加入SDR预示着房价要跌了吗？

杨红旭

盼了很多年，IMF宣布将人民币纳入SDR（特别提款权），权重被最终定为10.92%，仅次于欧元。一时间，这一重大消息被刷屏了。对中国而言，确实是一大喜讯。

改革开放30多年，其实80年代和90年代，我们主要是在自家院子里折腾，破除制度藩篱，搞活经济，效果不错。但只有进入21世纪，才算真正迈出家门，融入到国际大池之中。

三个标志性事件。第一，2001年，中国加入WTO，从此中国贸易猛增，制造业起飞，其后中国成为世界工厂，所有行业都跟着繁荣，也带动了全球大宗商品市场。

第二，2010年，中国经济总量超过日本，继美国之后，位居世界第二。虽然人均仍属中等收入国家，但超过日本，登上老二宝座，甚长士气。

第三，就在近期，被批准进入SDR。这标志着人民币国际化又前进了一大步。

对于加入SDR，有分析认为利空中国楼市。比如中国房价泡沫大，在人民币国际化后，将被外资做空。比如，我国百姓将可以直接用人民币在境外旅游、购物、投资，更方便地配置海外资产，到国外去投资不动产，中国有钱人都跑到国外，而不在国内买房了。

笔者认为：中国加入SDR，对于中国楼市，在某些领域可能有小幅影响，毕竟房地产具有一定的金融属性，但如果从总体看，则基本没有什么实质影响。

其一，纳入SDR，相当于为人民币贴上了“硬通货”的标签，全球央行对人民币资产需求将增加，各主权财富基金将增加对人民币资产的配置。这些长线资金将购买中国资产，当然主要是金融资产，而非房地产。少数海外基金可能会增持一线城市的高端商办物业。略有利好，近似于无。

其二，中国房价基本无泡沫，外资难以做空中国。2011年以来，我国房价涨幅减小，房企利润率下降，房地产市场一步步回归理性，全国购房需求中，九成都属自住性需求。经上海易居房地产研究院的测算，全国城镇房价收入比从2009年最高的8.1，持续下滑至2014年7.1，已接近2004年中国房价大涨之前的合理水平，可以说基本无泡沫。

只有当一国资产泡沫比较大的时候，才容易被外资做空。比如，1985年广场协议之后的日本，股价房价持续暴涨，至1989年时泡沫很大，此时国际金融机构做空，获得暴利。再如1997年的泰国，之前几年经济虚假繁荣，资产价格缺乏基础的大涨，被索罗斯抓住硬伤，一轮狂暴进攻，加之泰国外债多于外储，于是导致金融、股市和楼市崩盘。

其三，中国人海外置业大潮到底有多大？近几年，中国人去国外购房规模确实越来越大。比如，美国全国房地产经纪人协会称，截至2015年3月底的一年中，中国买家在美国购置房产花费了286亿美元。NAR调查显示，中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高，为16%。

另外，加拿大、澳大利亚也有大量的中国购房者。数据证明了中国人海外购房需求之旺盛，不仅快速增长，而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房，包括多种因素：比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。

老实讲，2011年以来，中国多数城市的房价基本没怎么涨，而国外只有个别城市，如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的房价涨幅，却相当可观，与国内一二线城市的水平差不多。于是，人们口耳相传，更多人跟风，他们相信国外的房价低于中国一二线，所以未来还将继续大涨，涨幅肯定超国内。这些海外置业者逐渐扩大战场，近期居然进军德国。

而很多中国人不知道，其实过去几十年，发达国家的多数城市房价都很温和，长期涨幅远比不上中国的一二线城市。否则，国外人也不会傻到宁可租房也不买房。德国民众租房率超过50%，中国人想去德国炒房，真有点不太现实，完全不懂国外的房地产历史与现状。

在华人集聚的个别城市，比如旧金山、多伦多、悉尼，华人巨大的购房热情，可以推高当地房价，其涨幅远高于所在国其他城市的涨幅。但中国人不可能把国外主要城市的房价都炒上去。

况且，2012年以来这几年，在金融危机下跌之后，在超级宽松的货币政策之下，欧美部分地区房价反弹。等美国加息之后，欧美宽松货币逐步退出之后，其房价将再次降温。欧美的楼市，与中国一样，也存在周期性波动。没有经历过欧美房价大跌的中国人，还是别高兴得太早。

在已经加入SDR的美国、日本、英国以及欧元区，你曾见过他们的国民，去国外大量购房吗？没有。因此，应全面而客观的看待近两三年中国人的海外购房热潮，等经历过新一轮的房价下跌之后，再来评估中国人的威力，也不迟。

总而言之，房地产属于不动产，主要供本国本地区居民使用。对于个别小国或单个城市，国外购房者可能会影响当地房价。但对于中国如此大国，外资进与出，量小力弱，根本掀不起风浪。中国房子，中国人用。而中国人海外购房，可能已尝到了甜头，但在吃苦之前，暂先别一味看好与唱多。因此，加入SDR，长期来看，基本不影响中国房价。