宅基地流转的法律问题分析

杨　文　黄　军

1.湖南云天律师事务所，湖南　长沙　410000；2.湖南金州律师事务所，湖南　长沙　410000



宅基地流转的法律问题分析

杨文1黄军2

1.湖南云天律师事务所，湖南长沙410000；2.湖南金州律师事务所，湖南长沙410000

摘要：最近几年，土地流转这个名词“火”了起来，实践中大家对土地流转的概念并不清晰。本文笔者将对宅基地流转的方式进行分析，以便能真正弄清土地流转尤其是宅基地流转的内涵。

关键词：土地流转；流转方式；经营性建设用地；宅基地

我们先要弄清什么是土地，土地有哪些分类。我们国家从1984年到现在总共出台了三个土地分类的标准。1984年的版本，后来又一个过渡时期的版本，现在适用的版本是2007年出台的版本，国家质量检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布的《土地利用现状分类》，采用一级、二级的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。这部分大家可以简单的了解下，在大学专业课程中，这部分要学习一个学期的。集体建设用地，主要分为宅基地、集体经营性建设用地、集体公共或公用性建设用地。笔者今天讲的土地主要是宅基地。本文主要对宅基地的流转方式进行法律分析。

伴随着不动产登记制度、户籍制度改革，关于宅基地的改革人们也是议论纷纷，《宅基地流转管理办法》也正在制定中。宅基地是“一户一宅”，具体面积各个省份规定不同，但实践中，农民的宅基地面积基本都超标。宅基地是不可单独流转的，一定是和宅基地上的建筑物、附着物一起流转的。宅基地的流转方式实践中主要有转让(赠与、继承、互换、买卖)、出租、置换、入股、抵押。

首先，“买卖”这种流转方式，法律上限制非常严格。买方必须是集体组织内部的成员，没有获得过宅基地，在其他地方也没有住房。卖方是要有多余的宅基地，买卖行为还要获得集体组织同意。如果是卖给了集体组织以外的人是非法的，但实践中有不少人购买，也就是大家经常听到的“小产权房”的问题，关于“小产权房”的问题非常复杂，未来如何妥善的处理和规范，需要对现有的土地法律进行深度修改和完善。

“赠与”，大家可以出仔细查看我们国家的法律，没有一条法律规定禁止宅基地赠与，依据“法不禁止即自由”的法理，将宅基地赠与给他人，即使受赠人是城市居民，法律也是不禁止的。

“继承”，实际上宅基地是不可以继承的，但跟抵押一样，因为房屋可以继承，根据房地一体的原则，宅基地也变相的继承了。但有个问题，如果继承人是集体组织以外的人，继承房屋后，房子破败了，是不可以进行结构性的翻修的，也办不到建房证。实践中，一般是要么转让给集体组织没有分得宅基地的成员，要么被集体组织收回。所以现在农村很多老百姓挣钱后第一件事就是修大房子，一家比一家要修得漂亮，这种做法是有一定的道理的。未来户籍制度改革，不再有城乡户口差别，同时应许可农民保留房子和宅基地进城，否则户籍制度改革很难开展。

“抵押”，不论是《担保法》还是《物权法》都明确禁止，但是比较有意思的是，法律并不禁止宅基地上的房子抵押，因为房屋的所有权属农民，是农民的私有财产。但我们又依从“房地一体”的原则，即“房随地走或地随房走”。这就会有冲突，房子抵押了，宅基地抵不抵押呢？实际上是宅基地也会变相的抵押。

“入股”，这在沿海比较常见，尤其是广州和深圳地区。以村或村小组为单位，将宅基地集中起来，在宅基地上修建高楼大厦，租赁甚至买卖。广东的做法突破《土地管理法》上位法的约束，他们出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，限制性的许可宅基地直接入市，这也许是未来宅基地改革的重要方向。

“置换”，这里要重点讲一讲。首先要跟大家讲一个概念，“增减挂钩、指标置换、占补平衡”，这极有可能会成为未来农村土地改革的重要方向。增减挂钩即通过土地整理，区域耕地不减少或增加，农村建设用地减少与国有建设用地增加挂钩。通常的操作程序是：1、农村集体建设用地确权到组、到户；2、财政资金注入，在“先补后占”政策的约束下，完成远郊农村的“拆旧建新”，腾挪出用地指标；3、在近郊完成常规的征地拆迁，而征地拆迁的额度不能超过远郊农村腾挪出的土地数量，从而在不减少甚至增加耕地数量的条件下，增加城市建设用地；4、地方政府将新增建设用地指标在公开市场上“招拍挂”，完成土地出让。这样远郊集体建设用地在地理空间上被转换到近郊，用于工业、住宅和商业开发。这样的模式，只要避免“强制赶农民上楼”，有效解决百姓就业及社会保障的问题，这样的小城镇建设模式还是值得去尝试的。目前地区试点比较典型的模式有天津“宅基地换房”模式、成都温江“双放弃”模式、重庆“地票”模式、浙江嘉兴“两分两换”模式。

总之，集体经营性建设用地的流转尤其是宅基地的流转实践中非常的活跃，交易极不规范，这需要国家法律法规尽早完善，早日让宅基地的流转步入规范的轨道。

[参考文献]

[1]廖飘.农村宅基地使用权流转法律问题探析[EB/OL].中国法院网，2013.

中图分类号：D923.2；D922.3

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)19-0184-02

作者简介：杨文(1982-)，男，湖南冷水江人，湖南云天律师事务所合伙人律师，监事，初级律师；黄军(1982-)，男，湖南常德人，湖南金州律师事务所合伙人律师，初级律师。