影响我国房地产价格因素分析

2015-12-24顾翠伶赵帅周口师范学院数学与统计学院文彭可歌周口市统计局

商业文化 2015年15期

文/顾翠伶赵帅周口师范学院数学与统计学院文/彭可歌周口市统计局

本文定量分析影响房地产市场价格的因素，首先选取合适的变量以作为计量经济学建模的基础，利用多元线性回归模型进行计量分析，从供给因素、需求因素、国内生产总值方面对我国房地产价格的影响因素进行定性分析与定量分析并提出遏止我国房地产价格过快上涨的对策和建议。

房地产/多元线性回归模型/供给因素/需求因素

引言

房地产业作为推动我国经济增长的重要产业之一，其健康发展对于全面建设小康社会的目标的实现具有非常大的意义，所以不少学者开始研究房地产发展理论，关注房地产价格的变动趋势，房地产业在发展的过程中也出现很多问题，房价的快速增长已引起了学术界、党和政府以及广大民众的普遍关注。

一、房地产价格影响因素定量分析

影响房地产价格的因素有很多，大致可以分为三类：供给因素，需求因素及其他因素，选取具体量化的因素，以2000-2013年的数据作为样本数据建立模型（数据来自中国统计年鉴）。利用计量经济学中的多元线性回归模型分别研究房地产价格与供给因素，需求因素及其他因素之间的定量关系。

图1 住宅类房地产平均销售价格趋势图

由图1可以看出我国住宅类房地产的平均销售价格呈现相对稳定的增长趋势.

（一）房地产价格与供给因素之间的关系

建立房地产价格与供给因素之间的多元线性回归模型，在这里选取的供给因素有：房地产开发投资额、竣工面积、土地价格，分别用X1, X2,X3表示，利用Eviews软件对搜集到的数据建立模型为

由模型结果可以知道20.9912

R = 模型拟合较好，但是变量 2X 对被解释变量Y 的影响不显著，必须从模型中去掉 2X ，去掉不显著的变量，重新建立模型得（1’）.

由模型（1’）可以看出，可决系数20.9912

R = ，表明房地产价格的变化的99.112%可由房地产开发投资与土地价格的变动来解释.F = 733.0993，通过查表可以知道，房地产开发投资额、土地价格的变动的共同影响是显著的。

（二）房地产价格与需求因素之间的关系

建立房地产价格与供给因素之间的多元线性回归模型，在这里选取的需求因素有：房地产销售总额、城镇总人口数、居民家庭人均可支配收入，分别用 X4, X5,X6表示，利用Eviews软件对搜集到的数据建立模型为：

由模型2可以知道变量 5X 不显著，从模型中去掉，重新建立模型得（2’），

由模型（2’）可以看出，可决系数20.9959

R = ，表明房地产价格的变化的99.592%可由房地产销售总额与居民家庭人均可支配收入的变动来解释.F = 1585.972，通过查表可以知道，房地产销售总额、居民家庭人均可支配收入的变动的共同影响是显著的。

（三）房地产价格与国内生产总值之间的关系

建立房地产价格与国内生产总值之间的回归模型，利用Eviews软件对搜集到的数据建立模型为：

由模型结果 R2= 0.9884可以知道，模型拟合较好，表明房地产价格的变化的98.842%可由国民生产总值的变动来解释.

二、防止房价过快增长的政策建议

主要政策为：要不断控制我国房地产建设用地的供给总量，调整供给的结构，促进农村集体所有制的流转，保证房地产开发投资总额和竣工总面积的增长，要控制房地产建筑成本，满足正常的需求，遏制投机性等需求，建立与房地产市场相配套的税收体制和房地产市场泡沫预警机制，防止通货膨胀率.上面这些措施对我国政府制定宏观调控政策具有重大的指导意义.