加快改革：让“农民工”变成新市民进城居住

季壮

中央经济工作会议召开之后，社会各界对“化解房地产库存”要求理解不一。记者带着问题专访了1998年房改课题组组长，保障房建设最早提议人之一的全国人大常委会原委员长万里的秘书孟晓苏。在有关资料中还了解到，他读过北京大学厉以宁教授的经济学博士，曾担任过国家进出口商品检验局副局长、中国房地产集团公司总经理、党委书记、董事长，被誉为“中国房地产之父”。

回忆1998年第一次房改

◎ 记 者：“化解房地产库存”是摆脱目前经济下行的重要举措吗？请您谈谈第一次房改的前因后果，或许能让人们悟出如今“化解房地产库存”的重要含义。

孟晓苏：我在中房集团工作时，借助它当时全国第一的产业地位，提出了把住房建设作为国民经济新的增长点的建议，很快被国务院领导采纳。紧接着就在国家体改委、建设部、国家计委和国家科委的参与下，组织课题组策划房改方案。1996年开始研究课题，1998年初上报成果。当年7月国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此第一次房改正式启动。

1998年之前，国内的经济形势与现在有相似的地方，也是需求不足，各种产品库存积压严重。那时砸纱锭、砸高炉的事情不时在各地发生。当时国务院领导提出“要学一点罗斯福新政”，实施积极的财政政策，意在扩大需求拉动经济。住房制度改革各项政策出台后，一时困顿的经济很快发生逆转。房地产发展起来了，各行业的库存也纷纷化解。我记得在房改前，全国仅5000万支纱锭、1亿吨钢材就“产能过剩严重”，当时要砸毁的纺织机械被江浙一带的农民当废铁买走。房改后城镇居民纷纷购房与装修，大量需求涌现出来，很快发展到2亿支纱锭、2亿吨钢材产出却不再过剩。其它如水泥、玻璃、陶瓷等产品也都产销两旺，把整个经济都带动起来。

房地产还能做经济发展的引

擎吗？

◎ 记 者：最近您多次呼吁，还要把房地产当做经济发展的引擎。请您用经济学理论阐述这个观点。

孟晓苏：20世纪90年代朱镕基任副总理的那几年，经济发展遇到很大困难。各级政府面对着各种库存和过剩产品的经济发展难题，以及就业难等各种社会问题的挑战。但自从住房制度改革实施后，推动了住房建设与销售，很快百业振兴，过剩和积压的问题都不存在了。

用历史可以启示未来。那时的经济困难状况比现在还严重。按照凯恩斯的经济学观点，当社会总需求严重不足时，一是应当用政府行为去刺激需求，包括用政府投资的方式扩大需求，二是鼓励社会大众投资和消费以扩大需求。中国经济的快速发展，受益于人民对“房和车”的追求。房改十多年的发展，使中国城镇住房销售面积从每年1亿平方米发展到12亿平方米，以年均26.5%的速度在增长。后来小汽车进入普通人家，换来了中国经济一路快跑的巨大成就。实际上“购房购车”的增长，已经使房地产业与汽车业成为中国经济的主要引擎。近两年中国的汽车年产量达到2300万辆，比美国的产量还多400萬辆，成为世界第一汽车产销大国。

实践证明，房地产成为我国国民经济的主导产业，是历史与时代的选择。更形象地说，房地产就是一个组装产业。老百姓以购买住房的形态实现投资与消费，这样就可以买走凝固在其中的大量钢铁、建材、化工等产品。同时，还要装修及购置家具家电等产品，又拉动了一批产业。城市扩大了，居民就需要购买汽车等代步工具，又买走埋在高速公路下和地铁、高铁里的钢铁、水泥、化工等建筑材料。实体经济特别是制造业的发展，就这样被最终消费拉动起来的。

经济结构转型最重要的是寻找到新的经济增长点。朱镕基总理当年说过，房地产业拉动了一百多个产业的发展。我认为中国经济不应当过早放弃原有的经济增长点和主导产业。要强化需求导向才能实现经济结构转型，要牢牢把握扩大内需这一战略基点才能有效发展实体经济。

我们需要鼓励技术创新，但是技术创新需要时间，从技术创新到形成新的产品、并且让市场接受这些产品更需要时间。

我认为，现在需要的是“启动双引擎，实现双中高”，即启动传统主导产业与新产业这两个引擎，共同推动中国经济的转型与发展。

李克强总理要求，以加快棚户区改造和加快城镇化进程来推动经济发展。今非昔比，如今的城里人消费在升级上档次，城镇化过程中又有将近4亿的农民要进城。如果主引擎重新启动，中国经济发展恢复到中高速增长是完全可能的。

人们为什么感受不到房地产对经济发展的贡献？

◎ 记 者：中央经济工作会议在部署“化解房地产库存”的那段文字中，最后一句话是“要取消过时的限制性措施”。请您分析一下，人们为什么对房地产在经济社会的贡献感觉不到？许多人甚至认为，就是房地产把中国经济搞得下滑了。请您谈谈这方面的原因。

孟晓苏：我们在第一次房改方案中，就提出“住房双轨并行”的概念。基本内容是，市场要提供商品房，政府要建设廉租房;要以商品房为主，把福利性分配转向商品房供应，同时要向低收入家庭供应廉租房。但实际上保障房盖得很少。目前的高房价，有多年没建保障房的原因。因为缺乏保障房供应，逼得许多低收入家庭去买商品房，当然他们买不起而且怨气很大。从这个角度谈，房价高企客观上又限制了住房的需求。

可以说，保障房建设缺失与政府行为缺位，是房地产市场出现问题的症结之一。通过近几年“恶补旷课”式的建设，这种情况已经明显改观。现在政府改造棚户区时，通过土地整合，一部分用来建设商业设施和商品房。同时，用卖地的收入筹集资金去建设保障性住房。这样，两方面的供应与需求都满足了，政府在财政上得以平衡，住房上的保底承诺也就容易兑现。

另一个主要原因是，由于一二线城市房屋限购政策的施行，使房地产开发企业纷纷“逃离北上广”，限购政策诱导企业都去“不限购”的三四线城市开发房屋，结果造成三、四线城市房产库存。

这些原因导致前几年全民似乎都把房地产看作洪水猛兽。由此还产生许多糊涂的做法。一些地方政府为追求房价下降，出现为商品房降价，即为富人降房价的怪现象。

我欣喜地看到十八大以来，本届政府在保障房建设上投入大量的资金，大批保障房已提供给居民使用。这就从投资与消费两个方面拉动了经济。

改革是化解房地产库存的利器

◎ 记 者：中央经济工作会议把“提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革”，作为房地产去库存的重要举措，请谈谈您的理解和思考。

孟晓苏：这次中央经济工作会议提出“明确深化住房制度改革方向，滿足新市民住房需求为主要出发点。”这和原有的住房制度改革是继承和递进关系。满足农民工变成新市民进城居住的住房制度改革，意味着新一轮房改的启动。这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革。

我认为，过去主要解决了城镇居民的住房问题，现在该解决非户籍人口在城镇的住房了。这一轮房改启动能够让广大农民享受到政策红利。此次惠及“农民工市民化”的房改，不应只是允许其进城购房成为“新市民”，还应该包括对其原有农宅与宅基地的处置，以制度改革解决新老住房的转化问题。

前三十年的改革开放，使城里人有房有车，初步进入小康。但对4亿农民工来说，却存在许多实际问题。我到农村去考察，看到许多农宅已经没人居住，许多进城农民在家乡的房子是“老鼠”住，他们在城市里往往像“老鼠”似地租住在廉价的地下室。曾有报道谈到，一个地下室曾有十八户农民工在居住，还有住在地下管道里的。每年的“春运大潮”说明什么问题？不就是“农民工”身份没有变，不能在就业地购房安家，还要回原籍过年吗？三十多年了还叫“农民工”，多项限制措施使他们难于融入城市。

我们还痛心地看到，由于“农民工”的身份没有变，导致了“留守儿童、留守老人”等社会问题出现。

中央经济工作会议在“化解房地产库存”的部署中，正是以“问题导向”和“倒逼机制”推动改革。特别是提出加快户籍制度改革和深化住房制度改革的要求。如果这两项重大改革落实到位了，就解开了套在农民身上的绳索，帮助他们进城成为新市民。那么，房地产库存问题的解决，就多出了巨大的购买与租赁群体。

尽管这些“新市民”在城市里已能稳定地工作生活，但是他们要买房，可能手里的钱还少点。我们是否应该寄希望于深化住房制度的改革呢？就是让他们在家乡的房子和土地能够到“市场”上做交易，换得钱去买城里的房子。

与中央经济工作会议套开的城市工作会议决议有这么一段话，应该逐字逐句地去加深理解：“城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程……”。今后更多农民在就业地购房居住了，原来他们的农村建设用地，也要逐渐转化为城市建设用地。其中农民宅基地的转化，应当通过改革原有法律规定实现，使农民从流转中获益，助力他们进城购房居住。

需要关注的是，我们政府的有关部门，是否能设计出能够让进城新市民闲置在家乡的宅地与房产，变成有价值资产的各种举措来呢？十八届三中全会决议早已提出“推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的要求，现在不少地方“抵押、担保”已经可以做了。农民有了这种政策支持，就容易在城里买房了。下一步需要加快研究的是“宅基地转让”，按照现行规定它只允许转让给同村农民，那卖不出多少钱来。还是要允许城市居民承接这种“转让”。所以不仅是要允许“新市民”在城市购房，而且应当允许“原市民”到农村去购买宅基地与农房，农村比城里更加适合养生与养老。如果政府能主导这种土地流转，主动推动“宅地复垦”与“地票流转”，那就不仅有利于土地合理利用和城乡规划一体化，而且能帮助流转宅地的农民多得收益。这不是皆大欢喜的事吗？

所以说，“提高户籍人口城市化率”和“深化住房制度改革”，是化解三四线城市房地产库存的金钥匙。

我是八十年代万里同志的秘书，曾亲身参与和见证老一辈革命家为了亿万农民的利益，大力推动农村改革的经历和决策过程。万里同志和当年许多领导同志为了农民群众的利益，不顾个人风险，敢于大胆推动改革的勇气和智慧，应当为我们这些后来者学习继承与发扬光大。看到最近中央经济工作会议和中央城市工作会议决议中一系列改革举措的提出，让我很是激动。今天党中央和国务院在加大改革力度，让亿万新市民能够在改革政策的推动下，在就业地租房、买房。这不仅是解决房子库存问题的良策，也是让亿万农民同步进入小康社会的有力措施。

一个数九寒天，但充满阳光的星期六下午，记者与孟晓苏这位激情满怀的66岁年轻老翁，一席两个多小时的谈话，让我们对中央经济工作会议所做出的一系列改革决策充满信心。他的家国情怀，他的深刻思考，他那既铿锵有力又低沉平稳的话语，让人感到振奋和畅快。