土地储备的成本控制方法研究

2016-02-16张丽兰州土地开发整理有限公司甘肃兰州730030

中国房地产业 2016年20期

文/张丽兰州土地开发整理有限公司甘肃兰州 730030

土地储备的成本控制方法研究

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在我国对土地储备的不断发展中取得了许多成就，但是同时也由于我国发展的比较晚，相应的出现了许多的问题。地储备的成本决定土地储备的风险，土地储备的成本越高存在的风险也就越大，他们之间是成正比的，另外，土地储备的成本是可以控制的，存在的利润是不可控制的。因此，需要对土地储备的成本加以控制，提高资金的利用率，减少土地储备的风险是势在必行的。

土地储备；成本控制；制度管理

1、土地储备制度

广义的土地储备制度，是指当前我国土地管理方式从计划经济体制向市场经济体制转变的情况下，土地的使用方式从之前的外延粗放方式向内涵集约型的方向发展，以经营城市、发展城市为基本出发点，将提高城市土地利用率、优化土地的资源配置作为基本目标，采取社会主义市场经济的宏观调控作为基本手段，实现土地资产的保值、增值。狭义的土地储备制度，是指由城市当地政府授权或者委托的对应机构通过征用、收购、置换、回收、整理等方式，将规划用地或者分散在其他用地者受众的土地集中起来，通过政府授权的一系列前期开发之后，结合当地城市的实际发展规划和要求，采取招标、拍卖、协议等方式将土地再次投人到市场中，其主要目的在于调控城市建设用地的实际需求，具有一定的经营性、微利性特点。

2、土地储备工作的现状

2.1 土地储备机构与职能

我国土地储备制度起源于上海，1996年8月上海成立我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心。1997年8月，杭州土地储备制度启动。1999年6月，国土资源部以内部通报形式转发《杭州市土地收购储备实施办法》和《青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知》，并向全国推广杭州、青岛两市开展土地储备的经验。至2001年11月，全国已建土地储备机构2000余家。

2007年国土资源部颁布的《土地储备管理办法》对土地储备的工作内容进行了定义，即土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。

就各地的实践来看，储备机构的机构设置也不尽相同。例如，杭州市的储备机构是隶属于市土地管理局的土地储备中心；武汉市的储备机构是隶属于市城市规划国土资源管理局的市土地整理储备供应中心和市土地交易中心；南京市土地储备机构是隶属于南京市国土资源局的土地储备中心等。

2.2 土地储备资金及融资管理

在土地征购中，储备机构需要通过征用、收购、置换、转置、到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来。征用农地、收购市地都需要储备中心垫付大量资金。目前城市土地储备机制运作过程中，资金来源有以下渠道：政府拨款、银行贷款、土地出让金和合作开发资金等。

3、土地储备成本控制的主要方法

3.1 土地储备机构合理决策和管理控制成本

土地储备机构作为对政府土地储备管理、决策的部门，不是以盈利为目的的。它的主要作用是保证国家土地所有权，同时进行适时的盈利。减少土地储备的成本，不管对于政府来说还是土地储备机构来说都是一件非常重要的事项，从而要求土地储备机构做到以下几点。一是土地储备机构和其他相关部门加强合作和协调，共同去研究对土地的开发方案。二是加强对土地储备的各项成本费用的预测，并相应的制定出计划和方案，来达到减少土地开发成本。三是加强土地储备机构对在建项目的成本报告，并及时反映在建项目成本和耗费资金情况，根据实际情况进行成本信息的交流、修改方案。四是及时掌握、了解国家和项目所在地的政策、市场需求，并根据这些有效的信息，利用相关的有利政策减少土地储备成本，提高对资金的利用效率和组织的执行效率。

3.2 有效控制土地开发中的成本

在土地的开发期间，是对资金消耗最大的，所以要达到有效的控制土地储备成本就必须在土地开发中控制成本。在对土地储备开发的前期设计和前期策划阶段，必须考虑到当地的经济发展状况、城市建设的规划、土地利用总体规划等基础上，针对开发的土地编制科学的开发设计规划，还要参照土地储备机构的土地储备计划、土地利用设计等方案，来对土地储备开发前期的投资、效益核算、利润安排等各种资金成本做出控制。在土地开发的建设中，想要控制土地储备的成本，就要尽最大能力缩短土地开发的周期，优化土地储备开发的模式，降低土地储备的成本。在对土地的开发中还要注意：一是认真核对和验收合同条款，防止出现一些不必要的重复收费等问题；二是认真检查建筑原料等的收获记录，并确定是否合格，还要监督建设单位是否有序的按照设计图纸施工；三是对建设中出现的每笔经纪业务要做到认真核算、复查，防止项目费用存在计算误差。

3.3 合理拓展土地储备融资渠道

当前，中小城市土地储备融资中大多以商业贷款为主，需要继续予以保留。但是，当土地储备部门从商业银行获得贷款时，政府此时还没有向土地储备机构发放对应的使用权证。因此，可以在征地文件完整、贷后资金监控合理的情况下，联合土地部门签订监管合作协议，并出具合法的承诺书、承认贷款行抵押权利的基础上，贷款商业银行可以预先发放贷款，在土地征用环节完成之后再办理对应的抵押手续，确保土地出让之后能够及时的收回贷款。在当前既有条件还不十分成熟的情况下，中小城市必须克服困难，对土地储备的融资模式进行创新，实现土地融资主体的多元化，通过成立土地银行、土地证券公司等方式，构建起土地储备机构的融资框架，达到抵消因为主观操作失误造成的融资风险。