房地产市场管理存在的问题及解决对策

文/王薇　集宁区房产物业管理局　内蒙古乌兰察布　012000

房地产市场管理存在的问题及解决对策

文/王薇集宁区房产物业管理局内蒙古乌兰察布012000

房地产是我国经济发展中的一项支柱性产业，不仅在促进社会主义经济发展、改善人居环境方面发挥着重大积极作用，而且其背后已经形成了一个巨大的产业链，解决了很多人的就业问题。但是，当前我国房地产市场管理工作中尚且存在一些问题，比如调控难度过大、，制约了其各种积极作用的充分发挥，甚至还可能导致严重的经济风险发生。本文总结了我国房地产市场管理中存在的一些问题，并有针对性地探究了一些解决对策，供读者参考。

房地产市场；不动产税；宏观调控；政策组合

随着城镇化建设的快速推进，房地产业已经成为推动我国经济迅猛发展的支柱性产业与主导产业之一，但是其在彰显出重大积极作用的同时，供大于求问题日益凸显、投资额度远大于销售额度等导致市场管理活动中存在着资源错配的严重问题，甚至部门地区的房地产市场中已经发现了明显的泡沫现象与过热苗头，并且有扩大蔓延趋势。因此，为有效解决房地产市场中存在的这些问题，地方政府必须及时采取有效手段有效防范与调控，以保证房地产市场的快速、稳定、健康发展。

一、房地产市场管理中存在的现状问题

笔者在调查中发现，当前我国房地产市场管理中尚且存在一些限制性因素，阻碍了房地产市场管理实效的快速提升，不利于房地产业各种积极作用的充分发挥。现将这些问题总结如下：

1.投资规模日益增大

随着近年楼市销量大增的影响，我国房地产市场也迎来了发展的春天，大多数房地产企业的销售业绩也有了显著的提高，尤其是最近几年多年房产公司的销售额刷新了历史数据。有统计数据显示，2015年有超过100家房地产公司的销售额突破百亿，与上一年度相比新增24家，共计销售总额高达3.5万亿元。高额的利润刺激了房地产投资规模日益增大，有数据显示，2015年我国房地产开发投资资金共计95979亿元，与2014年相比增长了1%。其中，住宅型建筑投资额度为64595亿元，比去年同期增长0.4%；房屋施工面积为735693万平米，和2014年同期相比增长1.3%。从这里我们可以看出，房地产公司的投资资金规模与建筑面积都逐年成上升趋势。但是，在现实中并非所有已经开发的房产都销售一空，而是有很多都处于库存状态。

2.商品房价攀升过快

2015年大概有60%的银行存款流入了地方政府的房地产投资中，再加上各个地区限购政策的解除及银行贷款利息的多次下调大大刺激了居民们的购房热情，并且也大幅提升了垄断性及投资需求。从一线城市的房地产销售量来看，虽然近年来的销量呈现下降趋势，但是2015到2016年的房价却仍旧居高不下且呈现逐年攀升姿态。2015年的楼市50强报告数据显示，一线城市中的深沪房价增幅显著，最高涨幅与2014年同期相比超过三成。肇庆、上海、深圳房产成交均价为13.4%、18%、33.6%。比如，2015 年7月有统计数字表明，深圳住宅成交均价为37821元/平方米，环比上涨9.73%；上海住宅成交均价34118元/平方米，环比上涨1.16%；北京住宅成交均价33205元/平方米，环比上涨1.49%；三亚住宅成交均价20141元/平方米，环比上涨0.19%；东莞住宅成交均价9259元/平方米，环比上涨2.25%等。在各个区位的销售情况来看，相同地段房价同期成交价增幅通常在30%左右。

3.调控难度不断加大

近年来我国政府十分重视房地产市场的调控问题，曾经多次出台专项政策对其加强干预与监管力度，但是从具体的房地产市场运行情况来看，调控成效不够理想，甚至出现来了背道而驰的结构。继“新国十条”与“新五条”、“新八条”、“第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%”、“‘930’房贷新政”等一系列调控政策之后，2016年房地产行业的主要调控政策为“分城施策去库存”，随着各个调整政策的出台都引起房产市场“遇冷”或“回暖”，几经更迭与沉浮，仍旧为寻得可确保房地产市场长久、稳定、健康发展的调控良方。从这里我们可以看出，我国房地产市场在宏观调控方面具有复杂性与艰巨性特点。

4.面临严重泡沫风险

当前，我国房地产中的住房成交价格居高不下，严重超过了当地普通居民的购买能力，这就使得我国经济可能遭遇巨大的泡沫风险。在持续放大的房地产风险中，我国的社会主义市场经济还将面临一系列其他的风险：①因城镇化建设的快速推进，很多都市村庄及城市近郊的大量民房被拆除，很容易导致当地基层民众的暴力冲突、激烈对抗等群体性、大规模恶性事件的发生，从而大大增加社会中的不和谐因素，进而不利于和谐社会的构建，最终加速房地产泡沫风险的来临。②行政部门借助大宗银行贷款及财政支出对房地产经济进行了过度干预，这就会严重排挤其他经济行为，尤其会对创新型产业产生较大的破坏性，最终极易导致房地产业成为拉动我国经济快速增长的核心驱动力。③随着房地产征地规模的不断扩大，被占用的耕地资源也日益增多，这势必会导致未来农产品总产量的严重缩减，极易造成粮食危机的出现，从而引发社会恐慌问题。一旦以上几种风险中的一个风险爆发的话，就会导致房地产泡沫快速破裂，最终给社会主义市场经济带来摧毁性打击。

二、有效解决房地产市场管理现状问题的对策

依据上文总结的当前我国房地产市场管理中存在的诸多问题，笔者在深度分析产生这些问题原因的基础上，依据自身多年从事房地产市场管理工作的经验，有针对性地探究了一些解决对策，供各位同仁参考。

1.积极发挥政府调控职能

地方政府是当地房地产市场管理的主体，其管理成效的高低直接影响了房价的合理性高低、经济增速的快慢等，因此当地政府应充分了解自身调控职能的重大影响作用与积极意义，并积极采取措施促进调控成效的显著提升。评价地方政府在房地产市场调控方面职能作用大小的筹码，主要是其在关注民生、建设保障性住房、卖地生财等方面的取舍。在当前这种房地产市场状况下，中央政府应积极出面及时改变各地政府出让土地中的获利情况：采取有效措施强制性规定出让土地中所获得的收益不可纳入当地政府的财政收入，也禁止地方政府从出让土地过程中抽取任何好处，只有这样才能确保当地产市场调控各种政策得到各地政府的严格落实与贯彻，才能有效降低房地产开发成本，才能切实降低房价。

2.创新政府绩效评价标准

我国房地产市场目前处于十分火热的状态，但是透过红火现象我们可以发现出现这种状态的主要原因并非市场大量需求所引起的真正“繁荣”现象，而是在一些制度的刺激下出现了的一种表面现象。其中，最核心的致因是房地产开发商和地方政府之间构建起的“神圣联盟”，在这一特殊的联盟中，导致房地产市场形成了一种畸形的发展模式“我发展、你发财、社会掏成本”。在调查中我们发现，各地政府为促进当地经济快速增长及城镇化建设的快速推进，习惯借助政策办法的公共政策推波助澜房地产业的发展。为有效解决这一问题，上级政府应针对各地政府拟定科学的绩效考核制度，创新考核地方政府绩效的体系指标，不可将GDP作为唯一的绩效考核因素，详细来讲：应降低经济类指标（涵盖财政增幅、GDP增长等）在政府绩效评价中的所占比重，增加一定比例的社会性指标，比如社会和谐程度、人均收入增幅、居民幸福度等，以有效预防地方政府为片面追求财政收入及GDP增幅而大规模出卖土地、大批量建设开发房地产等，从而切实降低地方政府有目的性地出台推动房地产业不正常发展的方针政策。只有这样地方政府才能尽心尽力想办法、花力气来监管房价增长过快问题，才能充分发挥政府在房地产市场调控中的积极作用。

3.充分发挥经济政策力量

为确保房地产市场的健康、稳定、长久发展，中央政府应站在全局高度，在对房地产市场进行宏观调控的过程中，应在拉动社会主义经济增长与民生住房两个问题之间进行恰当的取舍。依照我国当前房地产市场发展的政策特点，应充分重视量大因素：①各级政府领导在调控房地产市场方面的行动与言论。②诸多经济政策进行组合之后的综合力量。在这一组合力量中，各级政府在调控房地产市场方面的实际行动是广大群众关注的焦点。评价经济政策组合成效高低的过程中，不能将信贷增速当成唯一标准，还应对涵盖存款“搬家”、群众银行挤兑及政府赤字、债务在内的各项政府支出等情况，并且还应深度分析国际热钱涌入和收支盈余对货币投放造成的压力大小等。假如只是收缩了信贷的投放速度，而其余部分仍旧在快速扩张的话，那么在短期内就很难明显改善房价上涨及通货膨胀等问题。因此，要想真正对房地产市场进行高效的调控，就应积极发挥多种经济政策的优势作用，使这些政策以最恰当的方式科学地组合在一起，从而实效其能效的最大化发挥。

4.重视税收调节作用的发挥

当前，在我国房地产市场中普遍存在着“不租不税、不卖不税，一旦租售，就数税并课”的现象，这就势必会导致房地产市场中“保有地产时轻税负、流转过程中重税负”状况的出现。从这里我们可以看出，国家将个人租房、营业性住房作为征收房产税的重点对象；重视借助营业交易税对房地产市场进行必要的调控；不对个人持有的非营业性房产征收房产税，不重视对调节持有房产的关系。实践证明，这种税收政策已经不能符合当前居民已经购有的较高价位、较多数量的住宅调节需求，也不能适应税收在个性化财产占有关系方面的调节与再分配需求。因此，地方政府应全面了解税收政策在调节房地产市场结构及供需关系方面的重大作用，并充分发挥自身职能作用，以确保房地产市场的健康、可持续发展。在实际操作中应做好以下几点：

第一，多税合并，统一征收不动产税。将土地使用费、土地使用税、城市房产税、房产税四种税，及与房地产有关的其他税收合并在一起，形成在全国范围内普遍应用的不动产税，以便税收政策的顺利、高质量落实。具体来讲，应重视以下几点：①明确免税对象、拓展征税区域。应大胆改变当前房产税轻持有重流转的不合理现象，以尽可能满足社会主义市场经济条件下房地产市场的发展需求，合理拓展不动产税的纳税区域，及时取消与当前房地产市场中不相匹配的优惠与免税政策。②废除现行的非营业性的个人持有的住房免征税政策。将征税区域拓展到非普通住宅，尤其是别墅及超级豪宅，以优化房地产市场中的住宅类型供给结构。③对不动产统一征税。各地政府应依据房地产市场的合理发展需求有针对性地制定不动产征税方案，为增加地方税收、发展地方经济创造有利条件，逐渐将不动产税发展成为市级、县级地方税种的主要内容。

第二，多措并举，对闲置不动产征税。在调查中我们发现，我国当前房产资源浪费、闲置现象十分严重，很多已购的房产长期处于未使用状态。为预防部分人坐等房地产升值而获利的情况出现，也为了减少囤积投资、资源浪费及非科学投资等问题的产生，更为了优化房产土地的利用效率、优化资源优化配置、有效预防金融风险等，需要各级政府强制采取税收手段，推行限制不动产税。具体来讲，各地政府应在基本的不动产法中，依据各种情况，分门别类地添加各种闲置不动产征税方案，明确对各种类型闲置不动产的详细征税规定。只有这样才能显著提高国家财政收入，才能有效打击投机房地产的不理智行为，才能真正降低房地产泡沫危机给国家经济及其产业链带来的各种不良影响。

总而言之，房地产是我国的一种支柱性产业，其背后的产业链在促进地方经济发展、拉动经济增长、优化人居环境、提高就业率、增加地方财政收入等方面发挥着重大积极作用。因此，各级政府应全面了解并正视房地产市场管理中存在的一些问题，深刻分析出现这些问题的原因及危害性，在此基础上积极采取措施有效解决这些问题。只有这样才能采用正确的、合理的方针政策化解当前房地产市场中存在的“库存过多”问题，才能促进房地产市场的稳定、科学发展，才能尽可能降低房地产泡沫破裂后对我国经济带来的毁灭性后果，才能确保房地产各种积极作用的充分发挥。

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