城中村改造规划设计实例分析

陈乐中，招裕超

（深圳机械院建筑设计有限公司，广东 深圳 518000）

2 项目概况

城中村改造规划设计实例分析

陈乐中，招裕超

（深圳机械院建筑设计有限公司，广东 深圳 518000）

在城市化进程的推进过程中，不可避免地会遇到城中村的问题，目前在我国不同的省份及地区都普遍存在。本文主要介绍了我国城中村产生的时代背景及其概念，并结合具体案例，站在建筑师的角度，从设计构思、规划原则、建筑设计等方面分析了城中村改造中存在的一些问题，通过采取一些措施和方法，解决了村民和开发商站在各自立场上的要求，以期能使城中村改造得以顺利进行。

城中村改造；设计构思；建筑设计

0 引言

城中村是我国快速城市化进程中出现的一种普遍现象，在沿海发达地区城市中，表现得尤为突出。一般认为我国实行的城乡二元土地制度是城中村产生的主要原因。20世纪90年代中期以前，中国城中村问题尚未显现；20世纪90年代中后期，中国城市化进程提速，城市周围土地开始被大量并且快速地征用。为了避免在农村土地房屋补偿和村民安置方面支付巨额经济和社会成本，城市政府选择了绕开村落迂回发展的思路，这就直接导致了城中村的出现。城中村，既是历史的遗留，又是现期的新生活体。

所谓“城中村”，从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展和扩张的进程中，由于农村土地全部或大部分被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，成为滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民，仍居住在由原村改造而演变成的居民区。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

随着城市快速扩张，城中村出现了新的城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平，且已成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。因此，城中村改造项目应运而生。

图1 云顶澜山实景图1

本文分析案例项目地处珠海市，其改造模式是由政府引导房地产开发商改造开发城中村的模式。房地产开发商为改造的主体，村集体提供土地（转让期限为70年），房地产开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。

图2 云顶澜山实景图2

1 存在问题

由于村民和开发商的诉求不同，项目改造过程中存在一些问题：村民和开发商都想多建一些地上建筑面积，而且都不想让步，但总体容积率规划部门已经定好了，不能增加。开发商的开发目标是：将项目定位为中高档住宅小区，面对的是高收入群体，使其成为该片区知名度高的商业楼盘，以提升公司形象，创造品牌效应。村民的主要诉求是：每家每户只想多分几套房子，并要求多建一些属于村集体的商铺，所以地上建筑面积不能小于80 000 m2。这些问题都是我们在规划设计中需要协调解决的。

2 项目概况

珠海市云顶澜山花园位于珠海市香洲区前山，广珠公路东北侧，南溪村东侧。用地东侧为南溪河，河对岸为香洲区十五小学，用地北侧为一栋电讯大楼，西侧为南溪村。项目用地分为南北两地块，南地块为回迁房用地，编号是S1，北地块为商品房用地，编号是S2。S1地块占地面积23 094.15 m2，S2地块占地面积74 626.17 m2，用地总面积（S1+S2）：97 720.32 m2，总建筑面积：371 255.45 m2。计容积率面积约为30万m2；不计容积率面积约为7.18万m2，总体容积率为3.0。

3 规划设计

图3 总平面图及整体鸟瞰效果图

3.1 场地分析

1）两块用地均呈不规则形状，S1地块为回迁房用地，用地形状大致呈三角形；S2地块为商品房用地，用地形状大致呈梯形，而且南北长，东西短；设计上两块用地都不利于建筑规划布局。

2）S1地块用地面积为23 094.15 m2，地上建筑面积要求约80 000 m2；S2地块用地面积为74 626.17 m2，地上建筑面积要求约217 800 m2；S1地块与S2地块在用地面积和地上建筑面积都很不均衡。就单个地块计算容积率，S1地块容积率约为3.46，S2地块容积率约为2.92，总体容积率为3.06，超出了0.06，而规划部门规定的容积率是3.0。多出的部分如何解决，如何平衡两者，实现村民和开发商的诉求，在规划设计中我们提出了一些措施和方法：通过对当地规范的熟悉，建议开发商在S2用地降低容积率，以满足规划部门对总体容积率的要求，而我们在户型设计上想办法为开发商补回减少的面积。

3）用地东侧有一河流——南溪河，河对岸有一小学——香洲区十五小学，对项目开发较为有利，为销售加分，提升项目商业价值。

3.2 设计构思

通过对场地的综合分析可知，不利因素多，有利条件少，在规划设计中尽量做到扬长避短。在满足村民和开发商不同诉求的条件下，我们对项目的设计构思是：

1）S2地块在规划布局上充分利用现有自然条件，合理布置沿河建筑，打造小区中心绿轴及组团绿化，强调邻里关系，理顺居民的居住心理，创造优美宜人环境，并结合建筑空间布置，造就宁静、安全、舒适的生活环境，提高居民的生活品质，为打造高端社区提供条件。

2）由于S1地块用地面积较紧张，小区配套设施（如幼儿园、社区工作站、小区文化站、管理用房、垃圾站及公厕等）全部布置于S2地块上。

3）珠海地处亚热带地区，亚热带海洋性气候，夏热冬暖，对自然采光通风要求较高，因此户型朝向明确为南向或东南向，规划布局迎合当地夏季主导风向，好的朝向有利于商品房的销售。

3.3 规划布局

S1地块（回迁房）：重点解决地上建筑面积要求，通过面积估算与初步规划，在满足各项要求（如日照要求，建筑退红线要求，相关法规、规范）条件下，S1地块最多能布置5栋住宅楼。为增加商业面积，沿用地东侧、北侧连续布置了沿街商业，在商业楼上布置5栋点式高层住宅，其中沿东侧路边的4栋住宅楼以南偏东28°布置，以满足日照要求，并正对南溪河，户户都能看到江景。小区人行主入口设在用地北侧，交通便利，并与S2地块南入口相呼应。

S2地块（商品房）：重点是营造小区优美的景观环境，打造高档住宅小区形象。在满足日照要求的条件下，顺应地形走向纯南北朝向沿用地周边错位布置11栋高层住宅楼，通过景观轴线的渗透，将地块内各栋楼串联成一个绿色生态的整体，景观小品布置于这条轴线的东西两侧，分散到各个楼栋。通过一系列的景观轴线和完善的社区配套，打造一个具有“原生态”居住环境理念的高端居住社区。考虑到用地东西向较窄的因素，建筑规划布局有意将住宅楼错列布置，不仅保证了楼与楼之间足够的楼距，使住宅楼栋之间视线开阔，又形成了舒适的半围合邻里活动空间。根据用地条件特征，在南入口西侧布置一所9班制的幼儿园，设置于此的好处是利于建筑群空间的变化，并打开了1栋、2栋、10栋和11栋的视线。商业沿用地东侧和南侧布置，有利于形成商业氛围。S2地块设两处主要人行入口，分别在用地南端及东侧，出行便利。

4 建筑设计

4.1 S1地块：户型选型

在户型选型上，因S1地块最多能布置5栋住宅楼，如户型选择目前市场普遍采用的一梯四户，建筑高度在100 m内，地上建筑面积达不到村民所要求的80 000 m2，缺口大约是25 400 m2，所以在户型选型上我们选择了一梯六户为主，增加标准层的建筑面积来消化面积缺口，以满足村民的要求。

4.2 S2地块：户型设计

为补回开发商减少的建筑面积，在满足当地规范要求下，户型设计尽量多做一些过渡空间（如入户花园、空中花园、花池等）建成后可根据业主需求，改变其用途（房间或储物间）。这样，实际上商品房总的建筑面积并未减少，在销售上可以提高售价，保证了开发商的经济利益。为体现高档小区的定位，户型以大面积为主，户型选型以一梯二户和一梯三户为主。

4.3 建筑立面设计

为提升城市形象和提高公司（开发商）知名度，建筑立面采用简洁明快的现代主义建筑风格。建筑以简洁的造型、挺拔的姿态，沿基地呈韵律的排列设计，形成优美的城市界面。立面设计仔细推敲开窗的比例，强调挺拔的竖向线条，结合升高的楼梯间构架，重点处理建筑顶部，使轮廓线富于变化，体现立体的设计内涵。立面外墙色彩以白色和深灰色对比为主体，架空层采用灰色石材等，商业和幼儿园采用暖色调，不仅体现了现代感、时代特征，又突显整个小区庄重大方的形象。

图4 户型平面图

5 景观设计

为达到开发商的开发目标——项目定位为中高档住宅小区，使其成为该片区认知度高的商业楼盘，以提升公司知名度，创造品牌效应。因此，我们对景观设计也制定了方向。

5.1 设计理念

小区以“原生态”作为环境景观设计的主要理念，努力创造一个都市中的幽静环境，以适应和满足现代人对脱离喧嚣、亲近自然生活的渴望。

5.2 设计风格

以叠水、喷泉、溪流步道的水景元素，茂密的、色彩丰富的、多层次的植物配置，别具一格的景观亭子，朴素自然的石材铺贴，精致的喷水雕塑，营造出有现代特色的园林。

5.3 景观组织

根据住宅规划形态景观道路分主次直曲设计，增添小区步行的乐趣性。在主入口处布置了柱廊、台阶、旱喷广场等景点。各组团由景观轴线串联成南北景观长廊。流水、特色亭、儿童池、游泳池、观鱼亭、跌水小溪等景观丰富多变，移步换景。

6 结语

本案城中村改造模式：引入资金，开发商主导型。这种模式优点在于可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，但缺点是开发商在缺乏政府约束和指导的情况下，很难保障村集体和村民的利益。由于城中村改造牵涉到各方的利益，更加关乎村民的切实保障，因此在进行城中村改造过程中，必须要从实际情况入手，不仅可以通过法律法规或行政手段来保障村民的利益，也可以通过制定系统科学的规划方案来实现各方的要求，从而使城中村改造能够顺利进行。

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[4]沈磊，钟德祥.城中村改造设计实例分析[J].山西建筑，2007（17）：55-56.

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TU984

A

1673-1093（2015）06-0054-04

陈乐中（1976），男，高级工程师，建筑方案设计专业，方案所所长，研究方向：建筑设计、城市规划设计。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.06.012

2015-02-25；

2015-03-02