如何降低房地产开发项目的成本

文/蔡鑫　山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司　山东泰安　271000

如何降低房地产开发项目的成本

文/蔡鑫山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司山东泰安271000

一个企业在发展过程中想要在市场竞争中长久的生存下去，首要任务就是确保自身内部成本控制的合理性，房地产业亦是如此，只有保证房地产开发成本控制合理，房地产开发企业才能够在市场中站稳脚步。通常房地产开发成本控制主要包括了地价、资金及工程建设成本、销售推广成本、预备成本及住在使用专项基金等几部分，其中地价、预备费用及住宅使用专项基金无法控制。因此，该文着重针对房地产开发项目中的资金及工程成本、销售推广费用等的控制进行了深入的研究分析。

房地产；成本；控制

一、资金成本的合理降低

想要将房地产开发企业的资金成本合理降低可以从缩短开发周期、资金快速回笼、减轻负债率及贷款率等几个方向着手进行。

首先，确保资金筹集的合理性，强化对财务杠杆运用。想要保证房地产开发企业资金成本得到有效减轻，首要任务是控制好内部负债率，这就需要大力挖掘融资途径，企业在资金筹集时可以通过银行借贷、发行股票、债券及融资租赁等途径进行，必须要保证资金筹集渠道的合理性。

其次，还应加快资金的回收效率，通常企业对外进行资金发放时都是以低息或无息形式为主，大规模的占用了企业资金量，所以要及时回收，这一过程中要创建行之有效的资金回收机制。

第三，房地产开发企业在进行工程项目开发建设过程中需要投入一笔庞大的资金，在执行此工作前要进行周全的考量和规划，要严格遵循审批合格的拨款计划进行，在设定的期限内按相关要求进行资金的挪动，同时要根据相关规定办好拨付款手续，并将所有合法单据妥善保管。针对于不按要求规定进行的资金挪动现象要给予严格处罚和惩治。

第四，合理控制现金使用量及库存。企业在正常运转过程中很多地方都会用到一定数量的现金，所以，企业相关人员应结合实际情况对现金的使用及库存进行合理控制，比如：遇到可以用支票或转账形式进行结算的，尽量避免不适用现金，这样既可以确保资金安全，有能够利用现金进行周转增值。现金自身不具备增值性，但是可以通过现金存款、债券及短期投资等途径达到资金增值的目的。

二、工程建设成本控制的合理性

所谓工程建设成本也就是在工程项目整个建设周期所运用到的资金费用，想要对此成本进行合理控制可以从以下几点着手实施：

1.合理控制工程设计环节的建设项目成本

设计环节是一个工程最初的阶段，同时也是最关键的部分，如果不能对此环节的成本进行合理的控制，将直接影响到之后工程的施工建设成本，并且对工程造价、建设进度、工程质量及使用年限都有直接性影响。通过对国际上工程设计费用了解得知，一般建设项目设计费在总投资比例中仅占百分之一的比例。可是这少数的比例却严重影响着工程整体造价，所以，要合理控制工程设计环节的项目成本。

首先可以通过筛选对比确定质量最优的设计作品，并借鉴其他未被选中的作用设计要点，取长补短，更好的对设计方案进行优化完善，使选中的设计作品能够完全符合预设的成本控制要求，从而保证工程成本控制的合理性。

其次，在设计过程中要制定一定的要求进行约束，对设计人员实施定额要求，比如：规定设计中每平方米的钢用量、砼含量及标号等，让设计人员有章可依，从而设计出经济、实用的工程方案，此外还要求设计人员采用新型的技术及工艺对方案进行反复确认。

再次，对工程设计方案进行监理。在设计方案完成够要求设计监理进行审核，针对其中存在的不足给予相应的完善对策，并让设计人员进行无偿修改，避免由于设计方案与实际工程不相符合而造成的成本浪费现象。

最后，制定惩罚奖励机制。在开展设计工作过程中对员工进行奖惩机制的实施，告诫相关人员只要设计方案能够确保建设成本降低便给予相应的奖励，以此方法激励和增强人员成本控制意识。

2.把好施工阶段的成本控制关十分关键

（1）要加大施工现场鉴证管理力度。此项管理工作主要包括了两个方面的管理，即鉴证的办理和审核。施工过程中如果进行现场签证要保证先算账后实施，签证前还要对工程的成本状况及工程量进行周全分析，将成本事后控制转变为事前控制，这样能够保证控制的有效性。此外，工程负责人员要不定时对施工现场进行考察，确保鉴证资料的真实可靠性，如果发现有违规不合理现象要严惩不贷，而且现场见证很可能会发生失实现象，所以鉴定人员要仔细判断鉴证真假，确定是否该给与多少工程量，根据具体情况对签证进行相应整顿。

（2）严格控制施工阶段建设原材料、设备价格关。在进行建筑材料及设备采购时要进行招投标方式进行，对每个供应商给予的价格进行审量计算，有专业评标人员结合供应商给的价格及产品质量选择优质的投标商合作，确保从源头上对项目成本进行严格控制。

三、将项目销售推广费用控制在合理范围

项目在建完成后要进行全面的销售推广，这一过程中需要投入一定的资金成本。销售推广费用主要包括广告宣传、推广活动、现场包装、样板房制作、销售中心及资料制定等所需要的活动费用。

对房地产开发项目的成本进行控制时一项系统性很强的工作，需要从项目一开始的规划设计阶段截止到项目投入使用、销售完成等这一整个过程的控制，需要企业各个部门齐心协力共同完成，这样才能够促进房地产营销水平的提升，收获理想的经济效益。

四、确保项目开发结束后评价工作的优质有效性

项目开发结束后并不意味着工作的结束，还要重视项目结束后的评价工作。这一工作内容主要有资金成本分、效益的评价，建设成本、前期费用成本、销售策划成本等方面的分析。通过这一项目总结成本控制的经验，为今后实施项目开发成本控制打下一个稳固的保障。

企业之所以在不断的持续发展，就是为了能够通过运营获取可观的经济效益。房地产开发企业想要获取理想的经济效益首要任务就是保证成本控制的合理有效性，因此，在项目开发过程中要依靠企业全体人员的共同努力对成本实施有效的控制，才能够保证企业和个人获取良好的收益。企业在长时间发展过程中结合自身实际发展情况制定有效合理的项目成本控制管理机制十分必要。