房地产一揽子政策可期



房地产一揽子政策可期

房地产一头连着经济，一头连着民生，在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。房地产及其相关的库存、房价等问题已成为高层和市场关注的焦点。

多名接受专家表示，本轮房贷政策目的是信贷政策配合支持去库存，信贷政策方面更加灵活，各地的自主性更强了。2016年，货币环境继续保持稳健，政策或将从供需两侧双双发力，力促房地产行业去库存。

针对二三线城市去库存

库存问题并非近两年才有，而在现阶段把化解房地产库存列为“四个歼灭战”任务之一，其原因在于房地产投资低迷对经济增长的拖累。而要启动房地产投资，提升拿地和开工热情，一个重要的方面就是要清理历史遗留的巨量库存。

国家统计局每月公布的商品房“待售面积”通常被用来作为库存变化的观测指标。而这一指标仅反映了“竣工”的库存，未包含未来将形成库存的“待建”和“在建”部分。若仅加上“已在建未预售”的部分，商品房总体库存约为58.7亿平方米；若再加上“已拿地未开工”的部分，这一数值则达上百亿平方米。但其中有些库存可能为永久性无效库存，无法去化，三四线城市中的部分库存即是如此。

在过去的1年里，房贷政策历经了“330新政”和“930新政”两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70％下调为40％；“930新政”则将一套房首付比例从30％降低为25％。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20％，二套房首付比例进一步由40％降至30％。

易居研究院副院长杨红旭表示，其一，从政策目的来看，就是“化解房地产库存”。要想去库存，必须还得为需求打鸡血。而放松房贷，效果最明显。

其二，从政策内容来看，集中在降首付方面。第一套房贷款没有结清，再购第二套普通住房，首付降了10个百分点。2015年3月的“3.30”政策当中，曾把这一类房贷降至了四成，现在进一步降至三成。这个政策，未来还有一点点空间可以下降。

其三，从政策效果来看，值得期待。因为房贷政策，是影响楼市的第一重要政策，当前房贷利率主要由商业银行根据自身情况调节，中央不便于出台硬性政策，那么降低首付比例，便是央行与银监会唯一可以使用的“大招”了。

首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低、但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”。因此，这一政策刺激普通住宅需求，尤其是房价偏高的一二线城市的购房需求。

首付比例不再一刀切

值得注意的是，此次首付比例5％左右的调整主动权下到各地方金融机构，对地方房贷首付额不再一刀切。

华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰也认为本轮政策是通过居民加杠杆的方式来为房地产行业去库存。杨驰表示，首套房首付比例从原来的30％下调到20％，意味着居民购买房屋的杠杆倍数从3.3倍上升到5倍。从政府、企业、金融机构、居民的四张资产负债表来看，相对而言居民的杠杆倍数最低，财务状况最健康。在政府、企业、金融机构都在去杠杆的背景下，唯一有可能加杠杆的就是居民了。

“这也反映出不同地域房地产市场的供需情况出现了分化。”杨驰称，未来可能各地人民银行做窗口指导。

加强住房金融宏观审慎管理，最低首付款比例进行自律调整确实具有一定可操作性。

“原则上不同地区市场的差异很大，二线、三线城市差异也很大。给地方和银行一定的自由量裁权，让他们根据本地情况进行政策上的微调，有助于提高政策执行力，因为一刀切忽略了不同城市之间的差异。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚说，“这相对以往而言是一个比较大的进步，或许会产生不同的效果。”

交行金研中心高级研究员陈冀称，部分二三线城市去库存的压力是实实在在的，用多长时间去降低库存，还得取决于央行这个房贷政策的产生效果所需的时间。银行在信贷投放时肯定也会考虑风险适度、节奏适度等多方面因素。

央行与银监会2月2日发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30％。

经济学家马光远表示，这事实上等于他之前判断的，首套房贷首付比例回到了20％，意味着房地产救市大幕拉开。

英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

一揽子政策可期

降低首付比例之后，业内认为，未来还有一揽子政策相继出台以配合各地楼市去库存。

易居中国执行总裁丁祖昱预测，2016年针对房地产行业的政策红利仍将延续，除了此番出台的降低首付比例这一大招，还可能有大家期盼已久的贷款利息抵扣所得税，政府收购商品房用作保障房等。

丁祖昱认为，这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将使今年的房地产市场保持稳定。因为2015年已经消化了大量需求，2016年的市场缺乏大幅上涨的基础，在政策红利之下，总成交量仍会在高位运行，保持平稳。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示，房地产调整使得经济下行压力加大。结合过去两年两次的政策调整，这次央行的政策调整也是一脉相承的。

李慧勇认为，我国在去房地产库存的问题上还有很大的政策空间。比如下调首付、利率优惠，甚至考虑允许买房退税、买房落户等一揽子政策来加快房地产市场去库存。不光是央行，包括住建部，各地的财政税务都有很大的政策空间去稳定房地产。

“原则上来讲，经济形势的压力比较大，光是这个政策还不够，后续还应该有其他政策相配套。”曾刚表示。

“个人房贷政策针对的是需求端的刺激，这次首付的再次放松与市场预期一致，但单个政策的效力有限，尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。”交行金研中心高级研究员夏丹表示。

民生宏观朱振鑫分析认为，房地产持久战再下一城。未来两三年，房地产政策暖风不会停。

此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

（《第一财经日报》2016.2.3、《财经国家周刊》、《瞭望东方周刊》等）