成本逼近法在土地评估中的应用探讨

尔 敦周瑞平

1.内蒙古师范大学地理科学学院 呼和浩特 011500 2.内蒙古师范大学地理科学学院 呼和浩特 010022

成本逼近法在土地评估中的应用探讨

尔 敦1周瑞平2

1.内蒙古师范大学地理科学学院 呼和浩特 011500 2.内蒙古师范大学地理科学学院 呼和浩特 010022

基于成本逼近法在评估土地使用权市场价值估价过程中的分析研究，依据成本逼近法，探讨估价步骤中各参数的取值原理与依据，发现作为联系成本与市场价值纽带的土地增值率的取值存在的一些问题。通过总结、分析运用成本逼近法进行土地评估过程中存在的问题，提出了成本逼近法今后发展方向的相关建议，进而指出分区域建立网格增值率来调整重置成本，减少市场偏差。探讨旨在为目前我国各地进行的土地评估工作提供一种思路。

成本逼近法；土地评估；市场；土地增值；网格增值收益率

1.成本逼近法评估

1.1 基本计算公式

采用成本逼近法从事土地价格评估时，公式1如下所示[1]：

式中：P——待估土地（宗地）价格；

Ea——土地（宗地）获得费；

Ed——土地（宗地）开发费；

T——税费；

R1——利息；

R2——利润；

R3——土地增值；

PE——土地成本价格。

1.2 估价步骤

评估某一待估土地（宗地）时，首先要进行合理性判辨，判断其是否适用于成本逼近法。若不适用，需选用其他评估方法；若可以运用该方法,则可按以下程序评估:

（1）确定土地获得费。取得土地或宗地的各项费用要以评估当地近期实施的征地政策及相关标准和实际发生的客观费用为准。不同情况如下：

a）征收农村集体土地时，土地获得费即为征收补偿安置费用。

b）征收国有土地使用权时，土地获得费即为征收补偿安置费用。

c）正常土地市场交易获得，土地获得费即估价期日土地的客观市场价格。

（2）确定土地开发费。土地开发费即按待估土地（宗地）设定的开发程度下应投入的各项客观费用计算。

（3）确定各项税费。税费即土地获得、开发过程中应向政府交纳的费用，一般包括：占用耕地的耕地占用税和开垦费用、新菜地开发建设资金、征地相关管理费以及政府规定的教育附加费等其他直接相关的税费等。

（4）计算土地开发利息。按照设定的开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入需支付的利息。开发周期超过1年时，利息应按复利方式计算。

（5）计算土地开发利润。按照开发性质及当地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算合理利润。

（6）测算土地增值。土地增值需依据土地所在区域内，因用途等使用条件改变或进行开发而产生的价值增加额或比率测算。

（7）进行价格修正。初步测算土地（宗地）价格后,需依据评估土地在当地的地理位置及土（宗）地条件,再做其他个别因素修正。

具体情况:a）若土地增值是依据有限年期的土地市场价格与成本价格的差额来确定的,不再另行年期修正；

b）若土地增值是依据无限年期的土地市场价格与成本价格的差额来确定的,土地增值需与成本价格一并进行年期修正，修正系数如公式2所示[1]：

式中：K——年期修正系数；

r——土地还原率；

n——土地使用年期。

c）若评估土地（宗地）为出让土地,则需进行剩余使用年期修正。

1.3 适用范围

成本逼近法一般适用于新开发的土地或土地市场欠发育，少有交易的地区或类型的价格评估。

2.成本逼近法的探讨

2.1 对成本逼近法的探讨

（1）原理缺陷如何弥补

成本逼近法所应用的基本原理在土地评估时一般用于成交案例比较少，没有收益的土地用途上，比如基础设施、公共建筑等。这种评估方法不会及时准确反映房地产市场的波动情况，一般相对于市场价格是偏低的，故常用于底价的评估过程。我们知道，成本逼近法中能够直接体现土地市场价值的因素只有土地所有权收益，然而其仍然以成本为基础，成本的测算不同程度上受到许多不确定因素的影响，与市场产生偏差。因此，运用成本逼近法评估土地价格存在着很大的理论缺陷或弊端。

（2）增值收益率确定的难易程度、取舍情况

①计算和确定增值收益率可依据不同土地用途确定各种土地的增值收益率范围，再根据各细分区域确定具体的增值收益率[6]。然而在土地评估过程中要得到准确的数据，需做到像基准网格地价覆盖全域那样的网格数据[7]。还要更多、更充分地分区域进行商服用地、住宅用地、工业用地的土地价格评估来进一步明确增值收益率的内涵。若通过对建立网格增值收益率区片图的建立及完善和更新，我们可以通过查找相对应网格区域的增值收益率，将重置成本调整为评估区域相应的市场客观价值，但其工作量很巨大，不建议采取。

②若依据相同区域、相同土地用途的土地交易案例与土地成本的比率确定具体的增值收益率。但是这样的话倒不如直接运用市场法进行修正。

③成本逼近法可作为投入成本价格分析，但作为市场交易价格需慎重。

运用成本逼近法评估得到的土地价格作为土地再开发或土地获得过程中的成本支出是一个很好的方法，若只是为了核定土地资产或进行财务处理时，都可直接应用。但若直接作为交易价格，必须要谨慎，甚至要采用多方法综合评定评估结果，进行相互校核验证。

从以上的分析知道，不同用途、不同区域的土地增值收益率可能相差悬殊，若要确定一个合理的数据必须要从交易市场上获取数据。而其他评估方法利用这些从交易市场上获取的数据还更容易些，如：收益法利用租金[8]、市场比较法利用交易案例[9][10]等。

3.建议

3.1 关于成本逼近法发展方向的建议

①土地增值率是联系成本与市场价值的纽带，因此研究土地增值率是关键。土地增值的多少实际掌握在政府手中，不同规划、用途的宗地价值差别较大。基于对评估区做全域统计分析其工作量很巨大，但我们可以分典型区域，建立像网格地价一样的网格增值收益率[11]。明确增值收益率的内涵：分为商服用地、住宅用地、工业用地。

网格增值率的建立：

（1）确定各用途级别网格增值率；

（2）建立网格增值率区片图；

（3）建立网格增值率修正体系，保障体系；

（4）建立网格增值率成果应用指南。

通过对典型区域建立网格增值率区片图定期完善与更新，我们可以查找相对应的收益率，将重置成本调整为相应的市场客观价值，从而达到对成本逼近法的科学合理利用。

②基于土地增值率一定程度上难以获得，若在没有得到合理的确认之前，在评估过程中应当尽量少运用成本逼近法或与其他评估方法综合对比运用。

（

）：

[1]中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014：城镇土地估价规程[S].中国国家标准化管理委员会中华人民共和国国家质量监督检查检疫总局联合发布.2014.

[2]凌学东.集体土地房屋征收补偿估价方法探析[J].中国房地产.2015（06）.

[3]毕宝德.土地经济学（第六版）[M].北京∶中国人民大学出版社.2010.341-355.375-376.405-413.426-427.

[4]赵丽.我国城市地下空间土地使用权价格分析与探讨[J].地下空间与工程学报.2015（02）.

[5]徐爽,李宏瑾.土地定价的实物期权方法∶以中国土地交易市场为例[J].世界经济.2007（08）.

[6]张聪聪,马仁会,苏蒙蒙等.城镇土地增值收益率与土地等别的相关分析[J].国土资源科技管理.2013（5）.

[7]张金亭.城市网格基准地价评估方法[D].武汉大学.2011.

[8]闫晓慧.“收益法”在房地产估价中的应用[J].中国物价.2010（01）.

[9]蔡剑红,朱道林.市场比较法的不确定性传播研究[J].中国土地科学.2015（04）.

[10]肖争鸣,王海森.基于模糊数学理论的房地产市场比较法改进——以厦门市为例[J].资源与产业.2014（06）.

[11]李克,聂宜民,夏斐等.数字地价模型对基准地价成果补充的研究——以诸城市为例[J].安徽农业科学.2015（12）.

Discussion on the Application of Cost Approach in land Evaluation

1.College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 011500,China; College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 010022,China

Based on cost approach in evaluating the land use right market value appraisal in the process of analysis and research,preliminary discussion on the cost approach,clear steps appraisal value of each parameter in the principle and basis,find as a link between cost and market value of land value increment rate of some problems.Summary and analysis by using the cost approach to evaluate land,put forward related Suggestions on the problems existing in the process of development direction of the cost approach in the future,and at the same time points out that establish grid areas to adjust the replacement cost,hence reduce the deviation of the market.Discuss the land evaluation work of our country is aimed at providing a train of thought.

cost approach;land evaluation;market；land value increment；grid value-added rate of return

尔敦（1991-），男，内蒙古包头市人，硕士研究生，主要研究方向为土地规划与设计、土地资源管理。

周瑞平（1977-），男，内蒙古呼和浩特市人，博士，内蒙古师范大学地理科学学院副教授，主要研究方向为土壤地理学与土地资源管理学。