房地产，有些库存需炸掉？

房地产“去库存”正式在2016年上升为“国家任务”。

2015年中央经济工作会议明确，去库存为2016年结构性改革五大任务之一。

然而，弄清中国房地产的库存数量是首要前提。

国家统计局近日发布2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。有媒体报道，近5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。

国家统计局数据显示，2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末，全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。

专家认为，国家统计局公布的数据低估了待售库存规模，实际库存规模远远大于披露的数据。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，楼市高库存已成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也称，大家常说的楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，这应该包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累计值；二是报告期处于施工或新开工状态（半成品），并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。

中国社会科学院财经战略研究院此前也发布报告认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需要23个至24个月。但在北京华远集团原董事长任志强看来，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”任志强还认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对于房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。对于未来可能会继续出台的宽松政策。任志强称目前最有条件出台的政策是个人贷款利息抵个税，而在去库存期间房地产税不会出台。不过亦有专家表示，“高库存”是楼市运行的重要特征，也不完全是坏事，不能高估“高库存”的负面影响。