房地产经济波动的影响因素探究

危雪琴

【摘要】近年来，随着我国房地产业的快速发展，目前，房地产业在我国国民经济发展中成了重要支柱产业之一，是国民经济的基础。对促进我国经济的发展有着至关重要的作用。因此，我们要特别关注房地产经济的波动。本篇文章主要是分析各种因素对房地产价格波动的影响，并以此提出相应的措施，更好的促进房地产经济健康的发展，从而促进我国国民经济的持续稳定发展。

【关键词】房地产经济  波动因素  措施  健康合理发展

一、前言

在我国，经济体制改革正在不断深入，随之带来了房地产经纪的迅速发展，使房地产经济成为我国国民经济发展的重要产业支柱之一，对我国经济的健康平稳发展起着不可忽视的作用。与宏观经济一样，房地产经济在其发展的过程中，是呈周期性波动式的趋势。从长期的发展来看，房地产经济的趋势是不停的向上的，增长的发展。而房地产经济则是围绕着这种长期趋势上下波动。它的波动体现在房地产经济的各个方面，包括房地产的增长水平、房地产业的就业情况、房地产业的消费情况、房地产的产业结构及房地产的价格水平的波动。

二、房地产经济波动的影响因素

房地产经济波动的影响因素主要有两大方面：一个是内生因素，即房地产经济体系自身的因素;另一个是外生因素，即不属于房地产经济体系内的，但能够影响房地产经济的外部因素。由于内生因素和外生因素的共同作用，使房地产经济产生了周期性的波动。

（一）内生因素对房地产经济的影响

1.房地产市场的供求因素。房地产市场的供给与需求总是处在不断变化之中。快速增长的房地产投入需要消费者需求的支撑，如果消费者的需求不能够及时跟进，房地产投入就会进入下行区间。由于劳动、技术、管理、资金等条件的不断变化，房地产的供给量也随之扩张和收缩。与此同时，各种因素也影响着房地产需求总量的变化，另外房地产供给的波动程度大于需求的波动程度，需求曲线的变化也超前于供给曲线的变化，因此导致了房地产的总供给与总需求经常性的不平衡，只存在暂时的供求平衡。所以，就需要对房地产经济进行调整，由此而引起的房地产供求关系的变化，往往会导致房地产经济的波动。

2.房地产的价格因素。房地产价格的波动是引起房地产经济周期波动的一个主要原因。房地产经济过热时，会出现盲目性和投机性的房地产投资，这种状况不可避免的会是房地产价格不规则的快速上涨。房地产价格的迅速上涨时房地产投资具有了很高的回报率，在高回报率的驱使下，越来越多的房地产开发商将资金投入到了房地产市场，促使房地产市场迅速发展，房产交易量上升，市场越来越繁荣。此时，房地产开发商和其他相关的企业获得了良好的效益。但是。此时房地产市场的供求关系是不健康的，房地产市场的繁荣是由大量经济泡沫堆积而成的，这种经济效益只是暂时的，是牺牲了未来的经济效益为代价换来的，它不能是经济实现可持续发展。如果仍这样发展，那么，未来房地产经济的萧条是可以预见的。

3.房地产收益率因素。房地产收益率是指房地产的净收益与投资额之间的比率，也叫投资回报率。在一般情况下，房地产开发的预期收益处于上升阶段时，房地产开发商会加大投资，扩大规模;而当预期收益处于下降阶段时，房地产开发商就会减少投资，缩小规模。这种状况也会引起房地产经济的波动。

4.房地产投资因素。理论上，如果加大对房地产的投资，往往会促进房地产业的发展，将房地产经济带入繁荣阶段;如果房地产开发商缩减投资，房地产经济将会进入萧条期。也就是说，房地产投资的变动与房地产经济的周期几乎是同向共振的关系。需要说明的是，房地产投资的变动则更加活跃。从以上分析来看，房地产投资可看作是房地产经济波动的引擎。

（二）外生因素对房地产经济的影响

1.影响房地产经济波动的经济因素。影响房地产经济波动的经济因素有房地产开发的宏观因素及其相关的其他因素。而宏观经济主要通过经济参数和经济变量来实现对房地产经济波动的影响。这里所说的经济参数和经济变量包括物价水平及通货膨胀率、收入水平与消费水平、经济增长率、银行利率、产业结构的特征等方面。

另外，城镇化的推进也是其中的一个不可忽视的影响因素。在当前以及不久的将来，城镇化是推动我国经济发展不可或缺的一股动力，这是因为，城镇化的两大内容：一，完善和健全城市基础设施;二，扩大基本住宅建设的规模。这两个方面的内容都离不开房地产业的支撑，反过来也会对房地产经济的波动有很大程度的影响。

2.影响房地产经济波动的社会发展因素。目前，我国人民的生活质量不断提高，精神文明也有了显著的提升，因此也对消费者的住房消费观念产生了深远的影响。住房消费者对居住地区的功能和环境有了更高的要求。这种状况也会对房地产经济产生不可忽视的影响。

3.影响房地产经济波动的城市发展因素。目前，我国城市化进程在不断的深入中，城市化渐渐成为了房地产经济发展的动力。应城市化进程的需要，扩大和完善城市基础设施和普通的住房已是不可逆转的趋势。另外，人口的增长和流动，以及交通运输的不断发展也是城市化推动的。以上的所有因素，都强烈的影响着房地产经济的发展，促进了房地产经济的周期性波动。

4.影响房地产经济波动的政策因素。影响房地产经济波动的政策因素主要是指政府在房地产经济方面的宏观经济政策。包括产业政策、货币政策，财政政策、区域发展政策等等。对房地产经济的各个方面进行宏观调控，引起了房地产经济周期的变动。

5.影响房地产经济波动的其他外生因素。自然因素，社会突发因素等也会对房地产经济的波动产生影响。

三、我国政府的应对措施

第一，我国对房地产经济的宏观调控政策要服从国家制定的总体的宏观经济政策，与整个国民经济政策相一致。目前我国房地产经济的发展现实是：房地产市场的发展已经找出了我国经济的承受范围，同时也给许多其它行业施加了巨大的压力，这将最终阻碍房地产经济甚至是整个国民经济的健康发展。因此我国房地产经济方面的调控政策必须达到能够慢慢消除房地产经济中的泡沫，是我国的房地产市场健康平稳的发展，从而促进我国国民经济的健康平稳发展。

第二，我国房地产市场供求关系的现状是：房地产的总供给与总需求经常性的不平衡，只存在暂时的供求平衡。由此我们应做到最大程度的减少房地产市场总供给与总需求的波动幅度，这就要实事求是，具体情况具体分析，根据供求矛盾的不同性质采取相应的措施，真对不同的问题，采取不同的应对方法，制定相应的调控政策，保障房地产经济的健康平稳发展，从而促进我国国民经济的健康平稳可持续发展。

第三，目前我国对房地产经济方面的宏观调控政策，虽然在短期内会减慢房地产经济的发展速度，但是从长远来看，我国的经济调控政策能够促使我国房地产市场健康平稳的发展，促进房地产经济的可持续发展。所以，我国一定要坚持执行对房地产经济的调控政策。与此同时，要及时采取措施调整我国调控政策中不合理的方面，并保持政策的稳定性，不要朝令夕改，避免出现经济政策的突变。这样，可有效减少决策的短期性、盲目性、投机性，有利于制定房地产业的长期战略。

第四，政府对房地产业进行宏观调控，并不是要政府对房地产业进行强制管制。我国的宏观调控政策，要遵循正确分析，区别对待的原则。对于房地产价格，政府可以适当调控，但不能强行管制。价格的合理波动可以促进房地产市场的良性竞争，促进房地产经济的健康发展。但如果房地产价格不合理时，不论是太高还是太低，都会对房地产经济的健康发展产生不利的影响，此时就需要国家进行科学的调控，从而促进房地产经济的健康发展。

第五，增加土地供给。国土资源部要对土地供给采取积极稳妥的措施，保证土地供给的规模稳中有升，并且要重视保护好民生用地的规模，要合理调整住房用地的价格，保障土地市场的平稳运行，这样才会给房地产市场营造一个良好的发展环境，促进房地产经济平稳健康快速的发展。

四、结语

目前，我国的经济正处于转型的重要阶段，因此要尤其重视支撑我国国民经济发展的房地产业的健康平稳发展。这就需要政府正确分析房地产经济的现状及其影响因素，根据实际状况，实事求是，具体问题具体分析，在面对房地产经济发展中的不同状况时，能够及时采取合理的措施，以保证我国的房地产市场的平稳发展，促进房地产经济的繁荣，从而促进我国国民经济的健康发展，是我国经济能够成功转型。

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