新形势下房地产企业财务管理控制的分析

2016-01-01黄玉枝

财会学习 2016年13期

文/黄玉枝

新形势下房地产企业财务管理控制的分析

文/黄玉枝

摘要：伴随中国经济进入新常态，为应对房地产行业日益严峻的挑战，房地产企业必须不断提高自身经营水平和市场竞争力来维持其市场地位，如何对财务管理进行合理的控制，使资金的利用得以发挥最大化效用，对财务风险进行合理防范，显得作用极其显著。本文通过分析新形势下房地产行业的财务管理特点，对深入剖析其现状，针对继存问题提出对应的策略。

关键词：新常态；财务管理；措施

伴随着全面深化改革的推进，国家推出了一些相应的政策法规，促进产业的优化升级，对房地产行业的发展产生了调控作用，房地产行业发展的增速明显减缓，从高速发展逐渐进入低迷，市场竞争日益激烈，加之房地产行业投入较多的资金、周转周期长、不确定性因素多等特点，以往多投入的粗放型管理导致大多数企业未将财务管理置于企业管理应有的地位。而财务管理作为房地产企业管理非常重要的组成部分，在经济转型升级的新形势下，分析如何发挥其在企业经营中的强有力作用，有着极其重要的实践意义。

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理以资金作为主要的管理对象，对企业经营全过程中各种资金筹集、收入、支出、消费活动进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，作为一项经济管理工作，对各种财务关系进行正确地处理，为企业各项职能提供有效的支持。鉴于房地产行业与一般行业不同，房地产企业财务管理的特点凸显了其本身的行业性质，主要表现为下述几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，任务重

房地产项目投资巨大，节节攀升的地价和高额的房屋工程造价，使得房地产企业仅仅依靠自有资金远远不能满足项目的投资需求，加之房地产开发时间长，资金周转率较低，无疑加剧了房地产企业筹资的困难，因此一般都要向银行进行融资，房地产开发贷款成为主要的融资品种。

（二）开发风险大，财务关系复杂，管理难度高

房地产企业在较长的项目开发过程中，存在诸多不确定性因素；现金流风险，利润预测误差造成的盈利风险，以及由于决策失误导致可能不被市场认可、产品严重积压的销售风险，都给房地产企业经营带来严峻挑战；房地产企业经济往来对象繁多，经营业务繁杂，因此财务关系相当复杂，增加了企业财务管理的难度，稍有不慎，将使企业陷入巨大困境。

二、房地产企业财务管理控制中存在的问题

（一）不重视房地产企业财务管理控制的过程性，不重视成本和费用的管理

在“地产时代”，房地产企业主要通过土地增值攫取巨大利润，大多数房地产企业的财务管理只承担事后核算功能，对完整的财务管理控制过程缺乏系统的认知，忽视了至关重要的事前和事中对成本和费用的预算控制。但在新形势下，国家宏观调控力度加大政策，成本费用提高和销售挑战带来的压力要求房地产企业对财务管理有一个系统全面的认识，加强对房地产开发过程中各个环节成本和费用的控制，以便形成完整健康的房地产企业财务管理控制体系。

（二）资本结构不合理，融资和资本运作能力尚待提高

资金密集型的房地产企业，要求企业具有较强的融资和资本运作能力，但我国的房地产明显存在融资渠道单一、投资项目缺乏科学管理、盲目追逐高端产品的现状。新形势下，金融服务滞后仍然存在，企业融资更加困难，很多企业不考虑自有资金和借入资金的比例，不考虑融资成本，甚至不惜代价向民间高息借款，企业经营成本进一步提高，过高的资金成本可能淹没企业收入带来的利润，使企业陷入举步维艰的地步。

（三）财务管理人员素质不高

房地产企业的行业性质对其财务管理员工的专业素质能力、规避风险意识、财务管理经验提出较高的要求。但目前，房地产企业的财务管理人员由于自身能力、经验的限制，在未经过科学分析、预测、执行、反馈的基础上就盲目决策，使企业面临资金流缺乏、资金链断裂、入不敷出的境况。素质较低的企业财务管理人员已不能与房地产企业发展的需要相匹配。另外房地产企业管理高层过度追逐经济效益，忽视了对人才的培养激励，导致卓越人才流失也是房地产企业陷入财务危机的重要因素。

（四）财务制度不健全，落实不严格

目前多数房地产企业的财务制度尚不健全，或是建立了一定的财务制度，由于种种原因未能有效地发挥作用，执行流于形式。财务管理制度的不完善，使企业面临很大的经营风险，舞弊现象频繁出现；企业财务管理涉及面广，监督对象复杂，过程繁琐，若缺乏有效的监督机制，可能会导致监管浮于表面、会计信息缺乏真实性和可靠性、企业资产内部盗用和流失等问题。

三、新形势下改善房地产企业财务管理控制的策略

新形势下，房地产企业之间的竞争日益加剧，甚至趋向白热化，改善房地产企业财务管理控制的现状，对企业加强内部监管，提高资金有效利用率，提升风险规避能力，为企业和股东创造更大价值具有重要意义。本文主要从以下几个方面的措施来提升房地产企业的财务管理控制水平，以便有效应对新形势下房地产企业面临的各种机遇和挑战。

（一）更加重视财务管理控制工作，提高财务管理人员的综合素养能力

房地产企业内部，无论是高层管理人员还是一般员工都要增强对财务管理工作的重视程度，将其置于企业战略层次的高度，树立加强财务管理工作的企业管理理念，明确财务工作对企业持续健康发展作用的重要意义。为此，房地产企业高层管理者要对财务管理工作的重要程度和作用做有效的宣传，提升员工对财务管理工作的认可度与认同感，使财务管理人员树立财务管理工作的责任心和自豪感，促进横向、纵向部门对财务管理工作的支持和协作，确保财务管理工作能够合理高效的运行。另外，财务管理工作具有较高的专业性，要求从事财务管理控制工作的人员具备较高的专业能力和职业素养，房地产企业应从选人环节开始，严格把控招聘职位要求，选择具有相应的专业资格和一定工作经验的员工，进而通过内部培训、聘请专家授课等方式，不断提高财务管理人员的业务能力和职业素养，在工作中学习，提高财务管理工作的准确性和有效性，最后要对财务管理人员进行必要的有效考核和奖惩，促进人员间的良性竞争，使之更加主动更加积极地提升自身，更多地为企业做出贡献。

（二）完善财务制度，增强内部监控，提高制度执行力

建立健全财务管理制度，不断完善监控机制，建立内控体系，要求在明确财务部门与其他部门关系的基础上与房地产企业其他相关制度有机整合，提高财务制度的科学性和可操作性。完善财务制度，要能够促进财务工作责任的高效执行，通过企业内部监督机制和内控体系的高效运作，保证财务管理制度有效发挥作用，对不遵守制度的员工要适时进行严厉的处理，保证财务管理制度的不可侵犯，避免出现资源浪费，资金去向不明的现象，使企业高效运作。

（三）优化资本结构，建立完善财务预算体系，加强成本管理

在新形势下，房地产企业首先要在充分考虑税率、利率及自有资金的基础上，合理选择筹资策略，分配长短期资金，由单一融资向以银行开发存款为主，信托融资、股权债务定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，避免由于筹资渠道或方式不当导致企业资产负债不合理、资金链断裂；其次要建立完善财务预算体系，尤其是要强化对现金流量的预算编制和管理工作，房地产企业的财务管理人员应该及时根据投资项目的设计方案同企业内部其他相关部门或人员判断房地产发展趋势，估算项目预算，预测盈亏，准确评估各时期项目开发所需的现金流入、流出以及流入、流出的时机，使之与获取融资的金额、时间相互匹配，并尽可能对项目开发的全过程进行详尽的的财务预算；最后房地产企业要有效运用现代化信息手段，增大成本管理的力度，实现对房地产企业成本与支出的即时、动态管理。

四、结束语

总之，房地产企业要想在变化迅速的市场环境中保持自身的市场地位、提高企业的竞争实力、实现经济效益，必须加强企业的财务管理，财务管理对房地产企业的资金结构、开发运营起到重要的作用。房地产企业要对其资金进行有效管理和监督，做到规范化和合理化，充分提升资金的使用效率，有效降低企业负债和运营成本，从而为企业经营效益最大提供保证。

参考文献：

［1］陈小辉.房地产企业财务运营管理存在的问题与对策［J］.创新论坛，2011（4）.

［2］苏燕霞.新市场形势下房地产企业财务运营管理研究［J］.现代商贸工业，2012（11）.

［3］张艳茹.新形势下房地产企业财务管理与控制探析［J］.国际商务财会，2014（11）.

上接（第50页）管理，以保证合法化和法制化。并建立奖惩制度。另外，每年要对国有参股公司进行资产定期清查。产权转让行为必须规范、公开、公平执行。对交易行使统一管理，确保产权交易的规范化、合理性和权威性。

（三）对财务软件发展提出的建议

1.需提升专业财务软件的功能模块，使其更加专业化、人型化。在原有的财务管理功能基础上，着重提升会计核算功能，细化功能模块，这样企业就可以根据自身的个性化需求来制定相应的模块。这样一来，企业财务管理将更加简便、有效。加上互联网化应用，财务管理软件就能将财务数据顺畅传递，企业资金流动更加便利，快捷。

2.加强财务软件管理功能。随着技术的迅速发展，财务软件的功能要求也日渐变高。目前的财务管理软件提供的功能仍然是一些基础的，尚不能对企业分析和决策起到支撑功能。因此改进财务软件，使其智能化已是现如今财务管理软件发展的必然趋势。智能化财务管理软件可以精准的分析和判断财务数据并输出。企业管理人员可据此发掘出缺陷，同时找到更加适合的发展方向。

3.提高财务软件的安全性。财务软件的安全性对企业来说至关重要。因此，对现有的财务软件存在的安全漏洞，必须及时完善。设置更加优化的防火墙，防范外界非法侵入；财务软件的加密功能要再进行加强，超级管理员必须有相关的制约，并严格审核财务人员的权限，严禁其访问非本职工作的模块。

（四）加强财务人员管理

财务人员对于企业的财务管理至关重要，财务人员必须具备良好的职业素养以及夯实的专业基础。这样才能够满足国有投资公司的财务管理需要，从而让合作企业更加信任投资公司。国有投资公司需从以下方面加强财务人员的管理：

1.财务人员招聘。招聘财务人员必须严格筛选，保证其有良好的职业素养，有正直、诚实、有责任心的品格，丰富专业知识也必须具备。

2.定期财务培训制度。随着经济和科学技术的不断进步，财务人员也必须与时俱进，学习最新的财务管理能力，这样才能具备较高的财务前瞻性。因此，为尽快适应这种变化，企业财务人员必须定期派财务人员学习知识，与时俱进，不断提高自我，完善自我。