房地产企业融资成本和风险控制研究

姜百芊++张桂仁

摘要：在房地产企业的发展和运营中，企业需要借助一定渠道的市场融资来为企业的发展提供必要的资金支持。在这个过程当中，企业在融资成本及风险方面会面对诸多的挑战，基于此本文对房地产企业的融资成本和风险控制进行研究。

关键词：房地产企业；融资成本；风险控制

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）001-000-02

引言

在城镇化建设速度不断加快的时代背景下，我国的房地产企业迎来了不可多得的发展机遇。根据目前房地产企业的市场投资统计可以看到，在2014年，我国的房地产开发投资总额已经超过了7万亿，并且按照每年平均约8%的速度递增。作为国民经济发展的重要支柱与动力，房地产企业自身也在发展的进程中面临着来自市场及资金不足等诸多方面的压力。很多房地产企业通过一系列的市场融资手段或方式来解决和缓解企业的融资压力。本文基于房地产企业实际融资的基本现状，分析其存在的相关问题及融资成本和风险控制的建议。

一、房地产企业融资成本及风险控制概述

1.房地产企业融资成本的内容

成本是企业在发展中所要付出的代价及相应的支出。目前，关于融资成本的具体内涵，是企业在运营进程中，由于某种或某些特性的因素而导致企业在参与市场竞争的进程中，由于资金方面的不足而通过银行或者其它经营机构进行债务融资时，由于在市场收益与债务融资的利率方面存在较大的差距，在款项到期时因为无法及时支付而产生更大的资金流转。房地产企业的融资成本的来源主要是其在市场融资的进程中的必要支出。这项支出在融资成本内容上存在一定的差异。具体来说，房地产企业，在资金的筹集和资金的使用等层面都需要进行一定的资金支出。例如，房地产企业通过发行股票的方式募集资金，就需要经由股票及各种有价证券印刷，广告宣传，人力及物力相关成本的支出等方面。其中，在市场资金来源和去向的过程当中，企业还会支出一定的必要的机会成本。机会成本的差异，在很大程度上会影响着企业在市场融资进程中的成本支出的差异。

2.房地产企业融资成本的计算

从当前的房地产企业的市场融资渠道及方式来看，融资可以划分为两个层面的内容。一方面是企业的短期融资所要付出的代价和成本。另一方面是企业的长期融资所要付出的代价及成本。虽然两者在时间占用的长短方面存在着差异，但是企业融资成本的计算则是一致性。

房地产企业的融资成本的计算，一方面取决于融资的额度。企业的融资额度越高，融资成本的支出也会相应的增加。另一个重要指标是企业进行市场融资之后的占用时间。时间占用长短的计算在实际的应用阶段会存在着一定的边际效应递减层面的因素。基于此，在房地产企业融资成本的计算中，可以按照具体的成本计算公式来进行不同程度的推进与规划，从而降低企业在成本支出中的风险承担压力与融资成本的整体降低。

3.房地产企业融资风险控制的方式

融资风险的控制在一线的操作和实施阶段，可以根据风险的大小及所构成的威胁和损害而采取不同的应对方法和策略。

（1）降低风险法

融资风险具有一定的客观性，当风险突然发生，要充分利用一切的有效的手段来降低损失。防控风险就如同被救火，要在第一时间，找到风险产生的根源，从源头上采取措施，避免损失的加大。在降低风险的进程中，要学会利用资源的整合等方式来实现损失的降低。同时，要做好备案，为今后防范类似风险的发生提供可借鉴和参考的经验或者教训。在房地产企业融资风险控制体系的发展中，经历了从外部到内部，从宏观到微观，以及从个体到单位然后再到个体的发展过程，这一演进阶段或步骤，最终是为了融资风险控制体系的日趋完善。

（2）分散风险法

房地产企业的融资风险具有一定的全面性，为了避免多领域，多部门遭受同等的风险冲击，要利用风险分散的方式来减少其造成的潜在的危害。另外，在企业的资金来源渠道上，提倡多元化的发展策略，避免企业产业链及资金链的过分扎堆，影响企业抵御财务风险的能力。一个完全没有负债的企业并不代表企业发展趋势的一片大好。并且承担的一定的流动资金的压力，将企业资产和负债的比例进行科学的划分，要尽量将流动负债的比例控制在一个较为合理可控的水平，避免因为市场及各种意外的变化而影响着企业的健康运营。

（3）回避风险法

房地产企业在进行资金周转进程中，要尽量减少不必要的债务额度。如果需要可以借助长期债务的方式来降低市场不可控因素造成的影响。另外，在一些政策和法律层面风险比较高的投资项目，要以审慎的态度来操作，有效的规避融资风险。经由基本的前期的计算，如何从过程中，控制好由于债务重组可能产生的风险，或者将其纳入到一个科学的，系统的风险预警和监控体系之中，使其得到有效的控制。因此，在市场机制的调节和政府调控的双重引导下，鼓励企业基于优势的互补来实现债务的重组，最大限度的将市场资产的风险降到一个较为理想的水平。

二、我国房地产企业融资现状及原因

1.房地产企业融资成本不断提高

随着房地产企业发展的提速，企业在市场融资层面呈现出了融资成本上升的态势。很多房地产企业，尤其是处于起步阶段的企业，其在自身的经济实力及风险抵御能力等方面面对的压力是比较大的。同时，企业借助金融机构来进行市场融资时，金融机构出于自身的发展与管控运营风险的需要，对房地产企业的债务融资的资质审核等层面提出了更高的要求。

2.房地产融资风险系数加大

在市场经济不断发展的大环境下，市场中的不可控因素开始逐步增多，特别是，一些房地产企业在进行市场融资的进程中，出于解决临时性的压力等方面的原因，选择一些具有较高风险的融资方式。同时，房地产企业自身在融资风险的管控体系等方面的不足。都在客观上影响着房地产企业对市场融资风险系数的降低。

3.我国房地产企业融资现状的原因

（1）融资渠道的单一

当前的市场融资环境中，房地产企业由于自身运营规模及市场发展形势等主客观原因，在融资渠道上呈现的单一性。从目前融资比例来看，其商业贷款的比例和数量占据了整个融资总额的一半以上。在另一方面，一些具有一定规模的房地产企业，通过金融市场等资金运作媒介来提供资金的保值与增值。但是，当前的国内金融市场发展体系还不是很完善，市场的发展和收益效果并没有达到房地产企业理想的预期水平。例如，企业面对新的市场需求，可以与国际品牌强强并购或者联合。但在实际运营中，却因为控制方过于集中，很难落实到实际的企业操作层面上来，失去了一些比较好的发展机会。

（2）市场竞争的加剧

在城镇化建设的进程中，在利益的推动下，大量的房地产企业开始进入房地产市场的竞争体系之中。由于市场资金的规模的局限性，市场参与者的增多，造成房地产市场竞争程度的加剧。在客观上造成企业在市场融资中成本上升等问题。基于自身运营与发展需要来展开的市场融资具有很大的不可控性。一方面，房地产市场的整体运营与管理程式中，本身就会存在着一定的风险。另一方面，在间接融资中，房地产企业承担的还款压力也较大。对于一些初期阶段的房地产企业而言，如果缺乏全盘的考虑和周密的部署，尤其是过快、过急和追逐利益的投资将会带来很大的风险，严重地还会导致企业无法及时的收回投资的重大经济损失和陷入发展的困境。

三、完善房地产企业融资成本及风险控制的建议

1.建立多元化产权投资模式

当前， 在我国房地产企业的商业贷款主要从各大商业银行获得。商业银行提供的贷款额度和数量与房地产企业的资金需求之间还有很大的差距。在贷款发放的时会根据企业的实力与规模做出一定的倾向，都影响着房地产企业融资的顺利解决。房地产融资体系，依照市场营销学的角度来看，可以经由主要的两个维度来实现。初步阶段，要从房地产企业的内部程序入手，提升融资的效力与效益。其次，要将企业的房地产融资体系的维护与市场的成长有效地联系在一起。所以，通过整合企业发展的内外资源更好的实现房地产企业融资体系的经济效益。所以，房地产企业在融资的过程中， 应该在政府相关政策主管部门的引导下， 开展多渠道的融资。国家相关政策职能部门要通过制定相应的政策法规来为房地产企业多渠道融资保驾护航。同时， 政府还应该积极地做好房地产企业与各类金融机构的对接工作，在贷款申请政策上予以更多的照顾和扶持。

2.规范房地产金融市场

一方面，我们要通过法律与法规的形式，进一步规范房地产金融企业的市场准入机制。另一方面，要对于在房地产金融市场中出现的影响市场秩序的行为予以严厉地打击。因此，作为宏观调控的主体，政府相关主管部门应该在严格遵循市场规律的同时，利用经济政策与法律规范等方式来不断地为房地产金融市场企业规范化发展提供一个相对稳健的市场经营秩序。这种经营秩序的建立一方面包含着对企业参与主体资质的审核与监管，另一方面，也是在企业遭受发展困境中的重要的后援力量。在当今的大数据时代，房地产企业融资风险控制，在格局和运用工具上都得到了质的提升。这种在技术层面的提升和发展是当代计算机技术和财务管理工作交叉补充的结果。另一个重要的发展是在融资风险控制实施标准层面，越来越趋于统一。一些具有跨国经营业务的房地产企业，未来更好的实现国际市场的发展和递进，将其融资风险控制体系与国际同行业的控制体系进行匹配和对接。房地产企业应该在立足原本行业发展的基础上，加大力度来实施多元化的运营策略，从而多方向的转移企业在融资和运营层面存在的压力。其中一个比较符合众多三线城市房地产企业未来发展方向的是：地产金融投资产品的开发与投资。这种利用资产杠杆的力量可以在一定程度上拓展企业的融资渠道，为企业的市场发展增加新的动力。企业在进行此类产品的开发中，也要将风险的防范置于一个突出的位置。将金融投资产品风险与自身的经营进行一个有效的对接，其所产生的市场效应还是非常利于企业的发展和市场运营规模的扩大。

3.建立房地产市场风险预警机制

房地产市场在运营与发展的进程当中，其所面对的市场风险与压力是客观存在的。如何规避房地产企业的融资风险，一个重要的保护措施是市场风险预警机制的设立与完善。一方面，在市场网络化布局不断处于常规化发展的当下，企业之间可以借助共有的是信息共享平台来实现相关融资风险与融资市场波动信息的及时了解，在第一时间对企业的市场融资风险信息进行研判。另一方面，在今后的发展中，可以借助通过联合发展的方式来实现“集团化”的经营与发展之路。通过联合在一起的经营方式，可以最大限度地发挥每个房地产企业的自身的竞争优势，真正实现优势互补与以长补短。这种抱团打天下的市场发展模式，也是规避企业间“过度竞争”的重要措施。

在经由市场融资风险预警手段进行项目评估的过程当中，可以借助进步的数学工具来实现潜伏危害的评估及相干本钱的计较。比方实行过程当中的质料采购及运输本钱，项目实行过程当中的人力资源本钱等等。这些都要在投资筹谋阶段举行科学的评判。在这一过程中要采取审慎的态度，把将会产生的融资成本进行科学的计算，为今后的融资费用的控制奠定一个扎实的基础。当前，在房地产企业中出现的很多融资资源的浪费或者是融资成本的居高不下与工作人员的费用控制意识比较薄弱有关。另一方面，要严格落实相关的融资操作规章，在项目过程中，如果出现了融资事故则是最大的成本支出，所以要把融资的责任意识进行不断地强化，并通过各种融资风险预案来将这种意外而带来的融资风险成本降低到一个比较低的水平。

四、结语

房地产企业进行市场拓展的进程当中，需要必要的资金来维持其今后的发展和运营需要。通过市场融资的方式来满足企业的发展需要是很多房地产企业发展中的必然路径。但是，由于主客观等层面的原因，房地产企业在进行市场融资的进程当中，融资的成本和风险也会在不同程度的存在着。基于此，笔者分析了当前房地产企业融资成本及风险控制的策略与方法。

参考文献：

[1]王春英.房地产企业融资风险研究[J].行政事业资产与财务， 2013（10）.

[2]杨玉龙.紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究[J].长沙理工大学学报（社会科学版）. 2013（01）.

[3]刘怡.论我国房地产企业融资困境与对策[J]. 昆明冶金高等专科学校学报，2012（02）.

作者简介：姜百芊（1993-），男，辽宁省大连市，大学本科学历，财务管理专业。