地价与房价高企的关系辨析※<br/>——理论与证据

地价与房价高企的关系辨析※
——理论与证据

2015-12-23王祖山何立华

现代经济探讨 2015年1期

王祖山何立华

地价与房价高企的关系辨析※
——理论与证据

王祖山何立华

对房地产市场定价行为的理论分析表明，房价高企是由中国当前房地产及其土地要素市场的特殊结构决定的，即开发商和地方政府的利益相互依赖——“双重边际成本加成定价”的结果。实证检验表明，房价和地价是一种互为因果、相互促进的关系。高房价已经偏离了经济基本面，这主要体现为人均收入水平和人工成本等基本经济因素对房价缺乏显著的影响。

房价地价土地财政

一、引言

住房问题是事关大众福祉的大事，也是难题。1994年7月，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其核心是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。经过10多年的努力，住房市场化改革一方面明显地改善城镇居民的居住条件，统计资料显示，1990年中国城镇居民人均住宅建筑面积为13.70平方米，到2005年则增加到26.11平方米。另一方面，极大地促进和推动了房地产及相关行业与市场的发育和完善，至2009年，建筑业的总产值，占国内生产总值的6.58%。不过在居住条件改善的同时，城镇住房的市场化改革带来房价的高速上涨，2003年全国商品房平均价格为3225元／平方米，到2009年，平均房价为6644元／平方米。高企的房价使得许多的家庭望房兴叹：中国社科院发布的《2010经济蓝皮书：中国经济形势分析与预测》表明，城镇居民的房价收入比高达8.76，在中国85%的家庭没有能力购买住宅。

在受到中央政府的严密监管和严格调控的背景下，房价何以居高不下？这是本研究要回答的核心问题。对此问题的回答，希望有助于理解众多居民无法承受的高房价形成的内在机理和具体决定因素，相应地，也希望为中国未来住房政策的方向以及需要采取的措施提供参考。

二、文献综述及简要的评论

居高不下的房价很大程度聚集和体现了转型中国在经济、社会和政治等方面的矛盾和问题，城市房地产价格及其决定的因素自然成为学术界探讨的热点。和一般的商品相比，住房具有独特的属性，如不可移动性、异质性、高价值性以及消费和投资的双重性等，但在大部分的国内相关研究中，分析住房价格的影响因素却和一般的商品并无本质的区别。

影响房价的经济基本面因素通常可分为市场供求因素和非市场因素。以市场供需为研究视角的文献，通常的做法是基于一系列基本面因素构建价格模型，以检验模型中影响房地产价格的显著因素，如收入、利率、信贷以及股市等。

基于研究相关性的考虑，居民收入往往被视为是最为重要的影响房地产价格的潜在因素。随着居民收入的增加，住房的市场需求曲线右移，在其他条件不变的情况下，这会促使房价的上升。中国仍然是一个中低收入的发展中国家，收入约束可能是制约房地产需求的一个重要因素。利用1999～2006年31个省市的面板数据，董志勇等（2010）的实证分析表明房价推动力的主要来源是需求方，其中需求因素中的人均收入对房价的影响较为明显。与之类似，沈悦和刘洪玉（2004）使用1995～2002年14个城市的面板数据，研究表明城镇居民家庭人均可支配收入增长10%，引起住宅价格上升9%～11%。但在中国房地产市场短短20多年的发展过程中，居民收入水平及其增长速度和房地产价格及其上升速度存在显而易见的差异，但名义利率和实际利率在住房价格突飞猛进时期并没有显示出类似的变动。因此，人们有理由怀疑这些因素对房价的实际影响。如周京奎（2005）的研究经验发现房地产价格受可支配收入和利率的影响很小，房地产价格的上升主要是由投机推动。由于该研究使用的是14个城市的截面小样本数据，其结论合理性值得怀疑。但余华义（2010）基于1998～2008年中国35个大城市的面板数据，发现房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系，宏观调控后房价偏离了经济基本面。

虽然城镇住房制度改革主要是以市场化为导向的，前10年，无论是中央政府还是地方政府对房地产市场的干预具有明显的范围广、程度深的特征。正因如此，在市场因素之外，学者们更倾向于把一些制度性因素纳入到分析之中。与其他国家不同，中国房地产市场的制度环境有一个显著特征，即土地并非私有。因此，在影响房地产价格的非市场因素分析中，土地及其价格往往是最受关注的重要因素之一。土地及其价格因素之所以被关注，一个最为直接的原因是它们是影响住房总成本和供给的基础因素。宋勃和高波（2007）的研究表明，在1999～2006年间，中国地价占房价的平均比重基本保持在25%左右，大多数城市处于20%～40%之间。1990～2006年的统计数据表明，房屋销售价格指数和土地交易价格指数相关系数高达为0.928。梁云芳和高铁梅（2006）的研究表明，在各类供给因素中，土地交易价格的变动对住宅价格的变动有显著的同向影响。通过对中国面板数据的分析，平新乔和陈敏彦（2004）认为，房价上涨的推动因素主要有土地价格、银行信贷和外资进入，在5%的显著水平上，土地价格每上升1%个百分点，楼盘价格会上升0.78%。不过，更多的学者倾向于认为地价和房价之间并非简单的单向关系。如刘琳和刘洪玉（2003）认为，从需求角度看，房价的上升会刺激对土地的需求从而推高地价；从供给角度看，作为房地产生产中的成本的重要组成部分，地价的升高同时也会对房价带来正向的影响。在实证文献方面，周京奎（2006）等的研究表明，地价是由房价内生决定的；与之类似，王学龙和杨文（2012）基于国际比较表明，二者关系是房价决定地价，而非地价决定房价。与此不同，余华义和陈东（2009）的研究则表明，在长期均衡中，中国的房价与地价呈现正向相关关系，互为对方Granger原因。

现有研究虽然展现了大量的真知灼见，但或多或少存在某些不足：如实证并非建立在严谨理论分析的基础之上，或者有理论分析但缺乏相应的实证检验；如实证检验中忽视了某些重要的解释变量，如人口因素，而大量的理论分析表明人口因素是影响房价的最重要因素之一；如采用住房价格指数数据并没有进行定基转换。本研究拟基于房地产及其要素市场的特殊结构，探讨房价高企的内在原因，通过建立计量模型对理论分析得到的观点进行实证检验。

三、房价高企的理论分析

1.中国房地产市场的基本特征

中国房地产市场的特殊性主要体现在土地要素供给上的地方政府垄断和房地产产品供给上的开发商寡头垄断。从房地产产品的供给看，基本上形成了一种不完全竞争的格局，即具有一定的寡头垄断特征。一方面，当前中国房地产市场存在显著市场进入障碍和壁垒。房地产是资金密集型行业，房地产开发商的融资始终面临着非常大的障碍：如随着2004年政府规定的房地产开发资本金比例的提高，资金实力较弱的开发商从金融机构获得资金的难度更大了；如国家经营性土地出让采取“招、挂、拍”方式的转变使得中小开发商在与资金实力雄厚的大开发商竞争中处于极为不利的地位，不仅增加了中小开发商的生存难度，同时也提高了行业的进入门槛，从而为房地产市场供给的寡头垄断创造了客观条件。另一方面，与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置、建筑结构、建筑面积、建筑装修、配套设施、物业管理以及产权性质等。在通常的情况下，房地产的空间位置是固定的，即房地产属于不动产。由于地理位置以及建筑风格、结构、面积、装修等方面存在的差异，每一宗房地产都或多或少地具有一定的异质性。房地产的异质性则使得每一宗房地产具有一定的不可替代性。房地产的不可移动性使得房地产不能像其他商品那样通过运输来调剂不同地区之间的供需余缺。两种因素的存在，都会使得开发商不是一个市场价格的被动接受者，而是或多或少地拥有一定的产品定价能力。

中国房地产市场的另一个特殊之处在于土地要素供给上的地方政府垄断。从产权的名义归属看，城市中的土地全部归国家所有，中央政府并不直接掌握任何土地，各级城市政府是当地城市土地的实际所有者，是城市建设用地的唯一供给者。从义理上讲，政府部门追求的目标本应该与追求利润最大化的企业有本质的区别。但在实际的土地管理和“经营”中，城市政府扮演的却是一个“理性”的垄断供应者角色：一方面尽量压低征地成本，另一方面则尽量抬高土地出让价格，追求的恰恰是土地出让收益最大化。其结果是，从收入角度看，土地出让金收入以及与此相关的税费等日益成为城市政府财政收入不可或缺的部分；①统计数据显示，2001年全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%；而2009年该比例已上升为48.8%，期间有几年该比例甚至一度超过50%。从支出角度看，城市政府越来越依靠出让土地使用权来维持地方财政支出，即所谓“土地财政”现象。②关于土地财政成因的探讨，主要有两种解释：一种认为土地财政是迫于财政压力，不得已而为之；另一种则认为，在政绩考核体制背景下，地方政府为追求政绩而有意为之。

2.房地产价格决定的理论分析

房地产的需求与其他商品并无显著的区别。市场需求是由房地产的价格P、居民的收入Y、消费者的偏好PR、其他相关商品的价格Pr、消费者的规模和数量N以及消费者对未来的预期E等因素决定的。因此，把房地产市场的需求函数记为：

就供给分析，中国房地产产品市场是寡头垄断市场，开发商具有一定的产品定价能力。③从供给的角度看，中国房地产市场基本上是一种寡头垄断格局。这一推断也可以从中国的现实情况得到印证。由于环境和条件的不同，寡头厂商所采取的定价策略可能存在巨大的差异。开发商之间并不是一种纯粹的竞争关系，呈现的更多地是垄断格局。从博弈的角度看，开发商之间的关系更多地具有一种无限博弈色彩，通过相互配合，制定明显高价成为可能。只要都制定高价，开发商之间的这种配合或“合作”可以增加各自的利润，但这是以牺牲消费者的利益为代价的。例如在土地交易中，即使地方政府土地出让采取了“招拍挂”的方式，即使“无法”实现官商勾结，在现行有关法律法规很难有效规避的条件下，通过合谋，多个开发商可以联合起来像一个垄断者一样和地方政府部门进行讨价还价；例如通过大量囤地、形成额外的生产能力，市场中的开发商可以有效地防止潜在对手的进入；又例如通过不惜成本地创造“地王”，某些开发商成为“可信”的行业价格领导者，使房地产的价格维持在较高水平上。而从结果看，在历年富豪榜上，为数不少的开发商成为了常客。有理由相信，相对于竞争，合作和串谋更应该是房地产行业的常态。房地产开发商的定价行为归结为求解下面的这一利润最大化问题：

其中，C（Q）为房地产的开发成本，它通常由原材料、人工以及土地等成本构成，是房地产开发数量的函数。根据利润最大化的一阶条件以及式（1），可初步推断，房地产的价格不仅和影响市场需求的居民收入以及消费者规模和数量等因素有关，同时还和影响房地产开发边际成本的有关因素相关。如果不考虑其他要素成本，或者其他要素的价格为外生常数，则房地产开发商的最优化意味着地方政府将要面对的土地需求曲线实际上就是开发商的边际收益曲线。

地方政府土地出让的决策考虑地是在清楚土地价格是如何影响开发商的定价行为的前提下，地方政府如何确定土地价格来实现财政收益的最大化。从房地产开发的角度讲，作为一种必不可少的投入要素，土地的供给数量与房地产的产出面积存在着对应的关系，即房地产开发中的容积率。而土地价格影响房地产开发的边际成本，从而间接影响市场最终实现的销售价格和销售数量。因此，土地价格的高低客观上同时决定了地方政府土地出让数量的多寡。房地产开发中的容积率由城市规划相关法规决定。为便于分析，假定土地需求的数量等同于住房需求的数量，地方政府的土地出让决策归结为下式的最大化问题：

其中，PL为土地价格，CL（Q）为土地的供应成本。

根据式（3）最大化的一阶条件以及式（1），土地价格既和影响房地产市场需求的相关因素有关，同时还受征收土地相关成本等因素的影响。

上面的理论分析还表明，中国的房地产价格之所以居高不下，原因在于土地要素供给上的地方政府垄断以及房地产产品供给上的开发商寡头垄断。由于普通城市居民不仅直接受到产品市场的开发商供给垄断的影响，同时还间接受到要素市场的地方政府土地供给垄断的影响，接受的只能是这两个垄断者的“双重边际成本加成定价”。由于住房是一种基本生活必需品，其需求弹性一般较小，因此房价的高企自然成为了“合理”的市场现象。

四、房价与地价：实证分析

1.模型、变量及数据

上一节的理论分析表明，房价不仅与影响房地产市场需求的因素相关，而且还受到和房地产开发可变成本有关的因素的影响。与此相对应，除了房地产价格因素之外，土地价格也与影响市场需求的相关因素有关，同时还受土地征收成本因素的影响。因此，有理由怀疑房价与土地价格之间存在相互依赖、互为因果的关系。下面选择联立回归方程来检验二者之间是否存在这种关系。

根据经验，影响住房需求的收入因素通常指一个家庭的总收入。在本研究中，我们选择城市人均可支配收入作为收入水平的度量指标。相对城市人均GDP，人均可支配收入是能更好反映购房能力的指标。①除了收入因素外，影响人们购房支付能力的因素还包括住房抵押贷款条件，如利率、贷款期限以及抵押贷款率等。选择城市常住人口数量来度量消费者规模和数量因素。由于影响住房需求的消费者偏好、其他相关商品价格以及消费者对未来预期等因素，要么难以观察，要么数据难以收集，因此并未把这些因素纳入到实证分析中，虽然使用同期的地价和房价指标间接地体现了消费者的预期因素。至于房地产开发可变成本有关的因素，除了土地价格因素外，考虑到各地原材料价格差异主要受运输成本的影响因而差异较小，因此我们只考虑住房开发中人工成本因素的差异，选择各地在岗职工平均工资作为度量指标。

除了影响住房需求的相关因素外，影响土地价格的因素主要是土地征收的相关成本。显然，其中最重要的是支付给土地原使用者的补偿款。征收补偿或拆迁补偿核算的主要依据是住宅或者非住宅房屋的实际价值。这种价值主要由城市整体发展水平和未来发展前景等所决定，一般而言，城市发展水平通常用该城市所拥有的各种公共设施数量和质量来衡量。在这里采用的指标是年末实有城市道路面积（Road Area）。设定检验房价和地价相互关系的联立方程模型如下：

在本研究中，土地价格数据来源于《2010中国国土资源统计年鉴》，使用的是居住地面地价水平指标。其他变量的数据则来源于《2010中国城市统计年鉴》，其中，房价数据由住宅销售额和住宅销售面积两个指标计算而得。在本研究中，我们收集了105个样本数据，除了包括直辖市、省会城市以及计划单列市在内的36城市外，还包括省、自治区的其他69个重点城市。②这105个重点城市的具体名单可参见《2010中国国土资源统计年鉴》第222页。

2.回归结果及解释

考虑到联立方程模型可能存在随机误差跨方程相关的情况，使用三阶段最小二乘法（3SLS）对模型进行参数估计。同时对模型做了两个方面的检验，即Hausman联立性检验和回归结果的稳健性检验。在Hausman联立性检验中，把方程（4）回归生成的残差序列加入方程（5）后，再次回归得到的结果表明，残差序列是显著的异于0；而对方程（5）回归得到的残差序列进行类似的操作也显示了同样的结果，即拒绝“无联立性”的原假设。另外，为了检验回归结果的稳健性，分别用人均GDP代替人均可支配收入，用城市医生数代替城市道路面积，多次回归的之后并没有发现结果之间有显著不同。根据Eviews输出的结果显示，对方程（4）LP和UP在1%的显著水平上影响是显著的，对方程（5）HP和UP在1%的显著水平上影响是显著的。

根据上面的回归结果归纳如下：

其一，回归结果表明，房价和地价之间存在显著的互为因果且相互促进的关系。就地价对房价的影响而言，在其他条件不变的情况下，地价水平上升1%将会导致房价上涨0.576%。房价对地价的影响更为强烈：在其他条件不变的情况下，房价上涨1%将会导致地价上涨1.218%，究其原因，在产品市场和要素市场皆为垄断的市场结构中，处于上游的垄断厂商的需求曲线实际上就是处于下游的垄断厂商的边际收益曲线，因此更为陡峭（考虑到现实容积率是大于1的，则更是如此）。相对于开发商，对于房地产市场需求方面的任何变化，地方政府部门对土地出让的定价必然会有更大地反应。由于向下倾斜的市场需求曲线总是比其边际收益曲线更为平坦，所以相对于开发商，房价上涨，地方政府将获得更多的利益；而房价下跌，地方政府将蒙受更多的损失。正因如此，地方政府更希望房价维持在一个较高的水平之上。另外，我们的分析同时还可以解释中央政府调控楼市的有关政策为何初始是来势汹汹，结局却往往是事与愿违。原因在于，中央政府推出的以限贷、限购和保障房等为主要内容的调控政策都会对房地产的市场需求造成负面影响，从而与地方政府土地财政收入最大化的内在诉求相冲突。这样，地方政府有意或无意地、直接或间接地抵制甚至违抗中央政府相关调控政策也是非常自然的事。

其二，城市人口因素对房价和地价都有正向且显著的影响，而其他因素影响则都是不显著的，虽然其估计参数的符号和理论分析中的相一致。在其他条件不变的情况下，城市人口的数量越多，意味着住房和土地资源相对更为稀缺，往往也意味着住房和土地需求曲线更为远离原点，因而最终体现为更高的房价和地价。相对于其他不显著的因素，我们更为关注居民收入因素。居民收入因素的影响不显著，意味着高企的房价已经偏离了现行收入条件下居民实际购买能力。出现这种结果的可能原因是，当代中国人相对而言较为重视子女的福利，因此从包括父母的收入和储蓄在内的“大家庭”收入视角来考察居民的住房消费购买能力可能更为符合现实。也就是说，可能正是预期到中国父母为其购房困难的子女分忧解难的意愿更为强烈，住房市场和土地市场的垄断者因此可以把房价提高到一个超过个人收入所能承受的价格水平。

五、结论及政策建议

本研究的主要结论是：（1）房价高企是由中国当前房地产及其土地要素市场的特殊结构决定的。普通城市居民面对的不仅是产品市场的开发商供给垄断，而且同时还间接受到要素市场的地方政府土地供给垄断的影响，接受的只能是这两个垄断者的“双重边际成本加成定价”。由于住房的需求弹性一般较小，因此结果自然是房价的高企。（2）理论分析和实证检验都表明，房价和地价是一种相互依赖、互为因果的关系。（3）人口增加一方面提升了住房的市场需求，另一方面激化了人口与土地之间的矛盾，从而使得土地价格以及征地成本上升，对房价和地价都有正向影响。（4）高高在上的房价已经偏离了经济基本面，这主要体现为人均收入水平和人工成本等基本经济因素与房价缺乏稳定的对应关系。

由于高企的房价主要是由当前房地产及其土地要素市场的特殊结构以及地方政府追求土地短期收益最大化所引起的，因此促使房价向经济基本面理性回归的根本途径是改变地方政府对土地短期收益最大化的偏好，并打破房地产开发商的垄断地位。前者势必要求完善中央政府对地方政府的政绩考核制度以削弱地方政府“以地生财”的动机，调整目前公共财政体制以缓解地方政府对一次性卖地收入的过度依赖；后者则需要为房地产市场引入更多的竞争因素，如提升土地拍卖的计划性和透明性、在遵循房地产开发规律的基础上控制过大规模地块的整体出让、以及通过建设保障房廉租房等为城镇居民提供更多的替代产品等。

1.董志勇、官皓、明艳：《房地产价格影响因素分析：基于中国各省市的面板数据的实证研究》，《中国地质大学学报（社会科学版）》2010年第2期。

2.沈悦、刘洪玉：《住宅价格与经济基本面：1995～2002年中国14城市的实证研究》，《经济研究》2004年第6期。

3.周京奎：《货币政策、银行贷款与住宅价格：对中国4个直辖市的实证研究》，《财贸经济》2005年第5期。

4.余华义：《经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价》，《财贸经济》2010年第3期。

5.宋勃、高波：《房价与地价关系的国际比较研究》，《亚太经济》2007年第3期。

6.梁云芳、高铁梅：《我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析》，《管理世界》2006年第8期。

7.平新乔、陈敏彦：《融资、地价和楼盘价格趋势》，《世界经济》2004年第7期。

8.刘琳、刘洪玉：《地价与房价关系的经济学分析》，《数量经济技术经济研究》2003年第7期。

9.周京奎：《城市土地价格波动对房地产业的影响：1999－2005年中国20城市的实证分析》，《当代经济科学》2006年第7期。

10.王学龙、杨文：《中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析》，《经济评论》2012年第 4期。

11.余华义、陈东：《中国地价、利率与房价的关联性研究》，《经济评论》2009年第4期。

［责任编辑沈卫平］