房地产发展中养老产业规划与发展探讨

2016-02-16张慧丁初敏日照市规划设计研究院山东日照276826

中国房地产业 2016年17期

关键词：住宅设施养老

文/张慧、丁初敏　日照市规划设计研究院　山东日照　276826

文/王超　日照市公路管理局工程处　山东日照　276826

房地产发展中养老产业规划与发展探讨

文/张慧、丁初敏日照市规划设计研究院山东日照276826

文/王超日照市公路管理局工程处山东日照276826

随着社会老龄化的不断加深，我国也建立起了与之相适应的社会养老服务体系，在党十七大中就曾明确的提出要优先发展社会养老服务，在这一背景下，城市房地产在发展过程中，也针对养老产业进行了适当的规划和发展。而本文主要对房地产发展中养老产业的规划与发展进行了探讨。

房地产；养老产业；规划与发展

房地产发展中的养老产业可以将其称之为养老地产，是企业盈利型的老年住宅，其作为新兴的房地产，经营方式较为立体，而住宅主要的基础就是为了养老，所以，其周边的配套设施较为齐全。就目前而言，养老地产是我国实现社会化养老的有效载体以及思想形式，在一定程度上推动了我国养老产业的发展。在这一背景下，笔者主要对养老产业经营模式类型以及规划与发展进行了以下的分析。

1、房地产发展中养老产业经营模式类型

养老产业在经营过程中，其经济来源主要体现在对客户的定位、专业服务能力、政策优惠补贴等方面上的处理上，其或缺经济来源的模式具有一定的内涵，如果将其按照盈利模式进行分类，其主要可以分为以下几种：（1）第一种属于全部出售模式，这种模式下主要包括养老概念住宅以及相关的配套设施。这种模式下主要是以老年住宅作为概念，然后将房屋的产权进行出售，并且其周边还会有相应的配套设施。例如，较为典型的东方太阳城。（2）第二种属于销售+持有模式，这种模式下主要包括养老概念住宅以及养老地产。其主要是以住宅销售以及嵌入式老年公寓等养老配套设施持有运营相结合在一起。例如，北京太阳城。（3）第三种属于会员制管理模式，这种模式下主要是进行会籍销售，其主要采用的管理模式就是会员制的，然后将长期或者是短期的会员卡进行销售，可以将其称之为变相的销售+持有模式［1］。例如，上海亲和源老年社区。（4）第四章属于只租不售模式，这种模式下，医疗健康社区都持有运营，其对客户会区别对待，在收取租金的时候也不是一样的。例如，燕达国际健康城。

2、房地产发展中养老产业规划与发展

我国老龄化趋势越来越严重，这也在一定程度上显示出了养老产业发展的潜力，但是，要如何才能更好地将其发展开来呢？针对这一问题，笔者也提出了以下几点意见：

2.1加大对初级发展阶段房地产养老产业的研究

就目前而言，我国养老地产还是存在着一些问题，其主要就表现在以下几点：（1）房地产养老产业规模较小，产业链的整合度不够高；（2）房地产养老产业普遍都没有开发全过程的经验，并且产业标准也不够完善；（3）房地产养老产业居住功能较为单一，配套养老设施以及专业服务能力都还有着较大的发展空间；（4）在经营过程中，对于市场地位不够清晰，并且对于客户群也没有明确的细分；（5）房地产养老产业所涉及的养老医保以及相关的财税政策还不能有效地进行对接［2］。总而言之，房地产养老产业作为现代服务行业中的一种融合复合地产，还是需要加大对初级发展阶段房地产养老产业的研究，以此来促进其发展。

2.2确保房地产养老产业的系统性以及复合性

房地产养老产业主要的特征就是产业的系统性以及业态的复合性，因此，开发商在对其进行经营的过程中，应该满足相应的基础条件，我们可以从房地产养老产业经营难易程度以及护理介入、综合经营等角度进行具体的分析。按照经营难易程度，开发商可以从难到易将其分为：临终关怀设施—医院—福利养老院——托老所—嵌入式养老住宅—康复中心—养老公寓、养老服务中心、养老咨询—两代居—老年综合社区。如果按照护理介入要求，可以将其从低到高分为：养老咨询中心—两代居—托老所—嵌入式养老住宅—短期入住—养老公寓—福利养老院—养老服务中心—康复中心—医院—老年综合社区—临终关怀设施。若果从综合经营角度来看，经营商需要考虑到以下几点，分别是获取土地的方式、获取土地的成本、获取资金的能力、获取资金的成本等各个方面，然后将其进行有效的融合，将其发展成为有效并且可复制的商业模式。

2.3房地产养老产业应该追求社会和商业价值的平衡

房地产养老产业基本属性主要包括社会福利、市场化经营、商业投资等性质，在这一属性下，相关企业除了要追求相应的商业价值以外，还需要承担相应的社会责任，只有承担了一定的社会责任，在土地获取以及相关配套政策上才能获得政府的支持，也只有这样才能在在市场中占据一席之地，从而才能将社会和商业两者之间的价值进行平衡处理［3］。因此，相关企业在运营过程中，应该将自身的综合优势发挥出来，为了更好地满足社会需求，可以提供中高端房地产养老产业服务，然后在经营过程中创新房地产养老产业金融化发展的模式，之后则可以为政府中低端养老服务输出相应的管理体系以及服务标准。

2.4创新房地产养老产业盈利以及发展模式

我国房地产养老产业虽然相比较于之前有了较大的发展，但是没有大规模开发或者是运营成功的案例，也并没有一个较为成功的盈利、发展模式可以使用，这不仅是因为房地产养老产业处于初期发展阶段，也是因为其开发投资主体较为单一。因此，房地产养老产业要想得到更好地发展，可以借鉴国外较为成功有效的运营管理模式，例如，日本长生集团、美国城堡投资、美国假日老年公寓集团等企业的运营管理模式。将房地产养老产业各个环节进行金融化，以此来对养老设施以及相关服务进行整合，从而就能更好地推动养老服务的社会化发展。总而言之，房地产养老产业要想得到发展，就需要为社会提供品质较高的养老地产以及相关服务，尽可能的形成一种较为正确且适合社会发展的盈利、发展模式，尽可能将其发展成为房地产养老产业金融化模式。