城乡规划土地使用及储备制度的分析

黄廷成

（南宁经济技术开发区土地储备中心广西南宁530000）

城乡规划土地使用及储备制度的分析

黄廷成

（南宁经济技术开发区土地储备中心广西南宁530000）

城乡规划一直是一个受到人们关注的问题，因为城乡规划牵扯到土地使用以及储备制度，土地的合理使用以及储备都是保护土地资源的方法和手段，怎样实现实现土地的合理利用成为城乡规划中必须要克服和解决的问题。本文主要通过城乡规划在土地使用及储备制度中的功能、土地使用存在的问题、土地储备制度存在的问题以及解决措施进行了详细的探讨。

城乡规划；土地使用；土地储备制度

1 引言

土地的使用及储备制度是一项创新，也是房地产领域备受关注的。现在，在许多城市已经建立了土地储备制度，并且产生了一些积极效应，但是从整体来看，土地使用及其储备制度还应进一步的探索和完善。

2 城乡规划在土地使用及储备制度中的功能

一般来说，城乡规划的目的是在城市和区域的发展过程中，维护好整体以及公共利益，保护自然环境，促进经济、社会和环境三方面共同发展。政府作为城乡发展的重要管理部门，应该发挥作用，通过合理规划调整资源，促进社会的可持续发展。城乡规划在土地使用及储备制度中的功能主要包括：弄清楚土地使用性质转化的方向；明确土地投放的大体时间；明确土地开发建设的使用用途与开发强度，引导建设用地储备的基本规模与方向；合理的提高土地的价格，不断提升土地储备的质量。

3 城乡规划中土地使用存在的问题

改革开放以来，我国解放和发展生产力，在社会主义经济建设中取得了举世瞩目的成就，为了促进我国经济又好又快发展，使经济成果惠及到每一个人民，我们必须做到科学的规划与发展。土地资源可以说是人类生存的基础，因为土地资源有限而且不可再生，所以在土地的开发使用过程中，应该科学的规划和使用。目前来看，土地的使用还存在问题。

3.1 土地征用存在不合理的现象

在城乡规划中，土地征用不合理的现象依然存在，从目前来看，我国的土地征用补偿价格并没有达到农民土地的实际价值，在补偿过程中，往往会损害农民的利益。除此之外，土地作为农民生产和生活的基础，对农民会产生巨大影响，农民一旦失去土地，为了生活会选择走进城市，在城市中打工来维持生计，可是因为文化程度较低，所以收入也很少，再加上一些其他因素，会影响社会稳定，影响构建社会主义和谐社会。

3.2 土地开发存在盲目建设的局面

很多地方没有严格按照要求开发建设，也没有坚持以先规划后建设为准则，这样做不但会影响城乡规划的进程造成城市布局的混乱，而且也会使土地的利用率不断降低，许多土地资源得不到开发利用，最后造成资源浪费。另外，各个行政主管部门之间缺乏沟通，没有明确的分工，对于土地资源的规划都有自己的想法，这就造成土地资源在开发过程中，部门各自做自己的事，使得土地资源开发工作出现混乱局面。

3.3 土地批后管理上存在监管力度不足的情况

因为政府以及许多相关职能部门都把重点放在了项目的前置审批上，然而对土地开发的后续阶段并没有加大监督力度，这种情况下造成的后果是，开发商取得土地后没有按照期限进行工作，甚至有些开发商的做法更不道德，他们并不对此土地进行开发，而是等到土地增值后再卖给别人，从而获取利益。有些开发商在土地资源利用中擅自主张改变了土地的用途，不但破坏了土地市场关系，而且会对土地的合理利用产生巨大影响。

4 城市土地储备制度的功能和效果

4.1 有利于规范城市土地市场

通过土地储备制度的建立，政府掌握了城市土地的两大权力，分别是统一收购权和垄断供应权，这种情况下，政府就可以把土地该让谁用的权利掌握起来。这样做不仅可以保证土地供给的合法性，还可以使违法用地等现象大大减少，另外对于建立规范的土地市场也是有帮助的。

4.2 提高政府对城市土地市场的调控能力

城市土地市场是房地产扎根市场的关键因素，它对城市经济的发展有着很大的影响，所以，土地储备制度应该借助科学的规划土地使用，保持土地地价的平稳，防止价格忽上忽下，不断提高政府对城市土地市场的调控能力，从而促进社会经济又好又快发展。

4.3 有利于落实土地基本国策，保护城市郊区农地

我国的土地的基本国策就是保护耕地。所以在基本国策之下就必须严格控制土地的外延扩张，合理使用城市存量土地，不断提高土地利用的效率。土地储备制度的建立，可以促进闲置土地的开发利用加强城市建设用地的供给，有效缓解为城乡规划对郊区农用地的需求。

5 城市土地储备制度中存在的问题

5.1 土地收购补偿标准不合理

土地储备中心在回收土地时，都会对回收的土地资源采取补偿措施。土地补偿的高低有一定的政策性和技术性，还具有一定的复杂性。在目前的情况来看，土地补偿的标准很低，部分土地使用者感觉土地回收的补偿标准不合理，往往对土地回收产生抵触心理，这使得土地回收的难度加大，不但增加了时间成本，而且增加了储备成本。

5.2 储备资金筹集困难

在土地储备制度建立的过程中，都会遇到储备资金不足的困难，城市政府是不可能投人很多储备资金，而在储备一开始的时候，土地储备中心只进不出，所以并没有资金的积累，缺乏资金是很正常的。这种情况下，土地储备中心不敢储备很多的土地，储备的成本也会大大增加。

除此之外，在经济发展的困难时期，由于各种原因，贷款相对来说比较容易，但是随着我国经济的迅速发展，企业的生产和销售呈现上升趋势，对资金的需求也越来越大，导致贷款的条件也越来越严格，土地储备中心贷款的难度也会大大增加。

5.3 土地储备制度的功能定位和运作模式需要完善

因为没有以往的经验可以参考，所以我国的土地储备制度一直处于探索的过程。在其他城市土地储备制度运行过程中，有的只是纯粹的获取土地收益，土地资源的供给根本不能满足城乡规划的需要，导致住房价格不断上涨，引起广大群众的不满，所以对于土地储备制度的功能定位和运作模式还需要进一步完善。

6 土地储备制度的发展对策

6.1 把地价水平调控在一个台理的水平上

土地储备中心在操作过程中，应该弄清楚土地储备制度的功能定位，根据储备制度应该达到的要求，积极采取相应的措施解决问题。举个例子，有些地方在土地的出让过程中采取招标、拍卖的方式进行，这种方式有利于提高地价，增加财政收入，但是却使土地的价格直线上升。事实上，土地储备制度不但要将流失的土地重新让政府掌管，还要保证为居民提供经济的住房。土地出让采取招标、拍卖的方式进行并不是为了增加收入，而是让交易更加透明，规范市场秩序，把地价水平调控在一个台理的水平上。所以，在定标时要综合考虑各方面的因素，不能把地价高作为根据，这样地价水平就会平稳发展。

6.2 努力探索．采取一次测算、分阶段分期支付补偿费

合理的土地补偿是土地顺利回收的关键，也是促进土地储备制度长期发展的措施之一。在确定土地补偿标准时，应该充分考虑该土地的地理位置以及用途，同时也要考虑该土地目前的所有权问题，比如土地是用什么方式取得的，还有多少使用年限等等。土地的补偿标准应该按照已经存在的补偿标准为参考进行补偿。

土地储备中心为了减轻财务负担，常常采用分期付款的方式进行补偿，这样做使土地储备中心的压力大大减小。在确定土地补偿费用以后，可以按照征购、回收和土地供应两个阶段进行分期付款，在征购回收阶段支付一部分费用，在供应阶段再支付另一部分费用，但是土地储备中心应该承担在此期间发生的利息，土地中心也可以根据自己的财务状况提前支付土地补偿费。

7 总结

随着我国城乡规划不断的发展，城市建筑群的不断扩大，土地资源的需求会越来越大，城乡规划土地使用及储备制度也成为一个重要的问题，所以，我们应该加强对因此需要我们加强对城乡规划土地使用及储备制度的研究和分析，合理的利用每一寸土地，不断地完善土地储备制度，提高土地资源的利用效率，严格管理土地资源，让每一寸土地都能够得到合理的运用，让土地资源不再浪费，只有这样，城乡规划的工作才能够顺利进行，但是，城乡规划中的土地使用及其储备制度还需要完善。

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F293.2

A

1004-7344（2016）24-0021-02

2016-8-10

黄廷成（1987-），男，助工，本科，主要从事土地出让和储备等工作。