浅谈城中村改造存在问题及解决对策

徐军亮（杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心，浙江　杭州　310052）

浅谈城中村改造存在问题及解决对策

徐军亮
（杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心，浙江杭州310052）

摘要：城中村改造作为城市有机更新、提升城市品位、改善百姓生活品质的实事惠民工程，是集项目建设、招商引资、基础设施与一体的综合性工程。

关键词：城中村；问题；对策

一、加快城中村改造存在的主要问题

城中村改造积累了一些有成效的谈判、拆迁、建设、管理及回迁安置等改造经验；但不可否认，也存在许多老问题和在改造过程中出现的一些新问题，影响了改造进程，甚至有导致改造停滞的可能性。

（一）粗放规划致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最终目的是为了提高百姓的生活品质，当前规划上偏重住宅、商业等项目的控制性规划，而对学校、医院（社区卫生院）、停车场、绿地、农贸市场等民生项目的规划相对薄弱，给回迁居民带来诸多不利。二是病灶丛生难以连片。以片为单位进行的城中村改造仅仅满足了农居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡资金缺口的平衡用地的规划，导致村域范围内的一些零星地块的农户成为无主实施的三不管地带，无法实现真正意义上的整村改造，更难以连村成片。三是仓促调整拖延时间。一些已经审批下来的项目因拆迁、住宅与商业用地比例不合理、配套设施不全、布点不合理等原因往往到最后又要对原规划进行重新调整，这些调整既花费了大量的人力、物力、财力，还影响区块推进速度。

（二）前期审批手续办理期限较长。项目建设涉及立项、规划、用地等行政部门，环节多，程序复杂，周期长，难度大，从立项到开工建设需要很长时间，极大地影响了项目建设进度。

（三）拆迁“妖魔化”现象愈演愈烈。媒体基于为百姓获取公平、公证和合法利益的报道值得肯定。但社会上现在有些媒体为了博取眼球过多、过大地渲染暴力拆迁、违法拆迁以及钉子户为抵抗拆迁而采取的跳楼、自焚等极端社会事件，再加上网络、微博等不可控宣传平台的无限转载和传播，政府拆迁尤其是强拆已经成为一种条件反射式的“违法”行为。

（四）诉求多样化回迁安置成新难。一是在安置房建设方面，回迁户既关注户型、外观、外墙保温、小区绿化、电梯品牌等能直观反映安置房品质的一些软件和硬件；又关注出行、上学、看病、购物等涉及今后衣食住行需求的配套环境，常成为拒绝安置的重要理由。二是在阳光安置方面，由于缺少沟通和交流，回迁户对政府在房源供应、户型搭配和公开性，选房的公正性存在一定的疑虑，甚至可能激化，导致无法安置。三是回迁户自身利益需求方面，一些回迁户因地段位置不佳，房租收益远不及超期安置补偿费，随以各种理由拒绝安置。

（五）政府强制拆迁手段作用有限。一是政策执法范围有限。二是司法强迁周期过长程序复杂。三是强迁带来的副作用正在发酵。

二、加快推进我区城中村改造的对策和建议

（一）坚持策划下统筹规划与动态跟踪规划相结合。要站在全区的高度上，根据各片区城中村改造实际情况有层次引进项目，以实现产业化与城市化的有机融合。一是坚持大策划为前提统筹产业布局。产业布局要在充分调研环境、资源、人口等要素基础上统筹策划，要重点考虑综合成本、资源利用效率和可持续发展等因素分层次加以规划设计，避免项目同质化和一般意义上的理想化指标平衡。二是强化改造片区内功能性规划。要充分利用城中村改造范围内“从零开始”这一有利条件，合理布局学校、医院、绿化、停车场、农贸市场等配套项目规划，减少过程调整。三是借力基础设施建设连点成片。坚持谁做地谁负责的原则，借助主次干道、支小路、城市公园及防护绿地等基础设施或公建配套的规划建设，带动零星地块改造，打通断头路，实现连点成片，互通成网。

（二）建立协调联动机制，开通审批“绿色”通道。针对目前项目审批时间较长，滞后于项目建设进度，影响城中村改造进程的现状，建议进一步提高工作效率，加快审批程序，明确工作时限，避免反复和折腾，为城中村改造项目创建审批“绿色通道”，促进项目的批准与实施。

（三）多方运用宣传平台，强化正面舆论宣传。一要充分利用村级组织与村民在亲情与感情优势，加大拆迁政策宣传力度，在更大程度上赢得拆迁户的理解和支持。二要从政府层面牵头通过报纸、电视等媒体大力开展正面舆论宣传，形成较为全面的社会认识。

（四）建立高层次牵头机构，协同推进共发展。片区改造要在全区一盘棋基础上推进，建议组建一个规格较高的大协调牵头机构，对内重点协调解决各部门改造步伐不一致、责任不清等问题；对外做好市做地主体的沟通联络，以保障区域间道路、绿化、公共交通等基础设施、公建配套的同步化推进，真正实现建一片成一片。

（五）拉高标杆提品质，强化沟通谋共识。在全区安置房建设的户型、外立面材料、电梯品牌、小区绿化等拆迁户能直观感受的项目上提高档次，并统一细化安置房装饰安装标准，细化小区弱电和智能化设计标准，细化小区市政配套工程设计标准，保障安置房建设品质，满足拆迁户需求，做到与周边商品房有效融合。在阳光安置上，一方面在拆迁过程、建设过程、安置前后加强与拆迁户的沟通，做好解释工作，做到信息对称；另一方面要充分公开拆迁户关注普遍较高的安置房验收证明、房源信息等内容，减少误解和疑虑。

（六）加大政府支持力度，缓解资金压力。在融资平台上，建议建立全区统一合理的贷款平台，提高信用，降低互相担保的做地主体因一方资金紧张产生连锁效应。在融资方式上，在合理评估做地主体的资金压力、担保信用等级和综合偿债能力下，向有条件的做地做地主体倾斜贷款政策；同时，建议出台允许以专项资金等方式在一定利息范围内的民间融资政策。在资金支持上，建议在改造范围内道路设施、卫生设施、电力设施以及学校、绿化等公建配套项目的做地、建设成本应给与财政适当补助。

（七）用足用好司法强迁，维护法律尊严。在目前缺乏其他强制手段的情况下，司法强迁依旧是较为有效和可行的操作方式。具体执行过程中，仍需明确法院作为司法强迁的牵头部门，并加强对其他部门的业务指导。诉讼前，各做地主体要尽早明确强迁农户，提前做好资料准备，减少后期材料准备时间；诉讼期间，应充分利用《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释》第九十四条、第六十三条第一款（九）的相关规定，采取“先予执行”的方法实施强迁，减少时间拖延；判决后，严格执行相关事项，维护法律作为最后屏障的尊严，达到惩戒和警示作用。

参考文献

[1]李钊．“城中村”改造途径的思考[J]．安徽建筑,2001（03）．

中图分类号：F292

文献标识码：A