房地产“去库存”压力创新高

闵杰

9月21日，上海，清洁工在外滩一栋已建成竣工正在进行内立面装修的建筑物里擦玻璃。图/CFP

高库存已经成为当前房地产业的一个痛点。“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。

近一个月来，中央高层对房地产“去库存”密集表态。在11月10日举行的中央财经领导小组第十一次会议上，国家主席习近平提出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

随后，11月12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

业内预计，在12月即将召开的中央经济工作会议上，房地产“去库存”将是不可回避的议题。

高层的忧虑来自不容乐观的数据表现。根据国家统计局数据，今年前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速较1月份至9月份回落了0.6个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续21个月下滑。

“库存大了以后，导致开发商拿地积极性大幅下降，新开工面积大幅下降，造成了投资增速的迅速回落。投资回落会导致整个固定资产投资的回落，又导致了房地产相关的上游企业投资的回落。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《中国新闻周刊》采访表示，应该清楚地看到，虽然谈的是去库存，但实际指向的问题是经济回落，“某种程度上，中国经济增速放缓，和房地产库存大密切相关。”

库存到底有多大？

当前的房地产库存到底有多少？程度有多严重？一直存在争议。

根据国家统计局公布的数据，截至10月底，全国商品房待售面积6.8632亿平方米，比9月末增加2122万平方米。虽然这一数据再创历史新高，但由于这一口径统计的只是现房，即已竣工仍未售出的面积，因此业内普遍认为，这一数据无法反映库存全貌。

“如果光是这6亿多平方米，那压力并不大，现在一年的销售面积就有十几亿平方米。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》，很多还未竣工、但已经可以销售的面积，才是“大头”，有二十多亿平方米，“如果加上还未取得销售许可证、正在施工建设的，那量就更大了”。

他认为，如果按照这个标准计算，库存消化周期就不是目前普遍谈论的6～18个月，大多数三四线城市的消化周期可能都在2年左右，甚至更长时间。

住建部政策研究中心研究员王珏林在接受《中国新闻周刊》采访时表示，准确的统计数据他并不掌握，“据我了解大城市的库存消化期一般在1年左右，中小城市要在2～3年时间，应该说存量还是比较大的。”

事实上，国家统计局公布的数据仅包含“已竣工未出售或出租”面积，这和大众认知中的“房地产库存”并不吻合。公众习惯于把已取得预售许可证但尚未售出的商品房面积统一定义为“待售面积”或“库存面积”，其中绝大部分都是尚未竣工的“可预售期房”;而把直至竣工依然待售的商品房称作“可售现房”，它往往是一个项目的“尾盘”。

因此，有业内人士认为，如果国家统计局只披露“已竣工待售面积”（现房或尾盘），而完全舍弃掉占据主流的“未竣工可预售面积”（期房），对测算全国商品房库存面积和去化周期的准确性和指导意义将会大打折扣。

12月3日，在由中国社科院刚刚发布的《中国住房发展报告2015-2016》（以下简称社科院《报告》）给出了另一组关于当前房地产库存的数据：“以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。”

报告的发布方之一、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《中国新闻周刊》解释说，“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。现房方面，去化超过18个月以后，还将过剩1亿平方米。期房方面，去化超过2年以后，还有过剩面积达19.96亿平方米。”

还有业内人士认为，真正的房地产库存，应该等于已获取未开工的土地储备+正在兴建尚未销售的在建商品房+已经完工但未销售的商品房（但不应包含空置房和待售的二手商品房）。

不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭近日撰文指出，用房屋施工面积来佐证中国的房屋库规模，也有不妥。

“2015年前10个月，全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平方米，这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平方米新开工面积。从狭义上看，这两类其实都不能算商品房库存，所谓房屋施工面积，是指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。竣工面积即现房，如没卖出，则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了;当年新开工一般难以达到预售标准，还没拿到预售证，怎么知道卖不出去？因此，除去这两块，真正的楼市库存其实还剩36亿万平米。”

杨红旭认为，“这其中还应剔除已经预售掉的部分。2015年前10月，全国商品房期房销售面积为7.3亿;由于从预售至竣工，需要1-2年，就按1.5年计算，则2015年前10个月的施工面积中，再加8个月，共约13.1亿平方米。上述的施工面积36亿平方米，再减去应当被剔除的13.1亿平方米，则实际上还剩22.9亿平方米。”

中原地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》表示，目前统计数字的另一个问题，是没有说清楚分化的特点。“现在一线城市供不应求，三四线城市库存严重。如果不分清楚城市，不分清楚区域，笼统地出一个库存数字，没有太大意义”。

此前房地产泡沫化严重的三四线城市，成为当前库存的重灾区。在2015年上半年，基于供求比、商品住宅现货存销比、商品房潜在存销比和商品住宅潜在存销比4个指标，上海易居研究院测算出楼市库存风险的综合指标数值，在被监测的35个重点城市中，排在前三位的分别是呼和浩特、乌鲁木齐、兰州。

以呼和浩特为例，根据呼和浩特市统计局数据，2015年上半年累计可售商品房面积1600.9万平方米，其中住宅999.36万平方米。而在1～9月，整个呼市商品房总销售面积213.7万平方米，其中住宅销售177.7万平方米。即使按照这个最保守的库存统计口径和当前的消化速度，消化完这些待售商品房也需要67个月。

在2014年，呼和浩特第一个宣布公开取消限购，引发了多地效仿跟风。有媒体调查发现，呼和浩特许多中小开发商由于资金链紧张，普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情况，停工楼盘不断涌现，且有愈演愈烈之势。鄂尔多斯楼市崩盘后，呼市随即受到波及，部分开发商资金链紧张，无奈只能拿房产、豪车抵债。

“现在的一个误区是，尽管大家都在谈库存，但还没真正认识到库存是什么，库存有多少，哪些地方库存严重。”张大伟认为，连这些基本信息都没有厘清的时候，盲目出台政策就会缺乏针对性。

拖累经济增速

在衡量当前房地产行业的投资趋势时，社科院《报告》用了“投资增速呈现俯冲式下降”的描述。

从官方统计数据可见，商品房投资增速从2014年的10.5%到2015年1～10月份的2%。商品房投资增速从2014年的9.2%到2015年1-10月份的1.3%。投资增速一路下滑，已经超过半年在个位数徘徊。

分地区来看，东中西部存在一定差异。西部地区表现最弱，前三季度房地产开发投资增长2.1%，住宅投资下降0.3%。而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。

房屋新开工面积从2014年以来持续处于负增长区间。在9月份，房屋及住宅新开工面积降幅曾出现收窄，分别减少4.2个百分点及4.4个百分点，让新开工数据成为9月房地产行业国家统计数据中的唯一积极信号。不过，这种积极趋势并没有延续。10月的统计数据显示，房屋新开工面积下降13.9%。其中住宅新开工面积下降14.7%，降幅在继续扩大。

社科院《报告》分析发现，2014～2015年，商品住房销售同比增长经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大，6月份由负变正，1～10月份增长7.9%;商品住房价格从下降减缓到明显上升。

这样的销售变化，得益于自2014年四季度以来，中央采取一系列针对房地产的宏观政策措施。2015年实施5次降准，5次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，除一线城市外，取消住房限购等。

不过，社科院《报告》认为，金融市场资金供给呈现结构性不均衡的特点，即居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%;开发商银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.3%。销售分布也极为不均衡，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

倪鹏飞告诉《中国新闻周刊》，在当前市场环境和预期影响下，金融机构资金供给结构的不均衡，是导致“销售增加，库存增幅减低，但价格明显回升，投资增幅剧降”的主要原因。

在他看来，在今年三季度中国GDP增速仅为6.9%的情况下，房地产投资下降已经事实上在拖累经济增长。社科院《报告》初步测算，2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献率轨道。

“由于房地产投资与水泥、建材等上游行业关联性较强，房地产投资的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。”倪鹏飞分析，在艰难的行情下，行业本身的问题也逐渐显性化，“目前房企存在的问题主要包括盈利水平持续下降，成本控制能力面临考验;发债数量巨大致使负债水平居高不下，资金链断裂风险不容忽视;三、四线城市库存去化压力大，房企周转速率有待提升;一线城市土地价格屡创新高，联合拿地模式存在合作破裂的隐忧。”

倪鹏飞判断，除对宏观经济的拉动作用明显减轻外，房地产直接投资增速接连下降也将影响到房企格局，“随着住房市场需求逐渐饱和、产业发展逐步成熟和企业集中度的稳步提升，可以预见房企数量在近期内会达到峰值，并在之后的数年时间内迅速减少，最终达到稳定。”

不过，受访的多位专家都表示，去库存只是阶段性工作，房地产仍然是中国经济非常重要的一个行业，对GDP的贡献在很长一段时间还将占据很大的比重。

王珏林对《中国新闻周刊》表示，暂时的市场低迷，是多种原因造成的，保持房地产市场长期稳定是有条件的，只要经济稳定，房地产市场就会稳定;只要城市发展，就需要房地产市场发展。“去库存解决得好，会提升房地产开发企业投资和消费者的信心，房地产投资会有所改善。”

政策打开松绑通道

近期高层频频就去库存表态，被一些舆论解读为，或将影响今年年底的中央经济工作会议，为房地产市场政策再次释放调整信号。

有接近住建部的知情人士对媒体表示，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。

地方政府也开始果断出手。11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消商品房购房限制。山西由此成为中国第四个取消楼市限购的省份，也是本轮高层提出化解房地产库存之后，第一个采取行动的地方政府。

在业内人士看来，对于地方政府来说，一定会抓住目前政策窗口期，在公积金贷款、购房补贴、房地产交易税费减免方面实现更大的宽松。

12月1日，有关“房贷利息抵扣个税”的消息，在市场流传，房地产板块受此刺激大幅上涨。而这一消息也并非空穴来风，在经济下行压力下，个税改革方案有望加速出台。改革的方向将是综合计征，意味着房贷、赡养人口等，都有可能纳入个人所得税抵扣范畴。

但倪鹏飞持对此有不同意见。他认为，政策一旦落地可能会加剧目前楼市分化局面，因为住房贷款利息抵扣个税对于房价较高且人均收入较高的一、二线城市是明显利好，而对三、四线城市去化帮助不那么明显。

张大伟告诉《中国新闻周刊》，过去一年，事实上已经推进了几轮调控政策，比如各地的松绑限购政策，各地纷纷发布的购房补贴，全国针对二套公积金政策松绑，非限购城市（即四大一线以外城市）首套房首付比由30%降至25%，“降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万贷款20年利息减少幅度高达22.57万。”

顾云昌认为这一系列政策对楼市松绑有好处，但目前政策的力度仅是松绑，而不是刺激。“还没有完全松绑，也没有完全放开手脚，比如一线城市的限购，比如首付款三成，还可以进一步降低。”在他看来，楼市政策的进一步松绑仍有空间和可能，比如，在一线城市可以进一步放开豪宅市场，进一步搞活二手房市场，加快交易，对化解库存也有好处。

“化解房地产库存主要办法：一是支持消费，二是盘活市场，三是减少开发量。这三方面在政策上都应当有所体现。”王珏林告诉《中国新闻周刊》，从具体措施来看：一是要合理规划住宅用地，其次要降低购房入市门槛和降低成本，三是保障房、拆迁用房、棚户区改造周转房等与市场相融合。

社科院《报告》则建议，2016-2017年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长;防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险;促投资，房地产投资恢复到正常水平。

同时，报告建议从需求端和供给端同时调整和发力：需求端，借调原需求，实施货币化棚户区改造;开辟新需求，支持农民工购房;扩大原增量，刺激改善型需求。供给端，转型升级，减少开工;融通资金，加快施工;并购重组，减少烂尾。

尽管在业内人士看来，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，但需求端和供给端的结构性调整也会加快。

在高库存的压力下，社科院《报告》对2016年的房地差形势给出了一个不容乐观的预计：从2016年第二季度开始，中国房价面临一定的下行压力，2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。

不过，在顾云昌看来，在多管齐下的政策背景下，2016年的房地产形势不会这么悲观，“从今年5月开始，房地产的销售在明显增长，价格在回升，已经连续7个月房价环比在回升，这样的势头还会继续下去，起码会持续到明年年中。”他认为，总体来看，明年上半年会延续稳中有升，下半年会趋于稳定，“不会出现断崖式下降”。