新农村建设中旧村房屋改建过程中的法律问题探讨

宋 琦

（257200 东营市河口区法律援助中心 山东 东营）

新农村建设中旧村房屋改建过程中的法律问题探讨

宋 琦

（257200 东营市河口区法律援助中心 山东 东营）

党的十六届五中全会提出新农村建设的任务后，旧村改造就是其中最为常见的一种做法，在这个过程中也出现了诸多问题。为解决旧村改造中的问题，探讨建立相关法律法规保障新农村建设。

新农村建设；旧村房屋；法制建设

各地的实践探索证明，旧村改造、合村并居在一定程度上促进了新农村建设的步伐，收到了不错的效果，但是有些地方的却出现了部分问题，引发了人们的关注。因此在这种情况下，对旧村改造问题进行分析研究，发现并解决其中存在的问题，对以后旧村改造和新农村建设及城乡一体化具有重要的意义。

一、目前新农村建设中集体土地房屋拆迁的法律依据及效力分析

农村建设中集体土地房屋拆迁，一方面关系到国家建设发展的大局，另一方面也关系到广大被拆迁农民的切身利益，是一个普遍而又敏感的社会问题， 逐渐为人们所关注。但，涉及农村土地房屋拆迁方面的相关法律、法规较少。因而，目前农村房屋拆迁中存在较多乱象，问题严重甚至达到发生流血、死人的地步。近年来各地方政府相继出台了一些办法或者规定，如《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等，实践中，各地方农村集体土地房屋拆迁工作，也是主要按照这些办法或者规定进行。但有些地方没有出台有关新农村建设中出现的集体土地房屋拆迁的管理办法，农村集体土地房屋拆迁面临法律空白，房屋拆迁处于无序状态。

二、新农村建设中最突出的问题就是集体土地房屋拆迁及由此延伸的补偿、安置等众多问题

（1）拆迁主体法律关系问题。拆迁法律关系的当事人是拆迁人和被拆迁人。据了解，先期的集体土地房屋拆迁法律关系中拆迁人有三种：一是政府、二是开发商、三是村委会。现在政府已退出拆迁主体，村委会成为拆迁主体之一。被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的村民个人。在房屋拆迁过程中，也存在政府及有关部门的行政行为，如体现政府意志的房屋拆迁主管部门在房屋拆迁中代表政府进行履职，对房屋拆迁许可证进行审核、发放，对未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁等违法行为进行查处等，这些行政行为实际上也是国家对经济和社会发展的宏观调控。

（2）农村集体土地房屋拆迁的安置和补偿问题。在拆迁活动中，拆迁人和被拆迁人之间是一种民事法律关系，双方就安置用房置换面积、置换地点、置换楼层、补偿金额、搬迁时间、过渡期限等事项订立拆迁安置补偿协议。订立拆迁人和被拆迁人都能接受的拆迁补偿安置协议是集体土地房屋拆迁的最关键一环，也是最难的一环。主要突出问题是：一是村民同意拆迁的问题。全体村民一致同意拆迁改造、没有反对意见是不可能达到的极致统一。同意拆迁与不同意拆迁在村集体内部很难调和。二是拆迁房屋的补偿价格问题。村民自认的心里价位与评估公司的评估价格差距很大，极难找到平衡点。三是拆迁房屋补偿价款的支付问题。作为拆迁主体的村委会并没充足的资金支付给村民拆迁补偿款。据了解政府先期筹资垫付或为村委会担保贷款成为支付村民拆迁补偿款的不二选择。政府追债或银行贷款到期将成为村委会头顶上的大石头，危险但无力避免。四是村民安置问题。自行安置或发放补贴二者都可行，但拆迁后的村民涌入城区，催生了河口区房屋租赁价格的急速上涨，影响了居民的正常生活。五是回迁问题即安居改造工程能否按期完成、村民能否按时回迁的问题。根据了解，建筑工程特别是安居工程能够按时完成交付的少之又少，少则推迟几个月多则一、二年。上述问题是集体土地房屋拆迁中不能回避且矛盾最突出的问题。

三、新农村建设过程中集体土地房屋拆迁所涉问题的解决方案

（1）建议出台《集体土地房屋拆迁管理办法》，使集体土地房屋拆迁工作有法可依、有章可循。

（2）政府认真研究农村现状及发展趋，用优质的行政资源为农村发展提供长远的目标及宏伟的蓝图。政府不再以拆迁主体的身份出现在集体土地房屋拆迁法律关系中，应以管理者、帮助者、服务者的身份出现。拆迁补偿安置协议的签订。签订协议是最为关键的一环应循序渐进，不可操之过急。首先要详细摸底调查，了解集体土地房屋拆迁即安居改造工程的民心民意，民意所向皆可为之。其次要做拆迁动员工作好，让每一个村民都能了解村委会实行安居改造工程意图，使每一个村民都能享受到好的生活环境。做好法律、法规、政策的宣传工作，让每一个村民都能在有法可依的情况下作出自己的决定即遵守法律、维护大局，签订协议。

（3）村民安置工作。要做好村民安置工作，让每一村民有所可居。村委会可根据各家庭的不同情况作统筹安排。自己有房或租房的要及时支付搬迁、安置费；自己无房或不能租到房子的村委要租房安置并及时支付搬迁费。对于村民临时生活问题，鼓励自行解决，对有特殊困难的家庭要给予适当照顾。

四、法律服务在新农村建设中的作用

（1）做好法律后勤保障工作。随着依法治国工作的深入开展，广大群众遇事找“法”，找依据的意识明显增强，但受其文化知识或自身利益的制约，往往在理解法律时存在断章取义的现象。当个人当前利益与其长远利益发生矛盾时，村民往往只注重当前利益而无视长远利益，因而不能理性对待新农村建设。

（2）整个新农村建设主要由政府主导各方参与，政府行为是决定新农村建设成败的关键。依法行政、依法决策、依法管理、依法指导是政府行为的基础。作为受过专业法律教育又有丰富社会经验的律师、公证员将是其好的帮手。

（3）在建设新农村进程中产生的问题往往是新问题，具有不可掌控性，解决问题所能依据的法律、法规很少且可操作性差，这使的问题的解决难上加难。律师、公证员不仅法律知识、解决纠纷的经验丰富且能够熟练驾驭法律、政策的外延，因而在解决矛盾纠纷方面从容不迫游刃有余。新农村建设正如火如荼的进行着，随之而来的大量问题成为新农村建设顺利进行的绊脚石。以民意和实事立法，以法律作为解决问题的出发点和落脚点，才能顺民心符民意，才能使党中央制订的新农村建设和城乡一体化的目标顺利实现。

［1］兰元富主编《房屋拆迁纠纷评判依据及案例解析》中国物价出版社 2003年8月第1版。

［2］孙长民新型城镇化建设过程中的律师实务中国律师 2013年8月

［3］刘中友、杨柠静关于新型城镇化下重庆“产城融合”的研究知识经济 2016年1月