关于唯一住房可执行情况的探讨

李　娜

北京市顺义区南彩镇人民政府，北京　101300



关于唯一住房可执行情况的探讨

李娜

北京市顺义区南彩镇人民政府，北京101300

摘要：“执行难”一直是司法实践中的难题，而在执行中对于被执行人有且只有一套住房无其他财产时，法院如何执行是一个需要权衡的问题。本文将依据最高法出台的司法解释来探讨关于被执行人唯一住房可执行的三种情况。

关键词：被执行人；唯一住房；申请执行；债权种类

众所周知，当法院在执行过程中发现被执行人只有唯一住房可供执行时，在执行生效法律文书与维护社会稳定之间需要法院找到平衡点。

2005年1月起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。[1]

这项规定看似明确，却在实际操作中存在争议。很多情况下，被执行人名下明明有房产、财产，却不能执行。债权人因为债权不能及时收回，处于十分被动、困难的状态。在进行充分利益权衡的基础上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，其中第二十条规定了唯一住房可执行的三个条件：

第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

1.对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

2.执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。[2]

纵观该规定，我们需要明确以下几点问题：

1.法院之所以不执行唯一住房的初衷是保障被执行人及其家属的基本居住，而不是保障被执行人对房屋的所有权。

2.保障并不是长久之计，被执行人最终居住权的保障应靠当地政府的救济机制，不能转嫁给申请执行人。

3.需明确任何人都不能因为自己的过错行为而获得利益的基本原理，若是出卖人由于房价上涨而反悔，不交付房屋，又以唯一住房为由拒绝法院执行，由于房价变动属于能够预料的风险范围，买卖行为也为出卖人真实的意思表示。像此类情况，被执行人拒绝执行就毫无依据可言。

此次出台的司法解释，按照申请执行的债权种类可以分为金钱债权与非金钱债权两种。

一、金钱债权的执行

(一)被执行人的抚养义务人名下有不止一套生活所需的房屋，就可以执行被执行人唯一的住房。例如，甲是被执行人，名下只有一套住房，但甲的孩子有三套住房，子女足以保障甲的生活需求，此时就可以执行甲的唯一住房。

(二)法院强制执行前被执行人迅速转让名下房产的，这种情况不属于保护的对象。例如，乙原本有三套房，因为要被法院执行房产，为了逃避债务，而迅速将两套房产转让他人，制造出只有一套住房而无其他财产的假象，这种情形应当被执行。

(三)鼓励申请执行人可以按照当地廉租住房保障的要求，为被执行人及所抚养家属提供生活所需住所，申请执行人也可根据当地租房市场的平均价格，从房屋执行后的价款里扣除五至八年房屋租金。这种激励配合执行的制度，将给双方当事人一个商量、协调的机会并留给当地法院工作办案的时间。

在2013年3月8日，被告张某向原告程某借款25万元，到约定还款期，张某拒不还款，程某依法向福建石狮法院提起诉讼。法院最终判决张某返还欠款，但在一审判决生效后，张某没有偿还债务。于是，程某依法向法院申请执行。进入执行阶段，法院经调查发现张某名下只有一套房产。根据相关规定，石狮法院依法对该房屋进行查封，启动评估、拍卖程序，最后以884200元拍卖。在被执行人提出申请且经执行申请人同意的前提下，法院从该房屋的变价款中优先提取了5年租金支付给被执行人。[3]

二、非金钱债权的执行

对于非金钱债权的案件，执行问题就相对简单。当然法理也需兼顾人情，由于现实生活中找一个新居所并不会即刻便解决，因而规定中表明被执行人可以有三个月的缓冲期。如果三个月期限已过，被执行人仍以找不到住所为由不搬出，那么法院此时可以强制令其搬出。

以上为笔者关于唯一住房可执行的一些思考，在未来的司法实践中，随着社会经济的不断发展，执行过程中还会遇到其他难题，但确信经过深思熟虑、利弊权衡，总会探寻出适合的解决方案。

[参考文献]

[1]法律图书馆.最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定[EB/OL].http：//www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=87273，2004-11-04.

[2]最高人民法院.最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定[EB/OL].http：//www.court.gov.cn/fabu-xiangqing-14406.html，2015-05-05.

[3]滚动搜狐石狮法院发布首例强制执行“唯一住房”案[EB/OL].http：//roll.sohu.com/20160421/n445245379.shtml，2016-04-21.

中图分类号：D925.1

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)20-0241-01

作者简介：李娜(1992-)，女，汉族，北京人，北京市顺义区南彩镇人民政府，村官，研究方向：民商法学。