海南省房地产市场供给分析

毕普云++赵丽

[摘 要]近年来海南房地产投资快速增长，保证合理的供给量，可以促进海南房地产健康发展。通过分析得到：近5年来，海南土地存量增加，闲置现象严重，地产存量消化过程缓慢。海南住宅地产整体供给远大于需求。综合保障房和商品房总量，以当前的开工面积，可以满足约385万人的住房需求，按竣工面积计算，可满足200万人左右的住房需求。

[关键词]房地产市场；供给；海南

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 125

2010年，国际旅游岛建设上升为国家战略。这5年来，海南房地产市场快速发展，同时，也存在一些问题。海南房地产住宅供给量情况怎么样，发展持续性如何等问题，成为关注热点。

1 2010—2014年海南房地产建设分析

由表1可知，近年来，海南房屋施工面积由2010年的2699. 46万平方米增加到2014年的7557. 15万平方米，年均增速高达30%。房屋新开工面积相对平稳，2010年1136. 12万平方米，2014年1600万平方米，仅2010年和2011年新开工面积有大幅增长，2014年房屋新开工面积出现下降。从房屋竣工面积来看，2012年全年房屋竣工面积856. 41万平方米，2013年后，逐步回落。

2010年，施工面积、新开工面积、竣工面积增速相对稳定，房地产建设工程结构进展相对合理，至2011年，由于施工面积急速增加，竣工面积出现大幅下滑。2012年施工面积累积过多，新开工面积增速缓慢，竣工面积大幅增加，也即2012年地产工程加速消化存量，但由于新开工面积过大，竣工面积占施工面积比例依然很小，2013年、2014年新开工面积相对稳定，但施工累积面积过大，竣工面积同样占施工面积比例越来越小。也即海南房地产存量消化过程缓慢。从总体来看，海南房屋施工2014年达到7557. 15万平方米，累计新开工面积7762. 9万平方米，累计竣工面积3302. 9万平方米。竣工面积比例占新开工面积比例仅为42. 5%。海南房地产即将开启新一轮消化工程存量的过程。见右图所示。

2010—2014年海南房屋建设面积变化示意图

2 2010—2014年海南住宅地产建设分析

住宅地产是房地产建设的主体。由表3我们可见，从住宅地产施工面积看，2010—2014年海南住宅施工面积稳步增长，2010—2012年海南住宅施工面积增速不断提高。2012年增速达到40. 45%，2013年增速回落至17. 28%，2014年增速重新回升到26. 75%。2010—2014年海南住宅施工总面积达到21606. 39万平方米。从住宅地产新开工面积看，2010—2014年海南住宅新开工面积基本平稳，2010年住宅新开工面积为980. 63万平方米，2011—2013三年住宅新开工面积稳定在1400万平方米左右，2014年住宅新开工面积小幅回落至1200. 74万平方米。住宅新开工面积增速，2010—2011两年维持较高速增长，2010年同比增长34. 62%，2011年同比增长44. 43%，2012—2014三年增速回落，2012和2014两年出现负增长。也即从2012年起，海南住宅地产建设市场逐步趋于平稳，并出现收缩。从住宅地产竣工面积看，2010—2014年竣工面积基本平稳，2012年住宅竣工面积最大，达734. 99万平方米，同比增长最快，增速达81. 89%，而2011和2013年住宅竣工面积增速回落，均为负值（详见表2）。

结构化分析海南住宅地产的施工、新开工及竣工面积，2010年海南住宅施工面积、新开工面积、竣工面积三者增速相对平稳，竣工面积施工面积比例为22. 17%。但2011年开始，新开工面积不断增加，而竣工面积出现回落，竣工面积增速急剧下滑。自2012年开始，海南住宅施工面积持续增加，但新开工面积逐步减少，可以认为2012年是海南住宅地产消化存量的一年，2013—2014年，诸多方面原因，使得海南住宅地产新开工面积、竣工面积总量和增速均出现回落，竣工面积占施工面积的比例稳定在10%左右（详见表3）。

从海南住宅地产施工、新开工、竣工面积等各项指标与房屋相应指标的比例分析来看，住宅施工面积稳定占房屋施工面积比例的85%左右，也即，近年来，海南住宅地产的施工面积占房屋施工面积比例相对稳定，可见住宅地产近年来也在大幅扩张。但新开工面积占房屋新开工面积的比例整体下降，住宅地产建设出现大幅收缩，住宅市场逐步趋于饱和，商业地产比例逐步上升。从整体比例来看，由于新开工比例急速下降，住宅地产市场消化存量的形势比整个地产市场消化存量的形势更加严峻（详见表4）。

继续分析海南住宅地产销售情况，由表5可见，2010—2013年，海南住宅地产销售面积稳步增加，2013年海南住宅销售面积达到1000万平方米，自2014年以来，房地产销售面积出现下滑。销售面积占施工面积的比例逐步减小，由2010年的36. 79%下降到2014年的16. 84%，也即销售面积远远小于施工面积，施工规模过大。

从销售面积与竣工面积的比例来看，销售面积远大于竣工面积，也即当前的竣工速度难以跟上销售的步伐，住宅地产需求相对竣工速度而言，相对旺盛。但不可忽视的是，海南施工面积增长速度整体远高于销售增速。也即从绝对面积看，施工面积远大于销售面积，从增长速度看，施工面积增速远高于销售增速。尽管竣工面积小于销售面积，但可以判断，海南住宅地产整体出现供给远大于需求，比例约为80%（详见表6）。

表6 2010—2014年海南住宅地产施工、竣工、销售面积增速统计

施工增速竣工增速销售增速

201135. 19%-21. 55%1. 29%

201240. 45%81. 89%7. 64%

201317. 28%-29. 57%27. 84%

201426. 75%27. 24%-7. 33% 数据来源：《中国房地产统计年鉴2014》。

3 2010—2014年海南保障房建设情况分析

2010—2014年，海南计划建设保障房33. 92万套，实际开工40. 58万套，竣工27. 76万套。整体来看，海南保障房计划建设数量、开工套数和竣工套数，与全国形势相同，均呈下降趋势（见表7）。保障房作为政策性住房，最大限度地满足了低收入者的住房需求，由于财政投入、建设计划性等，在建设数量上难以有更大的突破。

总 计33. 9240. 58-27. 76- 数据来源：2010—2014年海南国民经济和社会发展统计公报。

从保障房的建设面积来看，2010年开工面积1057. 19万平方米，竣工面积561. 72万平方米。自2010年来，海南共建设保障房面积3414万平方米，竣工2260万平方米（见表8）。综合来看，保障房的建设最大能够满足120万左右低收入者的住房需求，对平抑商品房价格和保障低收入者住房需求起到重大作用。

总计3414. 16—2260. 69— 数据来源：2010—2014年海南国民经济和社会发展统计公报。

4 海南房地产市场供给总量

根据以上分析，综合保障房和商品房总量可得，2010—2014年海南省所有住宅的开工面积为9886. 39万平方米，总竣工面积5091. 08万平方米，开工面积逐步回落，竣工面积逐步增加，竣工面积占开工面积的比例逐步上升。

表9 2010—2014年海南房地产建设总面积统计单位：万平方米

年份保障房开工面积住宅新工面积总开工面积保障房竣工面积住宅竣工面积总竣工面积竣工占开工面积比例

20101057. 19980. 632037. 82561. 72515. 071076. 7952. 84%

2011900. 011416. 322316. 33384. 66404. 09788. 7534. 05%

2012710. 41402. 852113. 25595. 56734. 991330. 5562. 96%

2013393. 911471. 691865. 6467. 31517. 62984. 9352. 79%

2014352. 651200. 741553. 39251. 44658. 62910. 0658. 59%

总计3414. 166472. 239886. 392260. 692830. 395091. 0851. 50% 数据来源：《中国房地产统计年鉴2014》，2010—2014年海南国民经济和社会发展统计公报。

若按照保障房人均20平米建筑面积，商品房人均30平米的住房标准，按照80%住宅建筑面积测算，以当前的开工面积，可以满足385万人的住房需求，按竣工面积计算，可满足201万人的住房需求。

5 结 论

近年来，海南住宅地产整体出现供给远大于需求。综合保障房和商品房总量，以当前的开工面积，可以满足385万人的住房需求，按竣工面积计算，可满足201万人的住房需求。未来海南房地产市场的发展，要减少盲目性。要消化存量，优化增量，引导房地产市场加大结构调整力度，增加经营性房地产开发，优化房地产空间布局，整顿规范房地产市场秩序，促进房地产业健康稳定发展。

参考文献：

[1]李业嘉. 海南房地产投资与经济增长的实证研究[J].中国经贸导刊，2010（15）：42.

[2]中国房地产统计年鉴[M].北京：中国统计出版，2014.