公证与物权登记制度衔接探析

李光梅

河南省商丘市商府公证处，河南　商丘　476100



公证与物权登记制度衔接探析

李光梅

河南省商丘市商府公证处，河南商丘476100

在物权登记制度中，以往传统的物权登记多以形式审查为主，缺乏对物权进行详细严格的审查，不利于维护物权变更双方的利益，保护交易的安全和维护社会的和谐稳定，本文通过探究公证和物权登记制度两者在制度上进行衔接的方法，探索出适合中国国情的物权登记和法律公证制度。

公证；物权登记；衔接

物权登记制度是基于公式公信原则而产生的，为避免过度拖长物权变更的周期，阻碍社会经济的发展进步，原先的实质审查渐渐转变为形式审查。改变审查模式之后的缩短了审查周期，但审查本身缺少了更加严格细致的流程，在这样的背景之下将法律公证制度与物权登记进行衔接，补充物权登记缺失的实质审查环节至关重要。

一、物权登记与公证制度

物权登记的首要意义在于公示存在变动的不动产物权，物权的相关人和利害关系人都可以通过查阅登记簿了解不动产物权的变动情况。物权登记分为实质审查主义和形式审查主义，他们之间最主要的区别就在于是否由登记部门对物权变动的原因进行“真实性和合法性”的核查，采用实质审查可以有效防止因物权登记的权威误导购买人，而形式审查则相对宽松的多，只是进行形式上的审查，只要材料齐全一般都可以登记通过，审查周期相对较短，更加符合社会经济发展。

在法定的公证制度下，公证是进行物权登记前必须经历的一个前置程序，公证机关对造成物权发生变更、转让、设立、消灭的原因进行实质性审查，而物权登记机关只负责对申请物权登记所提交的文字材料进行审核，经过由公证机关和登记机关审查通过的物权契约才能成为真正的不动产权利的凭证。

二、物权登记引入公证制度的意义

一方面公证机关具有良好的实质审核能力，可以从体制上与行政机关区别开来，公证机关是一个定位于国家证明机关的单位，从而在体制上解放物权登记机关，并且保证了公证机关不受行政机关的不正常干预的影响。这样一个能够正常行使公证实质审查权利的证明机构，会变的具有更加具有专业水准，最大程度的防止实体错误的发生，即使在公证时出现错误能够承担相应的赔偿问题。

三、如何让公证和物权登记制度相衔接

(一)建立健全物权登记体制

物权登记体制是一项关乎公民权利、社会经济发展和社会和谐稳定的重要制度。而建立健全物权登记体制需要整合社会各方面的资源，优化资源配置，各单位协同合作，进行行之有效的物权管理。由于在物权登记机关改革并未发生重大成效的情况下，个人认为在物权法草案中将公证相关内容写进法律中，充实完善现有的物权登记制度是一种行之有效且具有可操作性的方法。同时，由于物权登记制度相对较为复杂，是一个需要多方合作共同出力的系统工程，包括像预告登记、登记异议等。而公证机关在整个物权登记环节中只是占了其中一环，公证机关发挥的作用使有限的、辅助的，却又是必不可少的。

引入到物权登记制度，不代表削弱和取代物权登记的职权，也不意味中公证机关职权的加大，而是将公证机关与物权登记机关相结合，职能功能相互配合，相得益彰，使物权登记制度充分的发挥制度应有的社会效果。

公证机关和物权登记机关的关系可以简单的概括为“公证跟随登记”。在实际操作中主要表现为两点：(一)在物权登记领域，法律公证的可用范围在物权变动登记的限制原因以内。考虑到公证主要是为了维护物权的安全性真实性，所以在原则上只要引起物权变动的原因是可以进行公证的行为，都可以在公证后进行物权登记。而进入登记环节是不需要公证的，除非有特殊情况存在，一般在法律中有相关的规定。(二)除非法律有特殊规定，一般情况下，公证的效力近存在于登记环节的前置程序，和登记环节的对外效率一样，不能单独获得物权(债权)生效或更改变动的法律效力。

关于公证行为效力的问题，仍然是一个有待探讨改进的问题。公证行为的效力在现行的法律中有两点体现：第一点，公证是物权登记行为产生效力的必要条件，例如在房屋的买卖合同中未经公证则该合同不具有法律效益。第二点，公证是登记的前置程序和必需过程，即工作是进行物权登记所必须履行的一个过程，不经过公证就无法进行后续的登记程序。这时公证就不会对物权合同或协议本身是否生效产生影响。

这两种公证行为方式的各有利弊，个人更加倾向于第二种公证方式。尽管在学理上有大量的不履行特定程序就没法生效的限制性合同，司法实践中也有特定的“合同不经相关公证无法产生效力”的规定，但是以我国目前的国情来看并不适合将公证与否作为合同是否生效的要件。主要从两方面来看，首先，合同是合同双方互为约束的文件，如果合同生效和合同规定的物权变动生效这两个不同层面的问题发生冲突，不能同时产生效力的话，是不利于市场化商品的快速流通和社会经济的发展。

在三十多年前的改革开放初期，许多地方都规定了“不公证不生效”，到如今这种靠公证来生效的方法已经越来越跟不上经济和时代的发展了，众多的行业精英也对这公证生效的做法持反对态度。如果一个国家的公证制度足够发达，公证时可以较为快速和高质量的完成公证服务，对于需要公证服务的人来说，不需要耗费太多金钱和精力，也不会影响到正常的交易速度和物权转换速度，实行“公证才生效”的政策也未尝不可。实际上，我国的公证制度应用范围有限，相关从业人员相对匮乏，如果将所有涉及物权变动的合同全部公证，整个公证的周期必然会拖得相当长，对于经济社会的及发展也是十分不利的。

(二)将公证效力和物权登记效力紧密结合

将两者结合起来可以避免引起不必要的争执。由于目前物权立法中物权登记的效力尚无定论，各方意见争论不休。如果支持公证具有独立的法律效力，会加剧本就错综复杂的物权机关和公证机关的争论。如果将公证作为进行物权登记的前置程序，就可以将两者紧密结合起来，对外保持一致，从而避免因引入公证程序对原有物权登记造成的冲击和影响。

(三)在物权立法中规定物权变动的公证制度

根据公证跟随登记走的原则，应当在立法中规定，在申请物权变动登记时，需要先提供公证机关颁发的公证文件。物权登记中的强制公证是我国现有公证中的重要组成部分，已在其他领域中实行多年，这样的制度是可行的。

(四)提升和发展公证人员业务水平的质量和人员的数量

由于我国的公证法对实质审查有着详细的规定，我们需要在审查的范围、方法和程序流程方面统一规范做法，让各个地方部门按照制度实行，从制度上保证审查的质量，提升人员业务水平。为统一相关从业人员的从业素质，公证员必须通过国家司法考试，获得相关的资格证书。整体从业人员的专业素养的提升，对于处理实际工作中遇到的实质审查案例有很大帮助，所审查的结果也更容易被交易双方认同和接受。

四、结语

由于目前我国的物权登记制度相对不够完善，尤其是其中的公证制度的相关规定还很十分欠缺，所以登记机关和公证机关应当抛开部门之间的隔阂和偏见，精诚合作，将登记效力和公证效力真正结合起来，共同将物权登记的行政办事效率最大化的提升。此外还要结合立法工作将登记制度和立法制度进行明确的分工规定和审核流程的制定，让物权登记有法可依，快速将物权工作推向正常高效运作的环境中。目前我们需要将物权登记制度真正落到实处，按照先公证再登记，不公正不登记的办法严格执行，让物权登记制度快速便捷的为社会发展进步贡献力量。

[1]汤维建，陈巍.物权登记与法定公证制度[J].法学论坛，2007，01：22-25.

[2]陈巍.公证与物权登记制度的衔接[J].法学家，2006，02：27-32.

[3]尹琳琳.公证与物权登记制度的衔接[J].法制博览，2016，17：283.

D926.6

A

2095-4379-(2016)30-0172-02

李光梅，女，本科，1999年参加工作，河南省商丘市商府公证处。