去库存要着眼市场细分

环球时报/2015-12-29/ 第15版面/国际论坛 /作者：王伟强

对房地产问题的解决，多年来一直采用简单、粗放、速效的调控政策，结果是地价、房价越调越高，库存越调越大，问题不断递延、放大，以至于高库存已有引发系统风险的可能。当前，有必要探寻近远期协同去库存的方法，改变过去“头痛医头”的房地产调控方式，建立双轮推进商品住房与保障性住房同步发展的政策。做到“市场的归市场、保障的归保障”，形成长效机制。

对于商品住房应尊重市场规律，以市场、税收和法律手段调控，避免过多行政干预；对于保障性住房应形成完整的从投融资机制、土地供给机制、住房标准、产业标准、公共服务配套标准、保障对象筛选、保障准入机制、退出机制，租售机制等一整套政策。杜绝过去运动式的保障房建设，造成新的资源浪费和新的库存。

新型城镇化战略应根据国家区域经济的发展规划和城镇群规划、调整城市结构和城镇体系布局，针对各区域的发展阶段，实施差异化的政策。同时，新型城镇化战略还应树立“迁移型城镇化与在地型城镇化”并举思路，打破城乡户籍藩篱，实现城乡之间人口的双向流动，既要推进农民进城，也要促成市民下乡，以知识、文化和资金，建设家庭农场，带动农村的现代化。发展农村的在地城镇化，应是我国城镇化战略的特色之一，既能满足农民进城享受公共服务均等化，也能避免乡村大面积的凋敝，带来乡土文化的丧失。

经过30年的快速发展，商品房市场已经形成了多种细分的产品市场。就高端市场而言，无论是一线城市还是二、三线中心城市，其市场已经成为国际性、全国性或区域性高收入人群市场，其价格波动已经和本地民生无关，应该放开由市场调节，并成为货币流动性的蓄水池；而中高端市场，多是一个城市中产阶层的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在税收、贷款、首付等方面“取消过时的限制性措施”，推动流转。商品房需求是一个层级递进的变化过程，只有高端放开、中高端流转，腾挪出空间向上流动，中低端才能盘活，库存才能降低。

在我国户均住房套数接近1.1的情况下，改善性需求将成为房产市场的主要购买力量，并在解决去库存上发挥主要作用；而低端托底的保障性住房，主要应由政府承担托底的责任，但可以发挥市场的作用形成多方合作机制，来加大公租房的建设。

市场细分还表现在新房市场和二手房市场的差异上，“分化”是最主要的特点。从目前来看，新房开工率越来越低，二手房比例上升，而拥有成熟活跃的二手房市场，可带动住房资源的流动，优化分配，并与新房市场形成互动，是整体市场得以快速发展的基础，进而达到去库存化。而三四线发展中城市同时受存量高与需求低影响，利用公积金转型住房银行或许是唯一可行的去库存办法。

城市问题也是乡村问题，需要以城乡统筹的发展策略来思考，需要加大农村集体建设用地的改革力度，激活盘活农民房屋资产的流通，落实农民享有财产性收益，可以加快提高农民具有购房能力，是推进城镇化的有效路径。▲（作者是同济大学建筑与城市规划学院教授，盘古智库学术委员）