房地产开发项目管理模式及风险浅析

2016-02-16衡淼琳铁狮门投资咨询上海有限公司上海200020

中国房地产业 2016年20期

文/衡淼琳铁狮门投资咨询（上海）有限公司上海 200020

房地产开发项目管理模式及风险浅析

文/衡淼琳铁狮门投资咨询（上海）有限公司上海 200020

房地产开发业一直是我国国民经济的基础，房地产开发主要包括房屋和土地为对象的综合开发。房地产开发项目管理复杂程度高，而且在房地产开发过程中很容易遇到各类问题，影响房地产企业经济效益的提升，本文针对房地产开发风险管理的重要性，当前房地产项目存在的主要风险以及房地产开发项目风险响应的方法进行了分析。

房地产开发；开发项目；风险管理

随着我国城市现代化进程日益加快，我国房地产行业得到了空前的发展，房地产数量与日俱增。房地产项目本身具有投资大、回收期长、风险大及基建时间长的特点，所以，在房地产项目各个环节中都可能存在风险，为了保障房地产企业的经济效益，必须做好风险管理工作。

1、房地产开发风险管理的重要性

房地产投资风险与其他投资风险不相，其不仅包括损失，也包括盈利，其本质主要是投资活动的结果与所期望值具有一定的偏差。进行房地产投资风险管理时，不仅需要降低损失发生的可能性，还应提高获取经济效益的可能性，最基本的目标就是使损失最小化。随着我国房地产项目投资管理体制的不断完善和创新，该行业推出了一系列措施，如项目法人责任制、招投标制度及工程建设监理制度等。随着我国市场开放性越来越高，房地产项目会面临诸多因素，这些风险因素关系十分复杂，导致房地产项目风险发生的概率越来越高，损失规模越来越大。目前，我国房地产保险市场还需进一步完善，所以，房地产行业对于完善的风险约束机制迫切的需求。

2、当前房地产项目存在的主要风险

2.1 质量风险

通过长期的研究可以发现，房地产项目的质量风险是由三个方面共同作用与影响的：（1）该房地产项目参加人员整体素质，包括管理、施工、监督等各个部门的人员，如果参与人员的责任意识较低，将会极大程度上影响项目的最终质量；（2）材料设备的影响，众所周知，房地产项目全过程最需要的部分就是材料与设备，如果在项目开展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了质量不达标的材料，环境的变化极易导致各种质量问题的出现；（3）项目设计与工艺，如果项目的设计不符合地域标准或地质要求，或者项目施工的工艺不健全，不达标，同样会产生质量风险。

2.2 投资风险

投资风险实际上就是房地产项目的成本风险，由于房地产项目涉及的部门及行业较多，过程较为复杂，所需资金也比较充足，这就导致了房地产项目的成本较高，而这些成本想要收回且获得利润，项目必须如期投入使用，因此，投资风险也是房地产项目风险管理中风险的主要类型。造成投资风险的因素有三：（1）设计方案的改变，如果项目在开发及决策阶段出现失误，必须要更改或修改设计方案，将会直接增加项目成本，产生风险；（2）项目建设期施工条件的不确定性，由于房地产项目施工地区不固定，各方面条件也会随时变化，当施工条件改变时，投资也要相应增加，相比预期投入更多；（3）社会经济变化，如果材料、设备、人工等市场价格出现变化，或者国家政策及市场要求有所变动，将直接影响项目的成本投入，产生投资风险。

3、房地产开发项目风险响应的方法

3.1 质量优化策略

在房地产项目施工前，工程项目开发商需要与施工单位签订合同，并且在施工过程中要求双方严格遵守合同中的各项规定，不仅需要严格遵守国家规定的标准条款，而且还应该明确规定施工安全、款项支付、验收、工期、工程质量等内容，这样才能够避免后面双方产生矛盾。加强施工质量的控制，对施工质量进行控制是施工管理中重点工作。协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。对质量监理的工作人员进行监督，对施工企业严格监督，保证在施工进程的各个环节都能达到工序的质量标准。

3.2 配备专业的开发和营销团队

随着我国当前房地产行业发展进入到细分阶段，加上不同消费者对于房地产行业所出产的产品的不同规格的要求，当前在房地产项目管理的过程当中应该配备专业的开发和营销团队，对项目本身地块，所处的地理位置和项目本身所具有的特点，进行完善的前期规划、中期控制和后期营销。在进行这项工作的过程当中，团队的专业素质对于项目本身的成功与否往往产生决定性的影响。为此，一定要专注于专业的开发团队和营销团队的建设和后期的维护。事实上，随着市场竞争的加剧，当前在我国的商业地产项目当中，人才的重要性已经远远高于资金和资源的重要性。在进行团队的建设和维护方面，企业的经营者和管理者要从内部和外部两个方面入手来解决当前在地产项目建设当中人才缺乏的问题。对于内部来说，一定要在企业内部，发现和培养那些具有潜力和能力的员工，帮助他们进修和锻炼，以提升能力，为企业的后续发展做好人才储备工作。从企业的外部而言，一定要善于发现行业内具有潜力和拥有能力的职业经理人，并且根据企业自身的需要，借助多种手段吸引人才为企业服务。

3.3 避免政治风险

房地产开发商必须要重视宏观政策，根据实际情况进行合理的操作和位置选择。城市规划会对房地产项目带来巨大影响，如位置、建筑面积大小及区域等诸多影响因素。所以，必须充分深入市场进行相应的调研工作，了解该区域内交通、竞争及周边商业环境等条件，进而在适应城市规划中有效的降低风险。开发人员应该以租金调整的方式将风险转移给消费者，或者通过固定利率的抵押承担银行利率风险。必须要积极地采用各种措施，尽量缩短项目的周期，这样才能有效地进行资本回流，从根本上避免发生融资风险。