为核心，致力于周边产业的规划发展

西安属于历史文化名城，本身就拥有非常良好的文化积淀，而大明宫遗址依托如此富饶的自然资源以及优质的生态环境，对于生态文化旅游地产的开发帮助巨大，可以说的得天独厚的。而西安市政府对于大明宫遗址的保护改造项目是十分关注，可以凸显出西安新城市发展的良好形象，并且对于西安市周边产业发展可以起到积极的带动，因此该项目也受到行业内的广泛关注。所以，西安大明宫遗址项目一定要以历史文化背景为依托，然后再将生态旅游概念融入其中，进而进一步实施项目规划工作，在结合产业基础优势的基础上，给予外部投资机会，吸引万达、万科、中建等国内知名商家进驻，以旅游带动地产，以文化带动产业，达到多方相互融合，实现一个双向共赢的局面，以西安市生态文化旅游为核心，最终实现人、城市、生态环境以及社会和谐共处的美好愿望，在城市达到长效发展的同时，还可对周边产业起到一个有效的带动作用。

3.2 大力推广生态文化旅游，实现社会民众对文化旅游的需求

鉴于旅游市场导向因素，西安市大明宫遗址公园的开发应更多的考虑生态文化旅游元素。所以，必须更好的体现出生态文化元素，积极投入旅游地产，更多的彰显出当地的旅游文化特色，以大明宫遗址旅游资源作为案例分析，可将其资源类划分为三大类：生态休闲旅游资源、历史文化资源、古迹寻踪资源，然后再实施同类型资源的合理规划，协同开发，另外还要深层次挖掘旅游资源，实现旅游资源开发的纵深发展，以资源共享的形式来开发大明宫遗址，并实施合理优化开发，将生态文化旅游定为此项目的发展基调，增强社会民众对于旅游资源的更多需求，更好的推进西安市生态文化旅游地产的长效稳步发展。

3.3 以区域优势为依托，促进生态文化旅游协调发展

西安市生态文化旅游资源种类繁多，资源优势也就越发的显现出来，尤其是区域优势更加显著。大明宫遗址需要在历史文化保护基础上，大力实施生态文化旅游地产的综合性开发，不仅能够对大明宫遗址的保护起到促进作用，而且还能让西安这座历史名城得以良好的可持续发展。在项目建设初期，重点在于对大明宫国家遗址公园的一个开发和建设，力求将大明宫遗址区打造成为西安市的“城市中央公园”，辐射带动国际化、高水准的城市新区，形成高品质的居住、娱乐板块。

3.4 充分体现楼盘品质优势，以求实现市场中的稳固低位

该项目规划占地近二十平方公里，拆迁面积在百万平米以上，预计建筑面积在二千五百万平米左右，可实现外部资金引入额在一千亿元以上。当前形势下，大明宫遗址公园周边楼盘均价在六千元/平米，楼盘价格始终处于一个相对的低位，其上升空间是非常大的。楼层市场供应多以高层建筑为主，楼盘在初始设计方面就具备一定的合理性，价格定位也比较靠谱，不仅周围绿化建设优良，而且楼盘品质也有很好的口碑。所以，在生态文化旅游地产开发之初，必须事先进行科学的选择，制定出适合当地情形的开发模式，然后再进行合理的规划，在提升楼盘品质的同时，以此来获取更多的市场份额，同时提升品牌知名度与市场竞争力。

结语：

我们对生态文化旅游地产进行了较为研究，通过建立开发模式选择与评价模型，并以大明宫国家遗址公园为案例进行实证研究，采用模糊综合评价法等方法对案例指标评分进行数据处理，验证了该模型的可行性，基本达到了为其他生态文化旅游地产开发模式的选择提供参考依据的目的。我们在界定了生态文化旅游地产概念的同时，还丰富了生态文化旅游地产相关理论，为生态文化旅游地产项目开发模式的决策提供理论支持，以此推动西安市生态文化旅游地产长效稳步发展。

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